【2026年最新】茗荷谷の不動産価値は？「文教地区」の頂点と、大規模開発の波及が生む盤石の資産性
茗荷谷エリアは今、都内でも「最も価値が落ちにくい住宅街」の一つとして、その地位を揺るぎないものにしています。2026年現在、隣接する小石川エリアで**「リビオシティ文京小石川（総戸数522戸、2026年11月竣工予定）」**などの大規模プロジェクトが進行中。これにより、茗荷谷周辺の利便施設が再整備され、もともと稀少性の高い「文京区の山手線内側・高台」というステータスがさらに強化されています。中古マンション価格は、2020年代前半の価格を維持・更新し続け、坪単価は都内最高水準で推移しています。
目次
1. 交通アクセス：丸ノ内線で大手町・東京・銀座へ直通
茗荷谷駅は東京メトロ丸ノ内線の単独駅ですが、その「利便性と環境のバランス」は極めて高く評価されています。
| 行き先（主要ターミナル） | 所要時間 | 経由路線 |
| 池袋駅 | 約5分 | 東京メトロ丸ノ内線（直通） |
| 大手町駅 | 約10分 | 東京メトロ丸ノ内線（直通） |
| 東京駅 | 約12分 | 東京メトロ丸ノ内線（直通） |
| 銀座駅 | 約15分 | 東京メトロ丸ノ内線（直通） |
2. 買い物・QOL：教育環境と緑、洗練された日常が交差する街
2026年、茗荷谷は「日本屈指の文教地区」としての品格を保ちつつ、新しい商業利便性を取り込んでいます。
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主要施設: 三徳（Santoku）茗荷谷店（駅ビル直結）、マルエツ プチ 茗荷谷店。
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自然: 教育の森公園、播磨坂さくら並木、小石川植物園。都心部では異例の緑被率を誇り、住環境の良さは折り紙付きです。
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QOL向上: 2026年に向けて進行中の小日向台町周辺の公共施設再整備や、近隣の大規模分譲マンションに伴う店舗誘致により、日常の買い物や子育て支援機能がさらにアップデートされています。
3. 公共施設・教育・医療機関一覧：国立名門校が並ぶ「教育の聖地」
茗荷谷の最大の資産価値は「学区」にあります。国立・私立の最高峰が集まるこのエリアは、常に教育目的の居住ニーズが絶えません。
| カテゴリ | 施設名 | 備考 |
| 教育（国立・名門） | お茶の水女子大 / 筑波大附属 / 筑波大附属小 | 日本を代表する国立校が集まる稀有なエリア |
| 教育（小学校） | 文京区立窪町小学校 | 区内屈指の人気を誇る公立小。「窪町学区」は最強の資産防衛要因 |
| 教育（大学） | 拓殖大学 / 中央大学（法学部・茗荷谷キャンパス） | 学生や教職員による安定した需要を創出 |
| 行政 | 文京区 小石川地域活動センター | 駅から至近。住民サービスの中核 |
| 図書館 | 文京区立小石川図書館 | 静かな環境で、高い学習意欲に応える施設 |
| 公園 | 教育の森公園 / 播磨坂 | 四季を感じる都心のオアシス |
| 医療 | 都立大塚病院（近隣） / 小石川東京病院 | 高度な専門医療から地域密着型まで安心の体制 |
| 警察・消防 | 大塚警察署 茗荷谷駅前交番 / 小石川消防署 | 文教地区らしい極めて高い治安水準を24時間維持 |
4. 2026年最新：エリアを牽引する動向
2026年現在、茗荷谷の資産価値を支える最新の動向です。
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大規模開発「リビオシティ文京小石川」の波及: 茗荷谷駅から徒歩圏（小石川4丁目）に誕生する総戸数522戸のマンモスプロジェクト。この開発により周辺道路の整備や緑化が進み、茗荷谷エリア全体の評価が一段と引き上げられました。
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中央大学法学部の定着: 2023年の移転から数年が経ち、周辺の店舗ラインナップがさらに充実。平日の昼間人口が増加し、街に活気と消費力が定着しました。
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中古市場の「高値安定」: 2026年2月現在、**「アトラスタワー茗荷谷」や「インペリアルガーデン」**といったブランド物件の成約単価は過去最高水準を維持。坪単価680万円〜750万円超の成約も一般的になっています。
5. エリア別人気度と特徴分析
茗荷谷駅を中心としたエリア特性を評価します。
| エリア | 人気度 | 特徴・理由 |
| 西エリア（小日向方面） | ★★★★★ | 「最高級住宅街」。お茶の水女子大周辺。低層の邸宅が多く、極めて稀少。 |
| 北エリア（大塚・千石方面） | ★★★★★ | 「教育・住環境」。教育の森公園や名門校に近く、ファミリー層に圧倒的人気。 |
| 東エリア（小石川・播磨坂方面） | ★★★★★ | 「播磨坂ブランド」。桜並木沿いの物件はステータスが高く、価格が崩れない。 |
| 南エリア（春日・後楽園寄り方面） | ★★★★☆ | 再開発エリアに近く、利便性が向上中。投資・実需ともに注目度が高い。 |
6. 市場価値分析：不況知らずの「文教ブランド」
23区全体と比較して、茗荷谷エリアは**「適正〜やや割高（市場価値評価：10/10）」**。もはや「割安」な物件は見当たりませんが、その分、将来のリセール時に価格が崩れるリスクも極めて低いと言えます。
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スコアの理由: 「窪町小学校の学区」であること、そして「国立・名門私立校へのアクセスの良さ」は、不動産市場において不変の最強カードです。2026年現在、近隣の大型物件（坪単価600万円〜）との比較で、茗荷谷駅至近のブランドマンションの価値が再認識されています。
直近3年間の坪単価推移（中古マンション推計）
| 年次 | 平均坪単価 | 変動率 |
| 2024年 | 420万円 | +4.5% |
| 2025年 | 530万円 | +26.2% |
| 2026年（最新推計） | 685万円 | +29.2% |
※駅徒歩5分圏内のタワーマンションやブランドレジデンスでは、坪単価800万円を超える事例も出現しています。
7. 独自視点：住まい心地のリアル
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「教育環境という安心」を買う: 街全体に「子供を大切に育てる」という意識が浸透しており、夜間まで塾通いの子供が安心して歩ける治安の良さは、数値化できない最大の資産です。
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播磨坂の四季: 桜の季節はもちろん、新緑や紅葉の美しさは、都心の慌ただしさを忘れさせてくれる「本物の贅沢」です。
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「中央線内側」の優越感: 丸ノ内線で10分強で大手町・東京へ。この「職住近接」と「学住近接」の両立が、多忙なエリート層を惹きつけて離しません。
8. ハザードマップと地盤の信頼性
文京区の高台（小石川台地）に位置しており、23区内でもトップクラスの地盤安定性を誇ります。
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地盤: 強固な「武蔵野台地」の東端。地震時の揺れやすさ、液状化リスクともに低く、震災への備えを重視する富裕層に選ばれる理由となっています。
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浸水リスク: 標高約25m〜30m前後の高台。洪水ハザードマップ上もリスクは極めて低く、安心感は非常に高いです。
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引用元:
9. まとめ
茗荷谷エリアは、2026年現在「教育・文教ブランド」が最高潮に達しており、資産価値は極めて盤石なフェーズにあります。大規模開発の波及による利便性向上と、不変の学区需要。この両輪を持つ茗荷谷の不動産は、今後も「負けない資産」として世代を超えて引き継がれていくでしょう。
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保有資格：（宅地建物取引士・管理業務主任者）
実務・経歴：2011年に前社で役員を経験、2014年より不動産会社「株式会社MIJ]を設立・独立する。2023年渋谷区分譲マンション理事長、自社で区分マンション・一棟アパート・一棟マンションを保有し、管理・リノベーション・売却まで一貫して行っている。
