【2026年最新】品川駅の不動産価値は？「シン・東京の玄関口」への大変貌とリニア・地下鉄延伸が導く資産価値の最高峰

品川駅エリアは今、単なる「新幹線の停車駅」から、「国際交流拠点」および「リニア中央新幹線の起点」へと、その姿を劇的に変えつつあります。2026年現在、高輪口（西口）の駅前広場や国道15号（第一京浜）上の巨大デッキ、さらに東京メトロ南北線の延伸工事（2030年代半ば開通予定）が本格化。新築マンション「リビオタワー品川」の分譲価格が坪単価1,100万円超を記録したことに伴い、周辺の中古マンション相場もこの1年で急速に押し上げられ、港区・品川区の境界を問わずエリア全体が「世界基準の資産」として再定義されています。

1. 交通アクセス：リニア・地下鉄延伸・羽田直結、四通八達の要衝

2026年1月より、南北線延伸や国道デッキ整備に伴う大規模な車線規制が開始されました。これは、品川が「次世代の広域結節点」になるための本格的な胎動です。

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2. 買い物・QOL：高輪ゲートウェイシティと一体化する「未来都市」

2026年、品川駅周辺は「港南の利便性」と「高円寺〜高輪の格式」がシームレスに繋がり、都内屈指のQOLを誇っています。

• 主要施設: エキュート品川、アトレ品川。駅構内の商業施設が極めて充実。

• 最新トピック: 2025年にまちびらきを開始した**「TAKANAWA GATEWAY CITY」**の波及効果により、隣接する港南・北品川エリアに最新のグローバル企業やレストランが集結しています。

• スーパー: クイーンズ伊勢丹、ザ・ガーデン自由が丘、マルエツ プチ。

• QOL向上: 国道15号上の「空中デッキ」が一部姿を現し、高輪口の歩行者環境が劇的に改善。これまで分断されていた東西のアクセスが、未来的な歩行者空間として統合されつつあります。

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3. 公共施設・教育・医療機関一覧：国際基準のインフラ整備

グローバル拠点に相応しい、高度な行政・医療・教育機能が集積しています。

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4. 2026年最新：エリアを牽引する巨大プロジェクト

2026年現在、品川駅周辺の価値を決定づけている最新動向です。

• 「リビオタワー品川」の衝撃と相場引き上げ:

  2026年5月竣工予定の「リビオタワー品川」は、初期の坪単価約750万円から、直近では坪1,100万円超まで上昇。この影響で、港南エリアの中古マンション（ワールドシティタワーズ等）も3年前比で価格が1.5倍に達する物件が出るなど、相場が一段上のステージへシフトしました。

• 南北線「品川〜白金高輪」延伸工事の本格化:

  2026年1月より駅前の基盤整備が本格化。将来の地下鉄直結が確定したことで、品川駅周辺は「新幹線・リニアの駅」だけでなく「都心メトロの駅」としての価値も手に入れました。

• 国道15号「品川駅西口駅前広場」整備:

  日本初の「国道上空のデッキ（床）」整備。これが完成すると、駅から高輪エリアの邸宅地までが段差なく繋がるため、周辺土地のプレミアムがさらに高まっています。

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5. エリア別人気度と特徴分析

品川駅を中心としたエリア特性を評価します。

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6. 市場価値分析：坪単価1,100万円突破と「10段階評価」

23区全体と比較して、品川駅エリアは**「適正〜やや強含み（市場価値評価：10/10）」**。

• スコアの理由: リニア、地下鉄延伸、駅前広場、高輪ゲートウェイ連携。これほど大規模な資産向上要因が重なるエリアは他にありません。2026年現在、「リビオタワー品川」の引き渡しを1年後に控え、含み益を期待した買いが周辺中古マンションにも波及しているため、満点評価です。

直近3年間の坪単価推移（主要タワー・ランドマーク推計）

※「リビオタワー品川」や「ワールドシティタワーズ」等の上位物件では、坪単価1,100万円〜1,300万円超での取引も確認されています。2026年末にはさらに1割程度の上昇を見込む予測もあり、非常に強い相場です。

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7. 独自視点：住まい心地のリアル

• 「世界の玄関口」に住む優越感: 日本全国、そして世界へ最短でアクセスできるスピード感。この「時間の余裕」は、グローバルに活躍する層にとって究極の贅沢です。

• 運河と最新都市の調和: 港南側の運河沿いでの散歩や、高輪側の緑豊かな邸宅街。都会的な機能性と、潤いのある環境を自在に行き来できるのが品川の魅力です。

• 鉄壁の「資産防衛」: 国家戦略特区としての開発が今後10年以上続くことが約束されており、世界的なインフレ局面においても最も下落リスクが低いエリアの一つです。

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8. ハザードマップと地盤の信頼性

最新の再開発により、防災インフラは世界最高水準にアップデートされています。

• 地盤: 港南側は埋立地ですが、最新の耐震・免震技術を投入したタワーマンションが密集。高輪側は強固な台地となっており、地盤の信頼性は非常に高いです。

• 浸水リスク: 沿岸部ですが、高潮・高波対策の防潮堤や、再開発に伴う大規模な雨水貯留施設が完備されています。2026年最新のマップでもその安全性が裏付けられています。

• 引用元:

  • 港区・品川区 洪水ハザードマップ（2026年版）

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9. まとめ

品川駅エリアは、2026年現在「リニア・地下鉄延伸工事の本格化」という歴史的な転換点を迎え、資産価値は異次元のステージへと突入しています。日本の中心、そして世界の玄関口としての不変のステータスを手に入れた品川の物件は、オーナー様にとってまさに「国家レベルの現物資産」と言えるでしょう。

品川エリアの成約データに精通した弊社が、オーナー様一人ひとりの状況に合わせた個別相談を承ります。