なぜ不動産投資なのか。

不動産投資の魅力は。

自己資金なしでも大きな成果が得られるのがマンション経営

たまに誤解される方もいますので、お話しておきますが、マンション経営をされている殆どの方がサラリーマンです。その理由はある程度の収入のあるサラリーマンであれば「購入資金のほとんどをローンで賄えるから」です。
もちろん、頭金も0円ではじめることも可能です。しかしこれはマンション経営に縁がない人からみれば、大きな借金をして過大とも思われる投資をしていると目に映るのではないでしょうか。
実際は所有したからといって、保険商品のように毎月負担が増えるわけでもありません。それどころか支払い以上に家賃が入った場合、毎月収入が得られます。ローンが完済すれば家賃が丸々入ってきていずれは年金よりも大きな収入にだってなるのです。

マンション経営の特徴

まったく知識がない!不動産会社に勤務されていない方でもマンション経営について勉強さえすれば、事前に将来の結果をある程度推測が立てられます。
そしてマンション経営のシミュレーションによって、時間の経過とともに投資資金が回収できることが明らかであれば、その投資はやる価値があるということです。

投資とは利益を得る目的で、資金を証券、事業などに投下することですが、利益を得られるかどうかには不確定な部分があります。たとえば、上場株式を購入したとしても、購+G1:M51入後の値動きは誰にもわかりません。配当金もありますが、配当利回りは微々たるものですから、株価が大きく下落した場合補填にはなりません。さらに会社事態が倒産する可能性もあります。

株式投資を例にとりましたが、このように投資には様々なリスクが存在し、投下資金はマイナス、場合によってはゼロになってしまうこともあります。しかし、同じ投資でも不動産投資の場合は、状況が違っているのです。

たとえば、株式投資の場合、会社が無くなれば価値はゼロです。しかし、マンション経営でたとえばマンションを購入した場合、10年後、20年後でもそのマンションは存在しているでしょうし、老朽化し取り壊すことになっても土地は無くなりません。つまりマンション経営の投資対象は無価値にはならないのです。そして、当たり前のことですがマンション経営は収益を生む物件、一般的には家賃収入が発生している物件を購入しますので家賃収入によって投下資金は継続的に回収できることになります。この家賃収入は社会情勢、近隣の状態などから10年程度でしたら、物件を購入するとだいたいどのくらいの収益が得られるのかを高い確率で予測することは可能なのです。

つまり、物件を購入した時点で一定の資金回収はほぼ確定できる投資なのです。

知識さえ身につければ、計画通りに運用できます。もちろんその回収割合は物件によって異なりますので、将来の経済事情によっては物件の価格が下がり含み損が発生しているケースもあるでしょう。物件購入後のシミュレーションをすることによって、「一体物件をいくら以下で買うことができれば、より有利な運用になるのか。」という計算ができるのです。

キャピタルゲインからインカムゲインへ(バブル期と現在)

バブル崩壊前と後では投資用マンションに対する考え方、目的が変わってきました。高度経済成長からバブル崩壊まで、日本の不動産は一貫して上昇し続け、所有していれば価格は必ず上昇するという「土地神話」がありました。そのため、マンションで投資する目的は売買差益(キャピタルゲイン)であり、月々の家賃収入から利益を得る(インカムゲイン)ことは軽視され、月々の収支が赤字だったとしても物件価格の値上がりで相殺できると考えていたのです。

しかし、冷静に考えてみれば、不動産価格が必ず上がるという保証はどこにもありません。また、たとえ家賃収入があっても借入金で購入した場合、月々のキャッシュフローが最初からマイナスであれば、一定の収入しかないサラリーマンには買いづらいものです。

仮に毎月の不足分を給与から支払ったとしても、転売で利益を得る目論見がはずれ、損失を被った場合に、その損失を補填するだけの資力を持っていなければデフォルト(債務不履行)の危険もあります。そのため、キャピタルゲイン狙いの不動産投資はサラリーマンには縁遠いものとなっていたのです。

しかし、バブル崩壊は不動産投資のあり方を一変させ、キャピタルゲインを狙った投資は大きな損失を出し、「不動産だからといって常に上昇することはない」ということがやっと常識となりました。これを機に不動産を収益性で評価するようになり、物件価格の上昇が無くても、賃貸収入だけで採算がとれる価格での売買が主流となってきました。

つまり、現在はマンションを一時的な転売目的で所有するのではなく、所有し続けることによって得られる家賃収入を目的としています。

このように、投資マンションの目的がキャピタルゲインからインカムゲインへ変わっていくと、投資家としての適正にも変化が生じるのです。

一番大きな変化は、投資目的がインカムゲインとなることによって、期待される投資の利益が予測しやすく、また実際の結果の乖離が少なくなるため、投資家としてあまり大きな資産背景が必要ではなくなったことです。

そのため、一定のインカムが期待できる物件であれば、一般のサラリーマンでも融資を受けて購入が可能となってきました。

また、物件を所有し、長期に渡って安定した家賃収入を得るためには、物件の管理、運営能力が要求されるのですが、この点においても、日々の仕事を着実にこなすサラリーマンのスキルが合致しているのです。

サラリーマンの立場を活かした財産作り

不動産投資は一般的には金融機関からの借入金で賄われるものですが、実は、この点においてもサラリーマンには大変有利です。

本人の属性、たとえば勤務先、年収などが一定基準をクリアしてさえいれば、購入資金のほぼ100%を低金利のローンを組むことができます。

たとえば、同じ年収の自営業の方とサラリーマンであれば、間違いなくサラリーマンのほうがローンは組みやすいのです。それは、サラリーマンのほうが収入が安定していると評価されるからなのですが、この考え方から、年収がサラリーマンより多い小企業の社長さんより、サラリーマンの評価が高くなるケースもあるのです。

サラリーマンのマンション経営のポイントは「会社員の立場を生かすこと」です。

この立場は使わなければ利益を生むことはありません。しかし、着実な収益の見込めるインカムゲイン中心の投資に活用すれば、「最小の自己資金」+「借入金」で自分の想像以上の物件を入手し、利益を得ることも可能です。

購入後の管理、運営方法などのスキルを身につけ、確実なインカムゲインを目的とした投資対象を見つけ、サラリーマンの忘れ去られていた「会社員という立場の財産」を活用することを考えてみてはいかがでしょうか。

「信用」を「運用」して、”所得”や”節税”に生かしましょう!

物件名だけで査定ならワンコレ!

注目記事はこちらから