瑕疵担保責任とは


瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、物件の物理的な欠陥や心理的な欠陥(事件・事故・自殺等)がある場合、売主がその欠陥に対して責任を持つことです。わかり易く言うと、欠陥があった場合その補修や損害に相当する金額もしくはその解決については売主が負担するということです。ほかにも、騒音・振動・臭気等の発生等も瑕疵担保責任の対象範囲となります。


瑕疵の一覧
雨漏り 天井だけでなく、外壁やサッシ取付部分等からの吹き込みやシミがある場合も対象になる場合があります。
シロアリ シロアリの害は建物だけでなく、敷地内の物置や建物周辺部の植木等にも注意が必要です。マンションの場合まれに浴室・洗面室などでシロアリの害が発見されることがあります。
腐蝕 木部の腐蝕に限らず、サビ等の通常の使用に支障をきたす場合も対象になります。特に浴室・洗面所・台所等の水回りはチェックが必要です。
給排水管 配管の水漏れや赤サビ、水の濁り・詰まりなどが対象になります。マンションの場合、上階からの漏水も対象です。
増改築 壁や柱の撤去・移動等の増改築・間取り変更・リフォームなどを行っている場合は、内容によって原状回復が必要になります。
焼け跡 小規模なボヤなども対象になります。
境界侵食 隣の部屋のベランダから樹木やごみが割り込んできている場合や、特別な取り決め等が対象になります。
残置物 部屋の中に元々も設備でないものがある場合等、残置物がある場合も対象になります。
浸水 物件の階層が1階の場合、対象になります。
騒音等 臭気や振動など、道路・電車・飛行機・工場・店舗など一般的な観点から判断して気になるものが対象になります。
周辺施設 マンションでは、暴力団事務所が最もよくある例です。
心理瑕疵 自殺・殺傷事件等の事実が対象となります。

告知義務

民法572条には知っていて告げなかった場合は免責特約があっても責任を免れないと規定されています。

第572条 売主は、第五百六十条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

瑕疵担保責任免責特約とは

宅建業者が売主、相手が個人の場合は免責特約は付けられない(瑕疵担保責任は売主の責任)とされており、こちらは宅地建物取引業法第40条に規定されています。

第40条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、(明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、無効とする。


そこで当サイトの利用する契約書では以下の通り記述しています。

売主が瑕疵を知りながら告知しなかった場合を除き、売主は瑕疵担保責任を負わないものとする。また、瑕疵担保責任は給排水管、雨漏り、増改築の有無、残置物、心理的瑕疵を対象とするものとする。

当サイトの運営会社が売主としての事例で、引き渡しから3か月後に壁の中の配管が破損、漏水した結果その修繕と漏水による損害の補償で50万円と2ヶ月を要したこともございます。壁の中の事までは専用の業者を手配しないとわからない事であり、瑕疵担保責任免責のメリットを大きく感じた事例でした。

瑕疵担保責任免責は個人の売主様にとって大きなメリットです!