マンション売却

マンション売却における「仲介」と「買取」の違いを比較【一括査定の注意点】

マンションを売却したいんだけど、仲介と買取って何がどう違うんですか?あと一括査定っていうのもあるんですが、どれを選べばよいかわかりません。

といった疑問にお答えします。

本記事の内容

  • 【マンション売却】仲介・買取それとも一括査定?どれを選べばよいの?
  • 仲介業者と買取業者の買取価格を比較
  • 大手業者と中小業者の違いとは?
  • 市場の相場が上がっているのに売却できない原因

「言葉は聞いたことあるけど、詳しくは知らない」といった方は多いと思います。

マンションを売却する際にはとても重要となるので、初めての方にもわかるように解説していきます。

 

是非参考にしてみてください。

マンション売却における「仲介」と「買取」の違いを比較

【マンション売却】仲介・買取それとも一括査定?どれを選べばよいの?

結論からお伝えすると、「仲介」と「買取」には以下の3

  • 買主
  • 売却にかかる期間
  • 査定価格と売却価格

 

 

  • 仲介業者:「売却を急いでいない」、「とりあえず試しに売りに出してみよう」、「高く売れるまで様子を見よう」といった方
  • 買取業者:早く確実に売却したい方

また、どれを選ぶかは目的によって変わります。

とはいえ、買取業者を選べば仲介手数料がかからないので手取り金額が高くなる傾向にあります。

以下でメリット・デメリット含め解説します。

買主が違う

仲介業者

仲介業者

仲介業者とは、あなた(売主)と買主の間に入って売買の仲介役を行う業者のことを指します。

買取業者

買取業者

買取業者とは、あなた(売主)から直接買い取る業者のことを指します。

仲介の場合、主に個人のお客様が買主となるのに対して、買取は不動産会社(買取業者)が購入するので買主は不動産会社(買取業者)となります。

売却にかかる期間が違う

 

 

査定価格と売却価格が違う

仲介業者と買取業者の買取価格を比較

仲介の場合、提示する査定金額には責任を負わないため相場より高めの金額を査定してくれます。

仲介とは違い、買取は不動産会社が直接買い取るので仲介手数料は発生しません。

そのため相場より高めの金額を査定してくれます。

以下では相場価格1000万円の物件例を出して解説します。

仲介業者Aの場合

【買取価格1000万円】

  • 売主様が支払う手数料:1000万×3%+6万円の消費税(8%)=38万8,800円 ➡ 手取り金額:9,611,200円
  • 買主様が支払う手数料:1000万×3%+6万円の消費税(8%)=38万8,800円 ➡ 支払う金額:10,388,800円
  • 仲介業者Aに入る仲介手数料:777,600円

買取業者(ワンコレ!)の場合

【買取価格970万円】※MIJでは最大で相場の97%で買取可能

  • 売主様が支払う手数料:無料=0円 ➡ 手取り金額:9,700,000円

仲介業者に依頼すると仲介手数料がかかるので、手取り金額は買取業者に比べると少なくなります。

少しでも多く手取り金額を受け取りたいという方は買取業者を選ぶとよいでしょう。

とはいえ、業者によって査定金額が違うため事前に確認することが重要となってきます。

また仲介業者に金額を聞いた際には、仲介手数料が正規の金額かどうかをご自身で計算して確認しておくことをおすすめします。

仲介と買取はどちらを選べばよいのか?

大手業者と中小業者の違いとは?

有名タレントを起用したCMなどでお馴染みの大手業者。

誰もが聞けば名前を知っている大手企業に任せた方がやはり安心なのでしょうか?

応えは「NO!」です。

大手不動産会社に依頼したから売却条件が良いということでは決してありません。

当然ながら大手不動産会社では毎月、人件費・テナント費用・広告宣伝費・システム開発費用・借入返済費用などの莫大なランニングコストがかかっています。

これを黒字化するためには、かけたコストに見合う利益を上げなければならないため、不動産取引においても一棟ものやファミリータイプのマンションなど金額の大きい案件を優先して力を入れていきます。

物件の情報は大小問わずに沢山入るわけですから、ワンルームマンションを主体とした仲介・買取事業を行っている会社は物件を選り好みせず、売主様に対して非常に協力的に動いてくれます。

むしろ買主様側の立場から言うと、買主が指定する条件との折り合いを柔軟に対応してくれるのは中小の不動産会社の方が圧倒的に多いのです。(例えば中間省略や管理委託契約の解除、手付金・仲介料等の資金繰りの相談など)

大手&中小 メリットとデメリットを比較

大手業者中小業者
メリット
  • 広告宣伝費が豊富
  • 情報量が多い
  • 大型物件には強い
  • 対応がスピーディー
  • 条件面など融通が効く
  • 独自の強みを持っている
デメリット
  • 小さい案件には見向きもしない
  • 対応がドライなことが多い
  • 大型案件には対応が難しいことがある
  • 情報量はどうしても大手に劣りがち

いわゆる大手業者は商業ビルやマンション一棟など、一件あたりの利幅の大きい案件に注力しがちです。 その点、中小業者は大手業者に比べて、中間省略(こちらで解説。)や仲介手数料の減額などに応じてくれやすいと言えます。特にワンルームマンションのような小型案件は専門のいわゆる中小企業の業者のほうが、柔軟で迅速な対応が期待できるでしょう。

仲介業者

仲介業者

 

メリット

  • 査定額は高め(売れるとは限らない)
  • マンションに限らず、大抵の不動産は売却依頼が可能

デメリット

  • 仲介手数料が発生
  • 売却活動が長期化し、余計な出費が発生する可能性がある
  • 買主探しは売主様都合ではなく、仲介業者の都合で差がさえることがある

購入希望者から話が来ても、利益が少ないと判断した場合、売主様に購入希望者がいることを報告しない「囲い込み」を行う仲介業者もいます。

囲い込みとは

買取業者

買取業者

買取業者とは、あなた(売主)から直接買い取る業者のことを指します。

仲介業者とは違い、直接買い取るので仲介手数料は発生しません。

また、買主を探す手間もなくすぐに条件が合えば即契約となるため、早期の資金確保やローン返済を終えて、次のステップへと早々に取り組むことができます。

ただし、中には相場の7~8割と低い買取金額であったり、売却完了までに数ヶ月も要する業者もいるので注意が必要です。

買取実績が多い、特定の分野や地域に強いなど買取に自信のある業者を選ぶべきでしょう。

メリット

  • 仲介手数料不要
  • 査定額通りに売却が可能
  • そのままの状態ですぐ売れる
  • 瑕疵担保免責で売却後に買い戻す必要がない

デメリット

  • 仲介と比べると査定額は低め
  • 買い取ってもらえる物件に制限が生じることがある

 

 

 

 

一括査定

一括査定

サイトに登録しているほとんどの会社から査定額を高めに提示されます。

サイトを利用している時点で、ライバル会社でも査定が行われていますから、自社を選んでもらうために、意図的に高めの金額を見せて差をつけるためです。

ここで気を付けたいのは、査定額=売却額ではないということです。

査定額だけで安易に業者との媒介契約を交わしてしまえば、当然物件は売れ残ります。

後から売却が一向に進んでいないことに気づくケースもあるのです。

メリット

  • 一度に複数社から査定依頼できる
  • 大手・中小問わず、無料で査定してもらえる。

デメリット

  • 安く買い叩かれるリスクがある
  • 色々な不動産会社からしつこい営業がくる

市場の相場が上がっているのに売却できない5つの理由

市場の相場が上がっているのに売却できない原因

市場の相場は以前よりも上がっているはずなのに、なぜ売れなくなってしまったんだろう…。」

と思った方もいると思います。

そんな方は以下に当てはまる可能性があります。

  1. 建物の築年数が5年目、10年目を過ぎてしまったために特定の金融機関の評価が大きく下がった。(銀行によっては一定の築年数が経った時点で評価基準が変わります)
  2. 建物の管理費・修繕費が上がることが組合で決まった。
  3. 新築当初から高い家賃を維持していたが、退去予告がきてしまった
  4. 管理を委託している不動産会社がサブリース契約を解除してくれない
  5. 建物内での火災、または事故が起きてしまった。

こうなってしまうとなかなか売れず、月日が経ってしまい余計に売れなくなってしまうので、早めに信頼できる不動産会社に相談しましょう

まとめ

  • 仲介業者:「売却を急いでいない」、「とりあえず試しに売りに出してみよう」、「高く売れるまで様子を見よう」といった方
  • 買取業者:早く確実に売却したい方
  • 一括査定:他社と比較した売却額を知りたい方

マンションを売却する際には上記を参考にしてみてください。

本サイト「ワンルーム・コレクション」でもマンションの買取を行っています。

弊社では以下の2つの点に注力しています。

  • 明確な査定方法を提示する(最大、相場の97%)
  • スピーディーに売却活動を行う(最短3日)

悩んだ方は是非ご連絡ください。

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※買取の場合、仲介手数料が無料になります。

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