【2026年最新】水道橋の不動産価値は？ドームシティの「街区化」と文教・ビジネスの強固な融合
2026.02.18
水道橋エリアは今、単なる「娯楽・学生の街」から、三井不動産グループによる大規模なリニューアルと「街づくり」によって、都心有数の「滞在型エンターテインメント・ビジネス拠点」へと昇華しています。2026年現在、東京ドームシティの過去最大規模のリニューアルが完了。さらに駅南側の千代田区三崎町エリアでも小規模な再開発や建替えが相次いでおり、資産価値は過去5年で最も高い水準（坪単価1,000万円超の成約事例も出現）で推移しています。
目次
1. 交通アクセス：都心を十字に貫く、5路線利用の圧倒的優位性
水道橋駅はJR総武線と都営三田線の2路線に加え、徒歩圏内の後楽園駅（丸ノ内線・南北線）や春日駅（大江戸線）を含めると計5路線が利用可能です。
| 行き先（主要ターミナル） | 所要時間 | 経由路線 |
| 東京駅 | 約6分 | 御茶ノ水乗り換え（JR中央線快速） |
| 大手町駅 | 約4分 | 都営三田線（直通） |
| 新宿駅 | 約14分 | JR中央・総武線（直通） |
| 池袋駅 | 約7分 | 後楽園乗り換え（丸ノ内線） |
2. 買い物・QOL：ドームシティの「第2の完成」と日常の利便性
2026年、東京ドームシティの「ラクーア」を中心とした大規模刷新により、日常の生活利便性は「副都心」レベルまで引き上げられました。
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最新施設: 東京ドームシティ「DELI & DISH」。2026年2月にはさらに新規6店舗がオープンするなど、高品質な食物販ゾーンが完全に定着。
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スーパー: 成城石井 ラクーア店、マルエツ プチ 本郷三丁目店、まいばすけっと。
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レジャー・健康: スパ ラクーア（サウナ・スパの大規模拡充完了）、フィットネスクラブ東京ドーム。
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QOL向上: 吉本興業との共同事業による「IMM THEATER」の稼働や、街全体のランドスケープ刷新により、夜間や週末の歩行者環境が劇的に向上しました。
3. 公共施設・教育・医療機関一覧
千代田区三崎町・文京区後楽という、都内でも特に教育レベルの高いエリアに囲まれています。
| カテゴリ | 施設名 | 備考 |
| 行政 | 文京区役所（シビックセンター） | 駅から徒歩圏。展望台や行政サービスが充実 |
| 教育（小学校） | 文京区立本郷小学校 / 千代田区立お茶の水小学校 | 公立小の激戦区。学区指名での物件需要が極めて強い |
| 教育（大学） | 中央大学（後楽園・茗荷谷） / 日本大学 / 東京歯科大 | 安定した賃貸需要と、街の「知性」を支える |
| 保育園 | 後楽園保育園 / 三崎町保育園 | 住宅街の中にあり、共働き世帯への支援が厚い |
| 図書館 | 千代田区立神田まちかど図書館 | 落ち着いた環境での学習・読書が可能 |
| 公園 | 小石川後楽園 / 都立本郷給水所公苑 | 徳川家ゆかりの名園が「庭」になる贅沢 |
| 医療 | 東京医科歯科大学病院 / 順天堂大学医院 | 国内最高峰の医療が「徒歩圏内」にある安心感 |
| 警察・消防 | 神田警察署 三崎町交番 / 本富士警察署 | 24時間体制で、娯楽施設と文教地区の安全を維持 |
4. 2026年最新：エリアを牽引する再開発プロジェクト
2026年、水道橋周辺は「質の向上」を伴う開発が結実しています。
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東京ドームシティ・ランドスケープ刷新の完了: 三井不動産が掲げた「街としての東京ドームシティ」が完成。最新のXR技術やAIを活用したコワーキングスペース「enXross DAO」がオープンするなど、ビジネスとエンタメの境界が消え、平日の昼間人口が増大しています。
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三崎町一丁目地区・周辺の建替え: 千代田区三崎町エリアでは、2026年9月の完成を目指した店舗・共同住宅の複合ビル建設など、老朽化した建物の高質化が進展。これにより、駅南側の街並みがクリーンにアップデートされています。
5. エリア別人気度と特徴分析
水道橋駅を中心とした4方向のエリア特性を評価します。
| エリア | 人気度 | 特徴・理由 |
| 北エリア（後楽・本郷方面） | ★★★★★ | 「文京区ブランド」×「ラクーア」。住環境と利便性が最強。地価上昇率が最大。 |
| 南エリア（三崎町・神保町方面） | ★★★★★ | 「千代田区ブランド」。大手町・丸の内至近で、ビジネス層・シニア層に絶大な支持。 |
| 東エリア（本郷三丁目・御茶ノ水方面） | ★★★★☆ | 医科歯科大等の医療従事者ニーズが強い。落ち着いた文教の雰囲気が魅力。 |
| 西エリア（飯田橋・九段方面） | ★★★★☆ | 複数駅利用が可能。再開発進む飯田橋への波及効果で資産価値が安定。 |
6. 市場価値分析：坪単価1,100万円超を記録する「超・都心相場」
23区全体と比較して、水道橋エリアは**「適正（市場価値評価：8/10）」**。三井不動産主導の「東京ドームシティ」刷新により、文教・ビジネス・エンタメの融合が進んでいます。
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スコアの理由： 三井ブランドによる「街区化」への期待が強く、特に文京区・千代田区の学区需要が強固です。イベント時の混雑を懸念する声があるものの、資産の底堅さでは都内有数の実力を持つためこのスコアです。
直近3年間の坪単価推移（中古マンション推計）
| 年次 | 平均坪単価 | 変動率 |
| 2024年 | 460万円 | +4.2% |
| 2025年 | 535万円 | +16.3% |
| 2026年（最新推計） | 620万円 | +15.9% |
※駅徒歩5分圏内や、ラクーア至近のブランドマンションでは、坪単価800万円〜1,100万円超の成約も確認されています。
7. 独自視点：住まい心地のリアル
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「庭」としての東京ドームシティ: 2026年のリニューアル完了後、かつての「騒がしさ」は「賑わいと憩いの調和」へと変化しました。特にスパ・サウナ施設の充実は、近隣住民にとって最高のサードプレイスとなっています。
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文教地区の静寂: 駅前は活気がありますが、一歩入った三崎町の路地や本郷の台地は驚くほど静か。この「動」と「静」の落差が、高所得層を惹きつける理由です。
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圧倒的な資産防衛能力: 三井不動産が総力を挙げて街づくりを行うエリアは、不況時にも価格が下がりにくい（ディフェンシブ）という特性があります。
8. ハザードマップと地盤の信頼性
神田川の南側と北側で、地盤の特性が分かれます。
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地盤: 駅から北側（本郷方面）は強固な台地。南側（三崎町方面）は谷底平野ですが、最新の耐震・免震マンションが密集しており、構造的な信頼性は極めて高いです。
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浸水リスク: 神田川の護岸整備に加え、近年の再開発による排水機能強化により、内水氾濫のリスクは低減されています。
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引用元:
9. まとめ
水道橋エリアは、2026年現在「東京ドームシティの街区化」という決定的な付加価値を得て、都心でもトップクラスの資産価値を確立しました。三井不動産によるエリアブランディングが進んだ今、オーナー様にとっては、これまでの「娯楽の街」という評価を超えた、新たなステージでの売却・住み替えが可能なタイミングです。
水道橋エリアの成約データに精通した弊社が、オーナー様一人ひとりの状況に合わせた個別相談を承ります。
水道橋エリアの不動産売却・住み替えのご相談は、ぜひ弊社へお問い合わせください。
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保有資格：（宅地建物取引士・管理業務主任者）
実務・経歴：2011年に前社で役員を経験、2014年より不動産会社「株式会社MIJ]を設立・独立する。2023年渋谷区分譲マンション理事長、自社で区分マンション・一棟アパート・一棟マンションを保有し、管理・リノベーション・売却まで一貫して行っている。
