【2026年最新】千歳烏山の不動産価値は？地上34階タワー再開発と高架化が導く資産性の飛躍

千歳烏山エリアは、世田谷区内でも屈指の活気を誇る商店街と、特急停車駅としての利便性を併せ持つ街です。2026年現在、駅南側で進行中の**「地上34階建て超高層タワーマンション」**を含む大規模再開発プロジェクトが都市計画決定のフェーズに入り、エリア全体の資産価値は「世田谷の主要拠点」として新たなステージへと突入しています。

1. 交通アクセス：新宿まで最短12分、特急停車駅の圧倒的優位性

千歳烏山駅は京王線の特急停車駅であり、都心へのアクセスにおいて非常に高い優位性を持ちます。2026年現在、連続立体交差事業（高架化）に伴う駅舎のリニューアルも進行しており、将来的な「開かずの踏切」解消への期待が地価を下支えしています。

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2. 買い物・QOL：活気あふれる商店街と高品質スーパーの集積

駅を中心に広がる「えるもーる烏山」商店街は、都内でも有数の店舗数を誇り、日常の利便性は極めて高いです。

• スーパー: ライフ 千歳烏山店、オオゼキ 千歳烏山店、成城石井 芦花公園店（至近）

• 商店街: えるもーる烏山（千歳烏山商店街振興組合：約150店舗が加盟）

• ドラッグストア: ココカラファイン 千歳烏山店、マツモトキヨシ 千歳烏山店

• その他: 世田谷区立烏山区民センター、西友 千歳烏山店

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3. 公共施設・教育・医療機関一覧

世田谷区の行政拠点である総合支所を擁し、教育・医療環境も充実しています。

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4. 周辺再開発の予定・駅前開発計画

2026年、千歳烏山は「100年に一度」と言われる変貌の最重要局面を迎えています。

• 千歳烏山駅前広場南側地区再開発: 2026年度の都市計画決定、2034年度の竣工を目指す巨大プロジェクト。地上34階・地下2階、高さ約140mの超高層複合ビルが建設され、低層部には大規模商業施設、高層部には分譲住宅が入る予定です。

• 京王線連続立体交差事業（高架化）: 2030年度の完成に向け工事が進行中。これにより千歳烏山駅のホームは2面4線化され、特急や急行の運行がさらに効率化されるとともに、踏切による南北の分断が解消されます。

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5. エリア別人気度と特徴分析

千歳烏山駅を中心とした4方向のエリア特性を評価します。

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6. 市場価値分析：23区平均との比較

23区全体と比較して、千歳烏山エリアは**「適正（7/10段階）」**。世田谷区平均（坪単価275万円前後）に比べ、実需層が「まだ手が届く」水準（坪単価150〜200万円台の土地）を維持していますが、再開発期待によりマンション相場は急騰しています。

直近3年間の坪単価推移（中古マンション推計）

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7. 独自視点：住まい心地のリアル

• 住環境: 「えるもーる烏山」の圧倒的な活気。自炊派にも外食派にも最高の環境です。

• 騒音・工事: 現在は再開発と高架化のダブル工事により駅周辺で一時的な不便がありますが、これは「将来の価値」への先行投資と言えます。

• 地勢: 武蔵野台地上の平坦な地形で、駅までのフラットな道が資産価値を支えています。

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8. ハザードマップと地盤の信頼性

千歳烏山周辺は、武蔵野台地の良好な地層に位置しており、防災力の高さが資産価値の「守り」となっています。

• 地盤の安全性: 台地上の非常に安定した地盤。地震時の揺れやすさ、液状化リスクともに都内最低水準です。

• 浸水リスク: 標高約45m以上の高台。洪水リスクは極めて低いですが、旧水路跡（烏山川など）付近の局所的な内水氾濫については世田谷区の最新マップを確認してください。

• 引用元:

  • ハザードマップポータルサイト（国土交通省）

  • 東京の地盤（東京都建設局）

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9. まとめ

千歳烏山エリアは、2026年現在「地上34階タワー再開発」の都市計画決定という決定的なフェーズにあり、世田谷区内でも最も「伸び代」のある市場の一つです。高架化後の利便性向上も見据え、オーナー様にとっては資産のピークを見極める重要なタイミングと言えるでしょう。

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