【2026年最新】西日暮里の不動産価値は？「地上46階超高層タワー」着工直前の期待感と山手線×千代田線の実利が導く資産価値の沸騰

西日暮里エリアは今、山手線沿線で最も「変貌へのカウントダウン」が熱を帯びている街です。2026年現在、長年の悲願であった**「西日暮里駅前地区第一種市街地再開発事業」**が権利変換計画の認可という最終フェーズに到達。2027年4月の解体・工事着手を目前に控え、駅周辺の不動産相場は「期待値」を完全に飲み込んだ高値圏で推移しています。

中古マンション価格は、2026年2月時点で平均売買価格が約7,152万円（前年比+15.3%超）を記録。坪単価は平均391万円に達していますが、駅徒歩5分圏内の優良物件では坪単価500万円〜600万円台での成約も珍しくなく、再開発タワー（2031年竣工予定）の予定価格を織り込む形で、強気な相場が形成されています。

1. 交通アクセス：4路線利用、大手町・成田を直結する「北の要衝」

JR山手線・京浜東北線、東京メトロ千代田線、日暮里・舎人ライナーの4路線が利用可能。千代田線による大手町・赤坂方面へのダイレクトアクセスは、ビジネスエリートから絶大な支持を得ています。

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2. 買い物・QOL：下町情緒と「未来の商業拠点」のクロスポイント

2026年、西日暮里は「谷根千」に隣接する落ち着きと、再開発による近代化が共存する過渡期にあります。

• 主要施設: エキュート日暮里（徒歩圏）、西日暮里商店街。

• 最新トピック: 再開発により地上10階建ての商業棟が整備されます。2026年現在は、着工に向けた既存店舗の移転が進んでおり、駅周辺の店舗ラインナップが「次世代」へと入れ替わり始めています。

• スーパー: イトーヨーカドー食品館、サミットストア、まいばすけっと。

• QOL向上: 諏訪神社の緑や、徒歩圏内の「谷中銀座」。山手線駅前でありながら、歴史的な散策路や寺院の静寂を日常にできる環境が、幅広い層の支持を集めています。

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3. 公共施設・教育・医療機関一覧：名門校と充実の行政支援

西日暮里を語る上で欠かせないのが、国内最高峰の教育環境です。

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4. 2026年最新：エリアを牽引する巨大プロジェクト

2026年現在、西日暮里の価値を決定づけている最新トピックです。

• 「西日暮里駅前再開発」権利変換認可（2026年度）：

  地上46階の超高層タワー（約1,000戸）と商業・文化施設の複合開発。2026年は「いよいよ動く」という高揚感が、周辺中古物件の査定額をさらに押し上げています。

• 「日暮里・西日暮里」一体化の開発波及:

  日暮里駅周辺のタワー群に加え、西日暮里の再開発が具体化したことで、両駅間を一つの「巨大レジデンスゾーン」と捉える動きが加速しています。

• IT・ビジネス拠点としての成長:

  再開発ビル内にはホールや産業支援施設も入る予定。2026年現在は、将来のオフィス需要を見越した小規模なオフィスビルやコワーキングの需要も高まっています。

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5. エリア別人気度と特徴分析

西日暮里駅を中心とした4方向のエリア特性を評価します。

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6. 市場価値分析：坪単価+15%超の上昇と「10段階評価：9.5/10」

23区全体と比較して、西日暮里エリアは**「強含み（市場価値評価：9.5/10）」**。

• スコアの理由: 再開発の「着工」という最大の価格上昇イベントを2027年に控えているため。2026年現在、成約価格の上昇率が山手線北側でトップクラスであり、将来的なキャピタルゲインの期待も極めて高いため、9.5点という評価です。

直近3年間の地価・坪単価推移（エリア推計）

※駅徒歩5分圏内のブランド物件では、坪単価550万円〜750万円超での成約も一般化しており、再開発タワーの予定価格（坪800万〜1,000万と予測）を織り込む形で推移しています。

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7. 独自視点：住まい心地のリアル（こだわり5項目）

• ① 街の騒音・臭い：幹線道路沿いの騒音

  駅前の「道灌山通り」や「尾久橋通り」は2026年現在も非常に交通量が多く、トラックの走行音や排気ガスが気になるポイントです。ただし、一歩入った「西日暮里3丁目・6丁目」の住宅街は驚くほど静かです。臭いについては、東口側の飲食店街周辺で特有の活気ある香りが漂いますが、再開発による整備で駅前環境は清潔感が増しつつあります。

• ② 坂道、交通量

  西口側（西日暮里3丁目方面）は**「上野台地」の急な坂（富士見坂など）**があり、高低差が激しいのが特徴です。一方、東口側（5丁目・再開発区）は平坦です。交通量は前述の幹線道路に集中しており、通勤ラッシュ時の尾久橋通りの渋滞は有名。徒歩移動は空中歩道（ペデストリアンデッキ）の活用で安全性が確保されています。

• ③ 公園が多い

  「西日暮里公園」や「第六日暮里公園」など、緑豊かな公園が点在しています。特に西日暮里公園は高台にあり、鉄道の見えるスポットとしても人気。再開発計画内にも、屋上庭園や新たな広場が約2,000㎡整備される予定で、緑の充実度はさらに向上します。

• ④ 店の数

  現状は個人経営の居酒屋や飲食店が中心ですが、日常使いの店は非常に多いです。2026年現在は再開発に伴う閉店・移転もありますが、舎人ライナー駅下などの商業スペースが補完。さらに再開発ビルが完成すれば、約1万㎡規模の巨大な商業機能が加わります。

• ⑤ おしゃれ度

  これまでは「実利重視」の渋い街でしたが、2026年現在は**「谷根千ブランド」の流入と最新タワーへの期待**から、おしゃれなビストロ（「たぎつ屋」など）やカフェが急増。2026年最新の評価では「通が好む、未来的下町」という独自のおしゃれさが定着しつつあります。

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8. ハザードマップと地盤の信頼性

• 地盤: 駅西側（西日暮里3・4丁目方面）は強固な「上野台地」。震災への信頼性は都内最高水準です。

• 浸水リスク: 駅東側の低地部については注意が必要ですが、2026年最新のマップでは、荒川区の排水インフラ整備により安全性が向上しています。

• 引用元:

  • 荒川区 洪水ハザードマップ（2026年版）

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9. まとめ

西日暮里エリアは、2026年現在「再開発着工前のラストチャンス」とも言える、資産価値の急騰フェーズにあります。利便性を極めつつ、開成の格と未来的タワーライフが融合するこの街は、今後も山手線北側のエースとして君臨し続けるでしょう。

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