といった悩みにお答えします。
本記事の内容
- マンションを売却するときにかかる4つの税金
- マンション売却でかかる税金「譲渡税」について
- マンションを売却する場合の税金以外にかかる3つの費用
- マンション売却にかかる税金で困ったらどこに相談する？
マンションを売却する場合でも税金がかかります。
とはいえ、「マンションを売却する際にかかる税金って何があるの？」「税金以外にかかる費用も教えてほしい！」と思っている方は多いのではないでしょうか？
本記事では、マンションを売却する際にかかる税金について解説していきます。
本記事を読むことで、マンションを売却する際の税金について知ることができるので、事前に準備しておくことができます。
また、税金以外にもかかる費用があるので、それについても詳しく解説していくので、マンション売却を検討している方は、是非参考にしてみてください。
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目次
マンションを売却するときにかかる4つの税金
まずは、マンションを売却する場合にかかる税金を4つご紹介します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
- 譲渡税
1つずつ解説していきます。
その①：印紙税
1つめにかかる税金は「印紙税」です。
マンションの売買契約を締結する場合、売買契約書への記入押印を行って契約を締結するのですが、その際に必要となる印紙に課せられる「印紙税」が必要となります。
一般的に売買契約書は、買主と売主双方一部ずつ保有することになりますが、買主と売主それぞれ自分が保有する売買契約書に印紙を貼付しなければいけません。
ちなみに、印紙税は取引する売買価格によって貼付する金額が異なります。
また、期間によっては軽減税率が適用されているケースもありますので、マンションを売却した日時によっては、印紙税が安いケースもあるでしょう。
もちろん売買契約書を取り交わさなければ、印紙税を納付する必要はありませんが、一般的にはほとんどのケースで契約書を取り交わすので「印紙税」はほぼ必須の税金の1つとなっています。
その②：登録免許税
2つめにかかる税金は「登録免許税」です。
登録免許税は、基本的に抵当権の抹消を行う場合などにおいて必要となります。
例えば、マンションを購入する場合、多くのケースにおいて住宅ローンを利用してマンションを購入するのですが、その場合、お金を借りた金融機関は、マンションに抵当権を設定し、マンションを担保にして住宅ローンを貸付けます。
そのため、マンションを売却する場合には、住宅ローンを全額返金し、抵当権を抹消しなければいけないのですが、その時にかかるのが「登録免許税」となります。
抵当権の抹消は土地と建物で行いますが、１件当たり1,000円の「登録免許税」を支払わなければいけません。
つまり土地1件、建物1件の場合は2,000円を納付する必要があります。
しかし、すでに住宅ローンの返済が終わっている場合には、登録免許税を支払う必要はなくなります。
その③：消費税
3つめにかかる税金は「消費税」です。
消費税は、マンション売却にかかる手数料に対してかかるケースが多いでしょう。
例えば、マンションの売却を不動産会社に依頼し、売却が決定すると支払う「仲介手数料」や、登記に関して司法書士に依頼する「手数料」に消費税がかかります。
もちろん、個人でマンションを売却する場合、マンション自体に対しては消費税はかかりません。
その④：譲渡税
4つめにかかる税金は「譲渡税」です。
「譲渡税」は、もっとも大きな費用がかかる可能性がある税金となります。
譲渡税とは、マンションを売却するときに、諸々かかる手数料を差し引いたうえで、マンションの購入時よりも高く売却できた場合、利益部分に関してかかる税金で、もっとも大きな費用になる可能性があります。
譲渡税の税率は、所有期間によっても大きく異なり5年以上の保有かどうかで税額に違いが出る税金です。
譲渡税に関しては後程詳しく解説します。
マンション売却でかかる税金「譲渡税」について
前述しましたが、最も費用がかかる可能性がある税金は、譲渡税です。
譲渡税の計算方法は、しっかりと理解しておかなければ、売却後想像もしなかった多額の税金を支払うことになるかもしれません。
譲渡税について詳しく解説します。
譲渡所得の計算方法
まずは、譲渡税は、どの費用に関してかかってくるのかを理解しておく必要があります。
譲渡税は譲渡所得に対してかかってくる税金です。
譲渡所得の計算方法は
譲渡所得 = 売却代金 − 売却にかかった費用 − 取得費
により算出します。
譲渡所得が発生する、すなわち売却により利益が発生した場合には譲渡税が発生することになるのです。
所有期間によって税率が変わる？
税率は所有期間によって異なる点もチェックポイントです。
前述しましたが、5年以上マンションを保有していた場合は長期譲渡。
保有期間５年以内で売却する場合は短期譲渡となります。
それぞれかかる税率は下記の通りです
長期譲渡・・・所得税15%、住民税5% 計20%
短期譲渡・・・所得税30%、住民税9% 計39%
また、2037年までは所得税に対して復興特別所得税が2.1%かかります。
短期譲渡と長期譲渡では税率に大きな違いがありますので、保有期間がどの位なのかをしっかり把握したうえで売却を行う必要があるでしょう。
取得費とは？
譲渡所得を計算する際に取得費を差し引くことができることが計算式の中からわかります。
では、この取得費とはどのような費用のことを指すのでしょうか？
取得費とは、売却するマンションを購入した費用です。
しかし、マンションの購入代金全てが取得費として差し引きできるわけではありません。
土地は購入価格をそのまま取得費として計上できますが、建物は、購入した日にちから保有期間の減価償却費を差し引いた金額となります。
マンションの購入費用を取得費としてそのまま差し引いてしまうと、譲渡所得に大きな違いが出てしまうでしょう。
そのような計算違いをしてしまうと、思った以上の譲渡税を支払うといったことになってしまいますので、この点もしっかりと把握しておきましょう。
マンションを売却したときに利用できる税金の控除には何がある？
ここまでは、マンションの売却にかかる税金について解説してきました。
しかし、マンションの売却において、税金の控除が利用できるケースもあり、これを理解しておくことで税金の支払いが大幅に減額される可能性があります。
ここからは、税金の控除について解説しましょう。
3,000万円特別控除
まず、最も大きな税額控除として挙げられるのが3,000万円の特別控除です。
マンションの売却を行った場合、譲渡益がでると譲渡税がかかることは前述しました。
しかし、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けることが可能です。
大前提として、売却予定のマンションをマイホームとして利用していることが挙げられます。
つまり、投資用のマンションなどを売却した場合は、この控除を受けることはできません。
3,000万円もの控除を受けることができますので、3,000万円以上の譲渡益が出なければ、基本的に譲渡税がかかることはないのです。
但し、一つ注意点があるのは、この特別控除を利用する場合、売却後購入した物件を住宅ローンで取得した場合、住宅ローン控除を受けることができなくなります。
次の住まいのことも考慮しながら3,000万円の特別控除を利用するかどうかを決める必要があるでしょう。
買い替え特例
買い替え特例もぜひ覚えておきたい制度です。
この制度を利用するためには以下の点に注意が必要となります。
- 売却するマンションの保有期間が10年を超えている
- 翌年までに新しいマンションを購入し、売却価格よりも高い金額でマンションを購入した。
このような条件を満たすことができると、新しく購入したマンションを買い替えるまで譲渡税の課税を繰り延べできます。
税金の控除ではありませんが、税金の支払いを延ばすことができるので、譲渡税にかかる支出を抑えることが可能です。
譲渡損失の特別通算
今まで解説した制度は、基本的に譲渡益が出た場合に効果を出す制度といえます。
しかし、この譲渡損失の特別通算は、譲渡益ではなく譲渡損失が出た場合に効果を発揮する制度です。
譲渡損が出た場合、損失が出た分を他の所得から差し引くことができるので、所得税の減税効果が見込めます。
また、譲渡損の額が大きく、翌年の所得で差し引くことができない場合も繰り越し控除の特例により翌年の所得などから差し引くことが可能です。
繰り越し控除の特例は、最長3年間の利用ができます。
譲渡損が出たからといって、譲渡税の支払いがなくなるだけではなく、他の所得から差し引きができるので大きなメリットとなるでしょう。
マンションを売却する場合の税金以外にかかる3つの費用
ここまでは、マンション売却にかかる税金やマンション売却にかかる控除などについて解説しました。
しかし、マンションの売却にかかる費用は税金だけではありません。
その他にも手数料がかかりますので、結局どの程度の手残り金額になるかを把握する場合は、これらの手数料もしっかりと把握しておく必要があるでしょう。
ここからは、マンション売却において、税金以外にかかる手数料について解説します。
その①：仲介手数料
マンションを売却する場合、一般的には不動産会社に依頼して、不動産会社がマンション売却を仲介し、売却することになります。
マンションが売却できた際、不動産会社に支払うのが仲介手数料です。
仲介手数料は、あらかじめ宅建業法で上限額が定められており、400万円以上のマンションを売却する場合の手数料は、
売却代金×3%＋6万円＋消費税で算出できます。
例えば、3,000万円のマンションを売却する場合は、
最大で3,000万円×3%＋6万円+消費税=1,056,000円の仲介手数料を支払わなければいけません。
支出としては、非常に大きな支出となりますので、あらかじめ、売却代金から、仲介手数料を想定しておきましょう。
その②：住宅ローンの違約金
マンションを購入する場合、多くのケースでは住宅ローンを利用してマンションを購入します。
長い時間をかけて、住宅ローンを返済するのですが、マンションを売却し、住宅ローンのすべてを返済しようとする場合、住宅ローンの違約金が発生する場合があります。
違約金の額は、借入額や金融機関によって異なりますので、一概にはいえません。
住宅ローンの違約金がかからないケースもありますので、マンションを売却すると決めたときに、あらかじめ金融機関に問い合わせし違約金の有無を確認しましょう。
その③：抵当権抹消や所有権移転
マンションを売却し引き渡しを行うとき、売主は売却代金を受け取ると同時に所有権を買主に移転しなければいけません。
基本的に、所有権移転の手続きは買主が行いますので売主が負担するケースはほとんどありません。
しかし、まれなケースとして移転登記費用を売主が負担するケースが見られます。
また、住宅ローンが残っているマンションを売却し、売却代金で住宅ローンを返済する場合、抵当権の抹消を行わなければいけません。
これらは法務局で手続きが可能ですが、個人で行うには煩雑な作業が必要ですので、多くは、司法書士に依頼します。
司法書士の手数料は、それぞれによって異なりますのでいくつかの司法書士から見積もりを取ることで費用を抑えることが可能です。
マンション売却にかかる税金で困ったらどこに相談する？
マンションの売却は誰もが何回も経験するものではありませんので、ただでさえわかりにくい税金のことなど、なかなか理解できないかもしれません。
しかし、マンションの売却にかかる税金に行き詰った場合、いくつかの相談先がありますので、このような相談先に相談を持ち掛けてみましょう。
すんなりと解決の方法が見つかるかもしれません。
では、どのようなところに相談すればいいのでしょうか？
ここからは、マンション売却における税金の件など、困ったときに頼りになる相談相手について解説します。
不動産会社
不動産に関する税金のことで最も聞きやすいのは仲介している不動産会社です。
不動産会社は数多くのマンション売買を取り扱っています。
そのため、マンション売却に関わる税金に関しては非常に詳しいといえるでしょう。
しかし、注意点として、税理士法上具体的なアドバイスはできません。
一般的な疑問程度の質問であれば不動産会社に問い合わせできるでしょう。
税理士
やはり、最も税金関係に詳しいのは税理士です。
詳しい内容までしっかりとアドバイスができるといった点では、税理士に相談するのが一番です。
付き合いがある税理士がいる場合や、自営業で顧問税理士がいる場合などは、税金の専門家である税理士に問い合わせるといいでしょう。
付き合いがある税理士がいない場合は、どこかに依頼する必要がありますが、相談料として費用が発生するケースも考えられます。
相談する場合は費用がかかるかどうかの確認も前もって行う必要があるでしょう。
税務署
サラリーマンはあまり出向くことはありませんのでなじみが薄いかもしれませんが、税務署も問い合わせに関しては柔軟に対応してくれます。
地域や担当者によって対応が異なる場合もあるのですが、基本的にはきちんと受け答えや対応を行ってくれますので、頼りになる存在です。
しかし、安くするポイントといったアドバイスは行ってくれません。
税理士と同様に税金のプロフェッショナルですので、マンションを売却する際、税金で困ったときの力強いサポーターとなるでしょう。
まとめ
マンションの売却には、さまざまな費用がかかりますが、税金関係は必ず押さえておきたいポイントです。
特に譲渡税に関してはしっかりと理解しておかなければ、あとで、想像以上の税金を支払わなければいけなくなるでしょう。
また、税金だけではなく売却にかかる手数料も一緒に理解して、実際、マンションを売却した場合、どの程度の手残り金額になるのかを確認しましょう。
また税金の悩み事は不動産会社や税理士、税務署などいくつかの相談場所があります。
このようなところもしっかりと押さえておくことで、マンション売却の悩みを大幅に解消できるでしょう。
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この記事を書いた人
資格：宅建・FP2級・通関士・総合旅行業務取扱管理者
大学生の時に一人旅に目覚め、海外50か国以上を訪れました。その経験を武器に新卒で旅行会社に入社しましたが、入社数年で倒産という憂き目にあってしまいます。悔しさをバネに宅建・通関士・FP資格を無職期間の4年でゲット！現在は不動産会社の窓口勤務ですが、コロナ渦で週休4日ペースが続いているため、新しい資格取得に向けて日々奮闘中です。趣味はペット。特技は英会話。
清水みちよ
30代女性