マンションの買取について
事前に確認しておくこと

マンションの買取について事前に確認しておくこと

マンション売却を検討されている方に向けて
事前にしっかり確認をして納得のいくマンション売却を実現できるよう
ぜひ最後までお読みいただきご参考にしてみてください。

▼目次

マンション買取と仲介売却の違い

マンション買取と仲介売却の違い

マンションを売却する方法には大きく分けると「買取」と「仲介売却」の2種類があります。この2つにはどのような違いがあるのでしょうか。

買主が違う

買取とは、マンションを不動産会社・買取業者に直接買い取ってもらう方法です。不動産会社や買取業者は、利用されていない土地・マンションを含めた建物を買い取り、リノベーションなどの付加価値をつけたうえで再び販売する事業目的として購入します。

一方で仲介とは、不動産会社にマンションの買主を探してもらい一般の方へと売る方法で、買主は個人となります。そのため、購入したマンションは、基本的に個人の住まいとして活用するケースが多くみられます。

このように、買取と仲介売却の大きな違いとして、買主が違うことが挙げられます。

売却手続きにかかる期間が違う

買取の場合、不動産会社が買主となるため広告や販売活動を行う必要がありません。そのため購入希望者を探す手間や負担がなく、短期間で売却手続きまでを完了させることが可能となっています。

仲介の場合、不動産仲介会社が購入希望者を探すための時間が発生します。そのため、買取に比べるとやや売買契約が結ばれるまでに期間を要します。マンションの立地条件や汚損しだいでは一年以上かかってしまうことも珍しくありません。

売却価格も変わる

買取と仲介では、売却価格も変わってきます。仲介の場合は市場の相場に近い価格で売却できる可能性が高いのですが、買取は不動産会社が購入したマンションに付加価値をつけて販売を行う、仲介と異なり売れ残りのリスクが発生しない半面、売却価格が下がる傾向にあります。

ただし状況によっては買取の場合でも仲介並みの価格で売却できることもありますので、実際に売却される際には、買取と仲介の価格の違いを査定依頼して確認しておくことをおすすめします。

買取のメリットとデメリットとは?

買取のメリットとデメリットとは?

ここまで買取と仲介の違いをご説明しましたが、売却方法として買取を選ぶメリットとデメリットについてお話しします。

買取のメリット

・契約まで早く、確実性がある

マンション買取の一番のメリットとして、売買契約や引き渡しの時期が明確かつ短期間な点が挙げられます。

仲介の場合、不動産会社へ依頼してから買主を探す形になりますので、いつ契約できるのか・いつ売却代金を受け取れるのかは未知数となってしまいます。売り出し価格や物件の状態によっては買主がずっと見つからないことも十分に起こりえます。

一方で買取の場合は不動産会社が買主となることで、各条件がうまくまとまりさえすればすぐにでも売買契約が可能となります。契約までのスピード感があり、買主が見つからない不安を抱くことなく売却へ進むことができるのです。

買取での売却は、売買契約から早ければ1週間から1ヶ月ほどで代金の受領が可能であるのに対し、仲介の場合は買主がすぐ見つかったとしても2~3ヶ月程度で決済となることが通常です。

そのため、急いで売却して現金化したい」、「スケジュールを立てて確実に売却したい」という方には大きなメリットといえるでしょう。

・現状のまま引き渡しが可能

仲介で買い主を探す場合、売り主が物件の不具合箇所や破損個所を補修してから引き渡すことになりますが、買取の場合は不動産会社側が補修工事を行うため現状のままでの引き渡しが可能となっています。

また、瑕疵担保責任といって引き渡し後の一定期間内に不具合が判明した際、それが売り主の責任となるのが通常ですが、買取で売却をする場合はこの瑕疵担保責任が免責になります。築年数が長いマンションだと不具合が見つかることも多いので、瑕疵担保責任の免責は非常に大きなメリットといえます。

・近隣に知られずに売却できる

なんらかの原因で住宅ローンなどの返済が立ち行かなくなり自宅を売却して返済に充てるという方もいらっしゃいます。このような理由から「売却することを近隣に知られたくない」と考える方は買取で売買契約することで周囲に知られることなく売却することが可能です。

仲介だと買い手探しのために広告を作る必要があるため周囲に知られる可能性が高い一方、買取だと不動産会社との直接取引となるため情報が極めて漏れにくいのです。できるだけ周囲に知られずに売却をしたいと考えている方には買取がおすすめです。

・内覧があったとしても一度きりで済む

仲介だと購入を考えている方たちの内覧に立ち合う必要があるため、何度も内覧希望に合わせてスケジュール調整をしなければなりません。平日の日中や夜間の内覧を希望される方も多く、対応に苦慮し生活が落ち着かなくなる可能性があります。

加えて、購入を真剣に考えている希望者ばかりではなく、どんな物件か見に来た・他と比較するために来た、という温度感の内覧希望の方も少なからずいらっしゃいます。

その点買取の場合、不動産会社が一度内覧をするだけで済みますので、無理にスケジュールを合わせる必要もなく非常に楽だといえるでしょう。

・仲介手数料がかからない

仲介売却の場合、売却価格に応じた仲介手数料が発生するのに対して、買取では仲介手数料が不要となっています。

買取のデメリット

買取のデメリットは唯一、仲介と比較すると売却価格が低くなってしまう傾向があることです。これには理由があります。

買取の場合、不動産会社が買い取りしたマンションの多くはリノベーションなどを施した上で販売するため、相応の工事費用を業者が請け負うことになります。さらに、不動産会社は利益を確保しなければなりませんし、仮に販売できなければ在庫を抱えてしまうリスクをも背負うことになります。

このように、必要なコストとリスクへの保険という意味で、買取は一般的に仲介売却の市場相場の7~8割程度の売却価格となることが多いのです。

マンション買取の注意点

マンション買取の注意点

マンションを買取で売却しようと検討されている方は、次の点に注意が必要です。

不動産会社の提示する買取価格を複数比較する

不動産会社によって売却価格は大きく変わります。不動産会社は大小さまざまですが、必ずしも売却価格がこれに比例するとは限りません。価格に差が生じるのは不動産会社によって得意エリアが異なることと、得意分野(マンションが得意、一戸建てが得意など)が違うことなどが、理由として挙げられます。

そのため、必ず複数の不動産会社へ査定を依頼し、価格を比較したうえで売却先を決定するようにしましょう。急ぎたい気持ちも分かりますが、売り急いでいる事情を知り、低い価格を提示される可能性も否定できないからです。

複数の不動産会社に査定の依頼をしたら、「他の不動産会社にも査定依頼をしている」と各不動産会社に正直に伝えるようにしましょう。上限額を提示してもらえる可能性が高まります。

どうしても手間を省きたい方は、地元の不動産会社に査定依頼をするのが良いでしょう。価格の変動や地域の開発状況に精通しているため、適正な価格を提示してくれることが多いです。

契約条件を精査する

価格も大事ですが、契約条件もしっかりと確認する必要があります。たとえばエアコンや照明を設置したまま退去した場合、処分費用が必要なのか?引き渡しのスケジュールは都合に合わせてもらえるのか?

決済のタイミングや、補修工事はこちらが全く負担しなくて良いのかなど、契約するうえでの取り決めを確認しておくことで、よりニーズに合った不動産会社を選べるほかトラブルにつながることもなくなります。

契約内容は不動産会社ごとに異なる領域ですので、価格同様、複数の不動産会社と比較することをおすすめします。

契約を急かしてこないか

残念なことに、利益のために詳しい話もせずに契約を急かしてくる不動産会社は一定数存在するのが現実です。後悔しないためにも、流されず慎重になることを心がけましょう。

見極めるポイントとしては、しっかりと自社のサービス内容を開示したうえでデメリットも伝えてくれるか、そんな顧客想いの不動産会社かどうかを意識すると信用できるかが判断しやすくなるといえます。

買取保証制度とは

買取保証制度とは

仲介売却で売りに出した物件が一定期間経っても売れなかった場合に、あらかじめ取り決めていた価格で不動産会社が買取をしてくれるシステムがあり、これを「買取保証制度」と呼びます。

まずは仲介として売りに出すため高額での売却も狙えますし、万が一買主が現れなかった場合でも買取をしてもらえるため、確実に売却ができる安心感のある、仲介と買取の良い所を合わせた制度といえるでしょう。

仲介のみでは売れるタイミングが買い手にゆだねられてしまうため、場合によっては引っ越し等の計画が立てられず一時的に賃貸に住む必要がありますが、買取保証制度があれば計画的に引っ越しのタイミングなどのスケジュールを決められます。

買取保証における売却期限は基本的に3ヶ月とされているため、遅くとも3ヶ月以内には売買契約をすることが可能です。スケジュールが立てやすく、また仲介期間に売れなくとも不動産会社が買い取ってくれることを考えると無理に補修工事などをする必要がないというメリットがあります。

「できれば高い値段で売りたいけれど、売れずに不安な思いをするのは嫌だ」という方には非常に向いている制度といえます。買取保証制度を利用する上でも複数の不動産会社をしっかりと比較するようにしましょう。

買取に向いているマンションとは

買取に向いているマンションとは

買取に向いているマンションにはどのような特徴があるのでしょうか?基本的には仲介だと買い手のつきにくい物件、つまり「不人気と思わしき物件」が買取に向いているといえます。

築年数が30年以上経過している、とにかく古い

築年数が30年以上経っているマンションは、設備・内外装・水回りの使い勝手などが最近の物件と比べてしまうと見劣りしますし、老朽化・耐震性・断熱性などの観点で人気がなく、仲介売却を試みてもなかなか買い手がつかない状況に陥ることが考えられます。このように古いマンションの場合、買取だと確実に売却することができますし、瑕疵担保免責もあるため設備面の不具合があっても安心です。

また、35年以上の築年数となると旧耐震基準の建物となります。旧耐震基準の建物とは1981年6月以降に建築確認申請が下りた建物のことを指し、大きな地震への心配や買主の住宅ローン金利が高くなるなどの理由から買い手が見つかりにくいため、買取がよりおすすめできます。

しかし旧耐震基準の建物でも、耐震補強工事を施されたマンションや駅へのアクセスが良いなどの好立地の場合は、仲介でもスムーズに売却できることもあります。売りに出そうと考えているマンションが以前に補強工事がなされたかを一度調べておくと良いでしょう。

補強工事・リフォーム歴がなく、築年数が古いマンションは買取に向いているといえます。

状態が悪い、汚れや臭いが気になる

汚れや臭いが目立つ物件は買取に向いています。

たとえ古くはなくとも、居住中の生活しだいでは状態の悪い物件となり買主が見つかりづらくなってしまうケースもあります。具体的によく見受けられる例として、ペットを飼っていて壁紙や床がボロボロ・傷だらけになった物件や、カビだらけで見た目も臭いも気になる物件、いわゆるゴミ屋敷状態だったために汚れや悪臭がひどい物件などが挙げられます。

こういった「状態の悪い」物件の場合、仲介売却しようとしても内覧に来た一般の方は汚れや臭いの印象が強い物件に決めることはまずないため、なかなか買い手がつきません。買取であれば、不動産会社がクリーニングやリフォームをする前提となるため現況にとらわれずに買い取りしてもらえます。

事件・事故物件、訳あり物件

マンションで事件や事故があった場合も買取が向いているといえます。事故物件は心理的瑕疵に該当し、売主は瑕疵を申告しないと売却後に瑕疵担保責任を追及されてしまうのですが、その一方で心理的瑕疵を申告することで、仲介の場合は値段の下落や買い手が見つからず売却期間が長引いてしまうという問題も生じます。

すなわち、過去に事件や事故があった物件は仲介で売ろうとしたとき、不動産会社から断られるケースや売りに出せたとしても大きく値引く必要があり、値下げをしても買主が現れにくい傾向があるのです。買取での売却も値段は下がりますが売却期間が長引くことはないためリスクを減らすことが可能です。

なお、事件・事故物件も程度や期間によっては仲介でもきちんと売ることも可能です。公に報道された事故などは人々の記憶に残っていますが、報道されなかった事故であれば買主の抵抗感は薄いでしょうし、事故自体が仮に10年以上前のものであればそれほど気にしない人もいるため、すべての事件・事故物件が仲介では売れないということはありません。一度仲介の相談をしてみるのも良いでしょう。

また、雨漏りやシロアリ被害、土壌汚染といった建物や土地自体に欠陥がある場合や、近隣に悪臭や騒音が発生する嫌悪施設、あるいは暴力団事務所が存在する環境的瑕疵があるなどの訳あり物件に該当するマンションも仲介では売れにくい傾向にあります。

このような物件は一般的な不動産会社だと査定や買取を断られることや相場よりもはるかに低い価格での売却となってしまうことがあります。「訳あり物件を専門とする買取業者」で買取依頼することで、一般の不動産会社よりも確実・高値で取引できる可能があります。

マンション買取の流れ

マンション買取の流れ

STEP

マンションの買取を依頼する際の流れについてご説明します。
不動産会社に査定依頼をするのは仲介売却と同じですが、買取の場合そのまま不動産会社に買い取ってもらうため、仲介よりもステップが少なく済みます。

STEP1 査定を申し込む    →   査定受付・回答
STEP2 価格確認・意思決定  →   取扱決定・詳細調査
STEP3 鍵の貸出※空室時   →   現地調査※空室時
STEP4 最終的な意思確認   →   各書類のご提出依頼
STEP5 指定書類を提出する  →   書類のチェック
STEP6 売買契約を締結する  →   売買契約を締結する
STEP7 決済日に入金確認   →   決済日送金

査定時ご確認書類

・購入時の売買契約書
・パンフレット
・賃貸契約書
・返済予定表

決済時ご提出書類等

・物件鍵、実印、身分証
・権利証
・印鑑証明
・管理委託契約書

現地調査について

ご入居中物件の場合は現地調査を省略します。
鍵については郵送、現地どちらも対応可能です。
3日買取の場合はお立会い後、指定書類をご提出いただきます。

留意事項

・3日買取では全ての書類を事前にご用意いただく事が重要です。
・査定担当者の都合次第で買取日数が変わります。お問い合わせの際ご確認ください。
・売買契約を郵送で実施することも可能ですが最短でも1週間は必要となります。

マンション買取の流れとしては以上となります。

まとめ

まとめ

買取業者によって価格が大きく違います。これには理由があります
買取業者は、物件ごとに、得意・不得意があり、買取価格への影響度も非常に高いと言えます。
理由の一つとしては、業者ごとで買い取った後の販売方法が違う点があり、最近の主な販売方法としては次の3つの方法がございます
1つ目は、SUUMOやHOMESといった大手の不動産情報サイトに掲載する方法で、一般顧客からの反響により集客するやり方です。大手企業や中小企業問わず利用している方法です。

2つ目は、買い取った物件のリフォームを自社で行い、販売は不動産流通機構(通称レインズ)へ掲載して他業者へ任せてしまう方法です。

3つ目は、店舗として都心部や駅前にテナントを構えて、集客と販売活動を行う方法です。最近では自社ブランドを活用できる大手の不動産会社に多くみられる傾向にあります。

このように販売方法は業者ごとで異なりますが、ワンルーム・コレクションでは一般の顧客ではなく、「投資用不動産を自社で販売する営業会社」に対して販売をしています。
投資用ローンを行っている各金融機関の物件融資評価基準を定期的に確認し、その金融機関と提携している不動産会社に対して積極的に営業活動をおこなっています。ワンルームを専門的に扱い、この分野における不動産会社との関係性の向上を図っていますので、ぜひ一度他社の買取と比べてみていただければ思います。

※ワンルーム・コレクションではフルリフォームが必要な古い物件は買取不可能な場合がございます。
※ワンルーム・コレクションではリフォームを行わない投資用マンションを主流に扱うため、オーナーチェンジ(賃貸借契約が付いてるまま)の取引がほとんどになります。
※ワンルーム・コレクションでは瑕疵担保免責は行えない場合があります。

<豆知識>
仲介の査定金額はほとんどの場合割高に設定されております。
理由としては他社より少しでも高く設定をしないと顧客が他社に流れてしまったり、売却が長期化することを防ぐためです。よって仲介の査定金額は必ずしも実売価格ではありません。