田舎の不動産投資で成功するポイントとは？メリット・デメリットと併せて解説

田舎の不動産に投資しようと思っているのですが、儲かるのでしょうか？成功するポイントがあったら教えてください。

といった悩みにお答えします。

「田舎の不動産投資は儲からない」ということを耳にした人もいらっしゃるでしょう。

田舎の物件は少ない投資額と利回りの高さという魅力があり、投資を検討している人も増えているものです。

田舎の物件は、土地の安さから比較的低予算でも不動産投資できるというメリットがあります。

しかし、田舎の物件には田舎独特のデメリットもあります。

メリット・デメリットを把握したうえで、投資を検討することで田舎の物件でも成功する可能性があるでしょう。

この記事では、田舎物件への不動産投資のメリット・デメリット、成功のポイントを分かりやすく解説します。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

田舎の不動産投資は儲からないってほんと？

結論から言えば、田舎の不動産投資であっても儲からないわけではありません。

「田舎の不動産は儲からないからやめておけ」と言われてしまう要因の一つには、不動産会社などの売る側の都合が潜んでいる場合があるものです。

不動産会社では、物件の売買契約が成立することで仲介手数料を得られます。

仲介手数料は、物件の契約価格に応じて異なるため、物件価格の安い田舎の物件を売却しても不動産会社にとっては大きな利益にはなりません。

そのため、田舎の物件よりも高額で売却でき、より多くの報酬を得られる都心の物件を進めたいという側面があるのです。

たしかに、田舎の物件への投資では、都心に比べ入居者を見つけにくいなど、田舎ならではのデメリットや注意点もあります。

一方で、土地の安さなどのメリットもあるため、必ずしも不動産投資が失敗するとは限らないでしょう。

田舎の不動産投資であってもやりようによっては成功する＝儲けることは可能です。

そのためにも、メリット・デメリットをしっかりと押さえたうえで投資を検討する必要があります。

田舎で不動産投資するメリット

ここでは、田舎で不動産投資するメリットについて見てきましょう。

メリットには、次の3つがあります。

それぞれ見てきましょう。

メリット①：安く物件を取得しやすい

田舎の不動産投資の大きなメリットが、物件を安く購入できるという点です。

同じ条件の物件であっても、基本的に都心よりも田舎の物件のほうが安く購入できるケースが多いでしょう。

都心では区分マンションしか購入できない投資額でも、田舎であれば1棟アパートや1棟マンションが購入できる可能性もあるものです。

特に、1棟買いの場合、物件の価格に占める土地の割合が大きいため、地価の安い田舎であれば、購入価格を抑えやすい傾向があります。

購入額が低くなることで初期費用が少なくて済み、投資スタートしやすいものです。

また、金融機関からの借入額も少なくでき、融資を受けやすく返済の負担も抑えられるというメリットもあるでしょう。

メリット②：利回りが高い物件を見つけやすい

物件の購入価格が低いメリットは、利回りの高さにもつながります。

田舎の物件の場合、物件価格が低いことから利回りが高い物件が多い傾向があるものです。

利回りが10%を超える物件も珍しくなく、中には都心の倍以上の利回りを得られるケースもあります。

メリット③：競合が少ない

田舎の場合、不動産経営や物件購入時の競合が少ないというメリットもあります。

賃貸経営に積極的でない所有者も多く、物件の差別化も図りやすいものです。

物件をリ少しフォームし設備を充実させるだけで、近隣の競合と大きな差別化ができる可能性が高く入居者を確保しやすくなるでしょう。

また、競合の少なさは購入時にもメリットとなります。

都心の場合、良い条件の物件では購入希望者が多く、他の人に購入されてしまうということは多々あるものです。

その点、田舎では購入希望者が少ないため、良い条件の物件を購入するチャンスが高いものです。

田舎の場合相続した不動産をすぐに売却するケースが多いため、競合が少ないことで好条件の物件を安く購入できる可能性があります。

田舎で不動産投資するデメリット

田舎で不動産投資する場合、デメリットを把握しておくことが重要です。

デメリットには、次のようなことがあります。

デメリット①：空室リスクが高くなりやすい

田舎物件では空室リスクが高くなる点には、注意が必要です。

田舎の場合、ファミリー層の多くは戸建て住宅を所有する傾向があり、賃貸物件のターゲットのメインは単身の若者となるでしょう。

しかし、多くの田舎では若者の都心への流出により、若者の人口が少ない地域が多いものです。

そのため、入居者の確保が難しい場合があります。

入居者確保のために、賃貸需要の調査や立地や間取りの工夫などが重要なポイントとなるでしょう。

先ほど、利回りが高い物件が多いとお伝えしましたが、空室率まで考慮した実質利回りの場合は、低くなる可能性があります。

利回りで物件を選ぶ場合は、実質利回りを計算して検討することが大切です。

不動産投資のリスクについては、不動産投資にはリスクがある？代表的な5つのリスクとそれぞれの対策を解説で詳しく解説しています。

デメリット②：家賃を高く設定しにくい

人口が少なく賃貸需要も高くないため、家賃を高く設定してしまうと入居者が確保できない可能性があります。

そもそも、都心に比べ田舎は家賃設定自体が低い傾向があるものです。

総務庁の調査によると、借家1ヶ月当たりの家賃では、最も高い東京都が81,001円に対し、最も低い鹿児島県で37,863円という結果が出ており、倍近くの差があることが分かります。

全国平均では約55,695円となり、多くの地方で平均を下回る結果となっています。

家賃を高く設定しにくいため多くの収入を得ることが難しく、経費などによってはマイナスが出る可能性が高くなる点には注意が必要です。

デメリット③：物件の担保価値が低い

土地代の安い田舎では、物件の担保価格が低くなる傾向があります。

そのため、融資を受けにくくなる可能性があるのです。

特に、築年数が古く耐用年数を過ぎてしまった物件では、融資が下りない可能性が高くなるので注意しましょう。

また、担保価格が低いことは将来の売却のしにくさにもつながります。

田舎の場合、物件を売りに出しても買い手がなかなか見つからない可能性があるものです。

買い手が見つかったとしても、融資を受けにくいため売却できないということも少なくありません。

田舎物件は、売却しにくい点を考慮して、出口戦略までしっかり立てたうえで投資を検討することが大切です。

田舎での不動産投資を成功させるための5つのポイント

田舎での不動産投資を成功させるポイントには、次の5つがあります。

それぞれ見ていきましょう。

その①：土地勘があるエリアがおすすめ

田舎物件に投資する場合、できるだけ土地勘のあるエリアを選ぶことをおすすめします。

自分の出身地や赴任したことのある土地・パートナーの出身地など、なにかしらその土地とかかわりがあるほうが、有利になる可能性が高くなります。

土地勘があれば、土地のニーズや家賃相場などもイメージしやすいため、全く縁もない土地よりも成功率を高められるでしょう。

その②：人口規模と賃貸ニーズの調査

投資するうえでは、エリアの調査は欠かせません。

特に、人口規模と賃貸ニーズは詳細に調査しておくようにしましょう。

田舎と一口に言っても、エリアによってその特徴は大きく異なります。

田舎であっても、人口が密集し病院などの大きな施設があるエリアでは賃貸ニーズが高くなるものです。

反対に、人口が減少しているエリアでは空室リスクが高くなるため注意しなければなりません。

一般的には、田舎ではなく地方都市が人口規模と賃貸ニーズが高い傾向があります。

地方都市であれば、地方とはいえある程度の人口が見込まれるため、賃貸ニーズが大きく低下するリスクが低いといえるでしょう。

ただし、地方都市の物件は競合が多く点には注意が必要です。

地方都市を割け田舎で投資するなら、賃貸ニーズを調査に調査することが重要になります。

このようなエリアなら投資する価値は高いといえるでしょう。

その③：駐車場は必ず確保

田舎の場合、移動手段は車が前提となる地域が多いものです。

車の所有率も都心よりも高く、ファミリー世帯では車を2台と所有しているケースも珍しくありません。

そのため、駐車場が設置されている物件への需要が高い傾向があるものです。

反対に、駅が近いなどのアクセスのよい物件でない限り、駐車場がないと入居者を確保するのが難しくなります。

敷地内に駐車場の確保が難しい場合は、近隣で駐車場を借りるなどの対策も重要になります。

その④：出口戦略を練っておく

田舎物件は、売却しにくい点には注意が必要です。

担保価値が低く、築年数が古いなどの理由で買い手が付かないケースは珍しくないものです。

賃貸で運営する場合でも、売却を視野に入れて物件を選ぶようにしましょう。

不動産投資の出口戦略については、不動産投資は出口戦略が重要？最適な売却タイミングと物件取得時に押さえておきたいポイントで詳しく解説しています。

その⑤：優秀な管理会社に委託する

田舎の物件に投資する場合、気軽に物件を訪れて様子を確認することが難しく管理会社にすべて任すことになります。

また、物件の管理状況は入居者の満足度にもつながるものです。

そのため、管理会社選びは重要なポイントとなります。

管理料だけで判断するのではなく、実績や評判・対応など総合的に判断して信頼できる管理会社を選ぶようにしましょう。

管理会社との契約後も、管理を丸投げするのではなく、こまめに管理会社と連絡をとり物件の状況などを確認する必要があります。

可能であれば、定期的に現地を訪れて担当者とコミュニケーションを取ることをおすすめします。

管理会社とのコミュニケーションを密にして、信頼関係を築くことで投資の成功にもつながりやすくなるでしょう。

まとめ

田舎での不動産投資のメリット・デメリット、成功のポイントをお伝えしました。

田舎物件は価格の安さや利回りの高さなどのメリットがあり、投資のやり方によっては成功する可能性があるものです。

ただし、賃貸ニーズや人口規模などを事前にしっかり調査しデメリットを対策しておくことが重要なポイントとなります。

この記事を参考に、田舎での不動産投資について理解したうえで投資判断するようにしましょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。