マンション売却

築年数が古いマンションをなるべく高く買取してもらう方法

築年数が古いマンションを売却したいんだけど、少しでも高く買い取ってもらいたい場合、どうすればよいのかを教えてください。あと、築年数が古いっていうのは何年からになりますか?
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築年数が古いマンションをなるべく高く買取してもらう方法

結論からお伝えすると、

①自分のマンションならば大規模修繕工事をする
②リフォームやリノベーションをおこなう

誰もが思う、

「築古物件って何年からになるの?」

ということですが、基本的に何年から築古物件になるのかは定められていません。

一般的な認識としては築20年から築40年と言われているのでこれに該当するマンションは築古物件といえます。

①自分のマンションならば大規模修繕工事をする

自分のマンションならば大規模修繕工事をする

ただし、マンションを所有しているといっても、小さなマンションで全て自分の所有物という条件になりますが、大規模修繕工事をすることで価値を上げる事も可能になります。

なぜ日本の建物が時間の経過とともに価値が落ちるのかというと、

「人が使用した」
「設備等に問題が出ている」

上記の2つが要因となっています。

住居なので「人が使用した」ということはどうしようもないのですが「設備等に問題が出ている」ということは修繕工事で直すことは可能です。

実際によくある事例としては「壁にひびが入ってしまう」ということです。

壁にヒビが入ってしまった場合、大きな地震などで壁の1部が落下し、大通りに面したマンションや通りに面した建物では自動車や人に破片が当たってしまい大きな損害を発生させてしまう可能性があります。

また、部屋の中に住んでいる人も壁の1部が崩れることにより怪我などをする恐れがあるので、ちょっとしたヒビがある場合でもそこから拡がっていく可能性は大いにあります。

それに加え、鉄筋コンクリートの建物は20年ぐらい経過すると雨漏りがよく発生する可能性があり、劣化のスピードも加速していきます。

大規模修繕工事は、全て自分の建物ならば自分の意思に沿っておこなうことが可能となるので唐突におこなう場合でなければ、事前に手紙などを住人のポストに入れて知らせておく必要があります。

②リフォームやリノベーションをおこなう

リフォームやリノベーションをおこなう

リフォームやリノベーションをすることにより、結果的に価値を高め、高い値段で売却することができる可能性があります。

リフォームとは

ぼろぼろになったり、老朽化した場所を修復する工事

リノベーションとは

原状の建物に対して新しい機能や価値を付ける工事

リフォームとリノベーションはどちらが良いかと言えば、特にどちらでも構いませんが特にデザイン性にこだわらなければリフォームで充分といえます。

どのあたりをリフォームするかにもよりますが、フローリングと壁紙は全て新しくするのをおすすめします。

フローリングと壁紙が新しいだけで、新築のような雰囲気を味わうことができます。

また、水回り等が壊れている、劣化している場合には思い切って水回りを交換してみるのも1つの方法です。

水回りは、

  • トイレ
  • 洗面所
  • お風呂場
  • キッチン

4か所となりますが、これらの全てを交換する必要はなく、劣化の激しいところを交換するだけでも部屋の価値は上がります。

逆に、リノベーションをする場合には少し注意をしなければいけません。

リノベーションをすると言うことは、そのマンションを全く別のものに変えてしまうような感じになります。

テレビ番組で古い家の壁をハンマーで壊したりして全く別のものに作り変えてしまうというのを見たことありませんか?

あれがいわゆる『リノベーション』になります。

古き良き和の物件を探しているのに、全く違うテイストの物件に住みたいとは思いませんよね?

そういう方も少なからずいるため、その物件が元から持っている価値自体も壊しかねないのでリノベーションを行う際は注意が必要です。

建物の耐震について考えておこう

建物の耐震について考えておこう

耐震性に関しても、いくらか注意しておきたいことがあります。

場所は、時間の経過とともに耐震性に問題が生じることが考えられるでしょう。

耐震性に問題がある場合は、いくらデザインが良くても住みにくい傾向にあります。

仮にリフォームやリノベーションをしている場合でも、耐震性が優れていないとそれだけで住人がいなくなってしまうものです。

ましてや、高いお金を払って住もうとする人が少ないはずです。

耐震性に関しては、基礎の部分はどうすることもできないため、壁などに耐震設計をするような仕組みを入れておくことが必要になります。

ただしこれは、マンション全体を自分が所有している場合です。

分譲マンションの場合は、管理組合が決めることになるため、管理組合に任せることが必要です。

それ以外に重要なことは、リフォームやリノベーションをすることです。

これによって、そこを目指す人が増えてきます。

さらには、建物の耐震性も重要になるところです。

自分の耐震性があれば、災害のときでも安心して住み続けることができるようになります。

費用はいくらかかるのか?

費用はいくらかかるのか?

工事を頼んだ業者によって変わるので具体的な金額はお伝え出来ませんが、2018年に国交省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査について」という情報を公開しています。

大規模修繕工事金額(工事ごと)
【戸あたり】
75万円~100万円;30.6%、100万円~125万円;24.7%

【㎡あたり】
10,000円~15,000円;41.1%、5,000円~10,000円;31.8%

※大規模集修繕工事;計画修繕やグレードアップのための改修工事(耐震改修工事は除外)
※大規模修繕工事金額;直接工事費(共通仮設費、現場管理費、一般管理費、消費税相当額は含まない)

「マンション大規模修繕工事に関する実態調査について」国土交通省より引用

あくまで目安となるので、1戸75万円~125万円とみておくと良いでしょう。

例えば、1棟のマンションに100戸あった場合には7,500万円~1億2,500万円かかることになります。

期間はどのくらいかかるのか?

期間はどのくらいかかるのか?

工事計画から着工までに:1~2年
工事着工から完了まで:小規模マンションは2~3ヶ月、大規模マンションは3ヶ月以上

早くても1年2ヶ月以上はかかると思ってください。

また天候によっては長引くおそれもあるので、そういった不確定要素も含めるとおよそ1年半前後かかると思われます。

確実に買取の価格が上がるわけではない

確実に買取の価格が上がるわけではない

大規模修繕工事、リフォームやリノベーションを行ったからといって、必ず買取金額が上がるとは限りません。

逆に工事費が高くついたなんていうこともあります。

とはいえ、「築古物件でぼろいし設備に問題がある」よりかは、「築古物件だけどきれいで設備の状態も良好」の方が買い取る側からしたら印象は良いですし、価格も必然的に高くなります。

まとめ

築古物件を少しでも高く買い取ってもらいたいのであれば、

①自分のマンションならば大規模修繕工事をする
②リフォームやリノベーションをおこなう

ただし、リノベーションを行う場合には全く違う別のものに作り変える為、もともと持っている価値を壊しかねないのでご注意ください。

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