【2026年最新】渋谷駅の不動産価値は？「100年に一度」の最終局面と坪単価1,300万円超の衝撃

渋谷エリアは、世界的な知名度と「100年に一度」と言われる大規模再開発により、都内でも類を見ない資産価値の上昇を続けています。2026年現在、主要なプロジェクトが次々と竣工し、駅直結の利便性と歩行者ネットワークの完成が、周辺マンションの査定額をかつてない高みへと押し上げています。

1. 交通アクセス：9路線が結節する日本屈指のターミナル

渋谷駅はJR、東京メトロ、東急、京王の計9路線が乗り入れ、都内全域および神奈川・埼玉方面への圧倒的なアクセスを誇ります。

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2. 買い物・QOL：進化を止めることのない商業の聖地

再開発により誕生した複合施設と、代々木公園に近い「奥渋」エリアが、多様なライフスタイルを支えています。

• 商業施設: 渋谷スクランブルスクエア、渋谷フクラス（東急プラザ渋谷）、渋谷サクラステージ（2024年全面開業済）

• スーパー: 成城石井 渋谷スクランブルスクエア店、ライフ 渋谷東店、ビオセボン（Bio c’ Bon）

• ドラッグストア: マツモトキヨシ 渋谷Part1店、ココカラファイン 渋谷宮下公園前店

• その他: 代々木公園（徒歩圏内）、Bunkamura（休館中・再開発中）、MIYASHITA PARK

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3. 公共施設・教育・医療機関一覧

渋谷駅周辺は、行政の中枢である区役所新庁舎や、高度な医療機関が集積しています。

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4. 周辺再開発の予定・駅前開発計画内容

2026年、渋谷は再開発の「最終完成期」に向けたカウントダウンに入っています。

• MITAKE Link Park（仮称）：2026年度竣工予定

  旧都立児童会館跡地を活用。地上14階建て、オフィス・住宅・こども教育施設が入る官民連携の複合開発。

• 道玄坂二丁目南地区再開発：2027年2月竣工予定

  地上30階、高さ約155m。オフィス・店舗に加え、高級ホテル**「TRUNK(HOTEL)」**が入居。

• 渋谷スクランブルスクエア 第II期（中央棟・西棟）：2027年度竣工予定

  駅直上の再開発の掉尾を飾るプロジェクト。JR渋谷駅の真上に巨大なデッキと商業空間が誕生し、駅の回遊性が完成します。

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5. エリア別人気度と特徴分析

渋谷駅を中心とした4方向のエリア特性を評価します。

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6. 市場価値分析：23区平均との比較

23区全体と比較して、渋谷エリアは**「割高（10/10段階）」**。2025年〜2026年にかけて、再開発の完了に伴う利便性の極大化が、坪単価をさらに押し上げています。

直近3年間の坪単価推移（中古マンション推計）

※駅徒歩7分圏内のハイグレード物件では坪単価1,300万円を超える成約も散見されます。

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7. 独自視点：住まい心地のリアル

• 騒音・臭い: 繁華街エリアは夜間まで賑やかですが、松濤や神山町に入ると驚くほど閑静です。

• 坂道・交通量: 渋谷特有の「すり鉢状」地形により坂道が多いですが、再開発によるデッキ整備（アーバンコア）で上下移動のストレスは大幅に軽減。

• おしゃれ度: 世界の最先端を行く街。日常の中にアートや最新トレンドが溶け込んでいます。

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8. ハザードマップと地盤の信頼性

渋谷駅は「すり鉢の底」に位置するため、水害対策が徹底されています。

• ハザードマップ: 渋谷川の地下に貯留槽が整備されるなど、大規模な浸水対策が完了。最新のハザードマップでも駅周辺の安全性は向上していますが、ゲリラ豪雨時の内水氾濫リスクは個別確認が推奨されます。

• 地盤: 駅周辺は堆積層ですが、松濤などの高台は武蔵野台地の強固な地盤です。

• 引用元:

  • ハザードマップポータルサイト（国土交通省）

  • 東京の地盤（東京都建設局）

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9. まとめ

渋谷エリアは、2026年現在、再開発による「利便性」「ステータス」「将来性」のすべてが結実するタイミングにあります。地価は天井知らずの上昇を見せており、特に駅直結・駅近のマンションを所有されているオーナー様にとっては、売却・資産組み換えの歴史的な好機と言えます。

渋谷エリアの成約データに精通した弊社が、オーナー様一人ひとりの状況に合わせた個別相談を承ります。

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