【2026年最新】大崎の不動産価値は？西口・東口のダブル再開発完了と「リニア効果」が導く資産価値の最高潮
大崎エリアは今、山手線南側の「一大ビジネス・レジデンス拠点」として、その地位を揺るぎないものにしています。2026年2月現在、長年進められてきた**「大崎駅西口F南地区再開発（仮称：大崎タワーレジデンスプロジェクト）」がついに竣工を迎え、街のバリアフリー動線と景観が一新。中古マンション価格は前年比+21.66%（2026年1月時点）**という驚異的な上昇を記録しており、隣接する品川駅のリニア・地下鉄延伸に伴う「広域品川圏」の拡大により、資産価値は過去最高水準に達しています。
目次
1. 交通アクセス：4路線利用、品川・渋谷・新宿を「10分圏内」で結ぶ
大崎駅はJR山手線、埼京線、湘南新宿ライン、りんかい線の4路線が結節。特に品川駅へ1駅という立地は、リニア中央新幹線開業を見据えたグローバルな移動拠点として高く評価されています。
| 行き先（主要拠点） | 所要時間 | 経由路線 |
| 品川駅 | 約3分 | JR山手線（直通） |
| 渋谷駅 | 約6分 | JR埼京線・湘南新宿ライン（直通） |
| 新宿駅 | 約12分 | JR埼京線・湘南新宿ライン（直通） |
| 羽田空港第3ターミナル | 約20分 | 品川乗り換え（京急線） |
2. 買い物・QOL：再開発ビルと「目黒川」の潤いが共存する都市生活
2026年、大崎は「職住近接」の利便性と、潤いのある居住環境が高度に融合したエリアとして完成期に入っています。
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主要施設: 大崎ニューシティ、ゲートシティ大崎。駅直結の商業施設が生活を支えます。
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最新トピック: 2026年2月に竣工した**「大崎駅西口F南地区（地上37階建）」**。低層階には店舗、保育所、公益施設がオープンし、西口側の利便性が飛躍的に向上。
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スーパー: 成城石井、ライフ 大崎ニューシティ店、ダイエー。
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QOL向上: 目黒川沿いの「大崎リバーウォーク」や整備された公園地帯は、都会の喧騒を忘れさせる散策路として、子育て世帯やペット飼育世帯から絶大な支持を得ています。
3. 公共施設・教育・医療機関一覧：品川区の「安心インフラ」が集結
住宅・オフィスの大規模供給に合わせ、公共サービスや教育環境も極めて高い水準で整っています。
| カテゴリ | 施設名 | 備考 |
| 行政 | 大崎駅前出張所 / 大崎警察署 | 駅から徒歩圏内に主要行政機関が点在 |
| 教育（小学校） | 品川区立芳水小学校 / 三木小学校 | 伝統ある落ち着いた校風で、教育熱心な世帯に人気 |
| 教育（大学） | 立正大学 大崎キャンパス | 街に知的な活気と緑豊かな景観を提供 |
| 医療 | 第三病院 / 各ビル内の専門クリニック | 高度な専門医療から日常のクリニックまで充実 |
| 保育園 | 2026年竣工のF南地区内保育所 / 他多数 | 再開発に伴い、認可保育園の供給が極めて厚い |
| 消防・警察 | 品川消防署 大崎出張所 / 大崎警察署 | 24時間体制で、都内でもトップクラスの治安を維持 |
| 公園 | 大崎公園 / 子供の森公園（通称：かいじゅう公園） | 大規模な遊び場が住宅街の中に確保されている |
4. 2026年最新：エリアを牽引する巨大プロジェクト
2026年現在、大崎の価値を決定づけている最新の動向です。
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大崎駅西口F南地区（すみふタワマン）の竣工（2026年2月）：
地上37階、高さ143mの超高層タワーが完成。1階に保育所・店舗、2〜6階に事務所・公益施設、7階以上が約450戸の住宅という大規模複合開発が、西口エリアの「坪単価の基準」を一段階押し上げました。
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東五反田二丁目第3地区「大崎リバーウォークガーデン」の進展:
大崎と五反田の間に位置する**「ブランズタワー大崎（仮）」**等の建設が進み、目黒川沿いの歩行者ネットワーク「リバーウォーク」が拡充。エリア全体の回遊性と景観美がさらに向上しています。
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「品川・大井町」連動効果:
隣接する大井町駅前での大規模開発（2026年春以降本格化）や、品川のリニア着工・地下鉄延伸工事の影響で、品川区のハブ駅である大崎の希少性が再認識されています。
5. エリア別人気度と特徴分析
大崎駅を中心としたエリア特性を評価します。
| エリア | 人気度 | 特徴・理由 |
| 西エリア（大崎3丁目・百反通り方面） | ★★★★★ | 「最新開発の恩恵」。2026年の新タワー竣工により、利便性が一変。上昇率が高い。 |
| 東エリア（東五反田2丁目・目黒川方面） | ★★★★★ | 「リバーサイド・ステータス」。リバーシティ21以来のタワー群。安定した人気と格式。 |
| 南エリア（北品川5丁目・御殿山方面） | ★★★★★ | 「御殿山の系譜」。閑静な邸宅街とタワーが融合。富裕層の実需ニーズが根強い。 |
| 北エリア（大崎1・2丁目方面） | ★★★★☆ | ビジネス拠点の中心。職住近接を重視するDINKS層に絶大な支持。 |
6. 市場価値分析：坪単価+21.6%の上昇と「10段階評価」
23区全体と比較して、大崎エリアは**「適正〜やや強含み（市場価値評価：10/10）」**。
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スコアの理由: 2026年1月時点のデータでは前年比+21.66%という驚異的な上昇を記録。西口F南地区の竣工という「目に見える材料」が確定したことに加え、品川エリアの坪単価高騰（リビオタワー品川の坪1,100万円超など）に引きずられる形で、大崎のタワーマンション群も軒並み査定価格が引き上げられています。
直近3年間の坪単価推移（エリア主要タワー・ランドマーク推計）
| 年次 | 平均坪単価（エリア全体） | 変動率 |
| 2024年 | 460万円 | +4.5% |
| 2025年 | 535万円 | +16.3% |
| 2026年（最新推計） | 650万円 | +21.6% |
※駅徒歩5分圏内の主要物件（大崎ウエストシティタワーズ等）では、坪単価620万円〜900万円超での成約も一般化しており、非常に強い相場を形成しています。
7. 独自視点：住まい心地のリアル
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「ゲートウェイ・品川」を隣に置く賢い選択: 2026年現在、品川駅周辺の混雑と高騰を避けつつ、その利便性を「1駅」で享受できる大崎は、最も合理的な居住地として選ばれています。
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歩車分離の先進性: 大規模再開発により、ペデストリアンデッキと目黒川沿いの歩道が整備され、都内屈指の「歩きやすい街」になっています。
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不変の「ビジネス需要」: 多くのグローバル企業の本社が集まるため、法人の社宅需要や賃貸需要が極めて強く、リセールバリューのみならず賃貸利回りの安定感も抜群です。
8. ハザードマップと地盤の信頼性
品川区の強固な防災インフラに守られたエリアです。
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地盤: 基本的に安定した地盤ですが、目黒川に近い低地部については、各タワーマンションが最新の耐震・免震技術を導入して対応しています。
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浸水リスク: 目黒川沿いのため、以前は懸念もありましたが、近年の大規模な調節池整備により安全性は大幅に向上。2026年2月時点の洪水リスクマップでも「浸水想定0.0m（大崎ウエストシティタワーズ周辺等）」と高く評価されています。
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引用元:
9. まとめ
大崎エリアは、2026年現在「西口再開発の完了」という歴史的な節目を迎え、資産価値は過去最高水準を更新しています。山手線の利便性を極めつつ、最新のタワーライフと目黒川の潤いを手に入れたこの街は、今後も国内外の投資家・実需層からの「指名買い」が絶えない、まさに「負けない資産」と言えるでしょう。
大崎エリアの正確な成約データに基づき、お客様の物件が現在どのような評価を受けているか、個別相談を承ります。
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保有資格：（宅地建物取引士・管理業務主任者）
実務・経歴：2011年に前社で役員を経験、2014年より不動産会社「株式会社MIJ]を設立・独立する。2023年渋谷区分譲マンション理事長、自社で区分マンション・一棟アパート・一棟マンションを保有し、管理・リノベーション・売却まで一貫して行っている。
