【2026年最新】下高井戸の不動産価値は？京王線高架化と「下高井戸駅周辺地区街づくり計画」による資産性の進化

下高井戸エリアは、世田谷区と杉並区にまたがる、都内でも稀有な「市場（マーケット）」文化が息づく街です。2026年現在、京王線の連続立体交差事業（高架化）に伴う駅舎のリニューアルと、長年愛された「下高井戸駅前市場」の再編を含む駅前再開発が本格化しており、地価は力強い上昇トレンドを維持しています。

1. 交通アクセス：新宿10分圏内、2路線利用の圧倒的機動力

下高井戸駅は、京王線と東急世田谷線の2路線が利用可能。京王線の高架化完了後（予定）は「開かずの踏切」が解消され、南北のアクセスがさらに向上します。

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2. 買い物・QOL：進化した利便性と変わらぬ「食」の質

駅周辺の商店街は、都内でも有数の活気を誇り、日々の食卓を豊かに彩ります。

• スーパー: 西友 下高井戸店（駅至近・24時間営業）、東武ストア 下高井戸店

• 商店街: 下高井戸商店街（駅南北に広がる約250店舗の巨大商店街）、日大通り

• ドラッグストア: マツモトキヨシ 下高井戸店、サンドラッグ 下高井戸店

• その他: 下高井戸シネマ（地域に愛される名画座）、下高井戸コモンズ

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3. 公共施設・教育・医療機関一覧

世田谷区と杉並区の行政・教育サービスを効率的に活用できるエリアです。

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4. 周辺再開発の予定・駅前開発計画

2026年、下高井戸は「100年に一度」と言われる変貌の真っ只中にあります。

• 京王線連続立体交差事業（高架化）: 踏切の解消により、これまで分断されていた世田谷区側と杉並区側が一体化。交通渋滞が解消され、駅周辺の防災性が飛躍的に向上します。

• 下高井戸駅前市場跡地の再整備: 老朽化に伴い閉鎖されたマーケット跡地を中心に、新たな商業・住居複合施設の建設が検討されています。

• 駅前広場・南北通路の整備: 高架下空間を活用した新店舗の誘致や、歩行者優先の駅前広場の創出により、街の回遊性が劇的に改善します。

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5. エリア別人気度と特徴分析

下高井戸駅を中心とした4方向のエリア特性を評価します。

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6. 市場価値分析と査定シミュレーション

23区平均と比較して、下高井戸エリアは**「適正〜やや割高（8/10段階）」**。再開発への期待感から、直近3年の地価上昇率は世田谷・杉並区内でも上位です。

直近3年間の坪単価推移（中古マンション）

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7. 独自視点：住まい心地のリアル

• 騒音: 京王線の走行音は高架化完了により大幅に軽減される見込み。甲州街道から離れれば極めて静か。

• 店の数: 「自炊派には楽園」と言われるほど、個人の精肉店・鮮魚店・八百屋の質が高い。

• 坂道: 全体的に平坦。世田谷線沿いの遊歩道や、杉並側の公園へも自転車で快適にアクセス可能。

• おしゃれ度: 「レトロとモダンの融合」。古民家カフェやこだわりの中華料理店など、通好みの名店が多い。

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8. ハザードマップと地盤の信頼性

下高井戸周辺は、武蔵野台地の安定した地盤に位置しており、災害リスクは比較的低いエリアです。

• 地盤の安全性: 揺れやすさ、液状化リスクともに都内最低水準（ランク1〜2）。直接基礎で建てられる堅牢な地盤が多い。

• 浸水リスク: 標高約40m前後の高台。洪水リスクは低いが、神田川に近い杉並側の一部低地部については、最新のハザードマップで個別確認を推奨。

• 引用元:

  • ハザードマップポータルサイト（国土交通省）

  • 東京の地盤（東京都建設局）

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9. まとめ

下高井戸エリアは、2026年現在「高架化と駅前再編」というポジティブな材料が査定額に明確に反映され始めています。特に「赤堤」や「おおぞら公園周辺」の物件は、供給が限られているため、売り手市場が続いています。

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