【2026年最新】十条の資産価値は？「J& TERRACE」全面稼働と埼京線高架化が導く「下町から先進都市」への脱皮

十条エリアは2026年現在、駅前のランドマークタワー**「ザ・タワー十条（J& TERRACE）」の竣工・入居開始から約1年半が経過し、街の格付けが完全に一段上のステージへと移行しました。再開発ビル内の商業施設「J& MALL（ジェイアンドモール）」には最新のカフェやクリニック、行政サービスが定着。かつての「開かずの踏切」を解消する「埼京線連続立体交差事業（高架化）」**も2030年の完成に向けて建設工事が佳境を迎え、駅周辺の分断が解消されつつある未来への期待が、資産価値を強力に押し上げています。

中古マンション相場は、2026年1月時点で平均坪単価が約420万円〜480万円、エリア最高峰の「ザ・タワー十条」では平均坪単価565万円での取引が常態化しています。新築時の分譲価格から約10〜20%上昇しており、周辺の東十条や板橋を牽引する「城北エリアの価格リーダー」としての地位を確立しました。

1. 交通アクセス：新宿12分、さらに「高架化」で東西の分断が解消へ

JR埼京線により、都心の主要ターミナルへ驚異的なスピードで直結。また、徒歩圏内の「東十条駅（京浜東北線）」を併用できるダブルアクセスの強みは2026年も健在です。

• JR埼京線「十条駅」: 池袋へ7分、新宿へ12分、渋谷へ17分。

• JR京浜東北線「東十条駅」: 徒歩約8〜10分。東京・品川方面へ直行。

• 連続立体交差事業（2026年進捗）: 高架橋の橋脚が姿を現し始めており、駅南北の踏切渋滞の解消が現実味を帯びたことで、駅西側・東側を問わず資産価値の平準化（底上げ）が進んでいます。

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2. 買い物・QOL：「十条銀座」の活気と「J& MALL」の利便性が融合

2026年、十条は「都内屈指の商店街」と「駅直結のモダン利便」が完璧に共存する稀有なQOLを提供しています。

• 主要施設: 十条銀座商店街（惣菜の宝庫）、十条富士見銀座。

• 最新トピック: 「J& MALL」のテナント成熟（2026年1月）。開業当初の空き区画も埋まり、1階には大手カフェチェーンや行列のできる麻辣湯店が入居。2階の公共施設と合わせ、仕事帰りや週末の利便性が劇的に向上しました。

• スーパー: オーケー（十条店）、しなのや、J& MALL内の最新スーパー。

• QOL向上: 2026年は駅前広場の再整備案が固まり、これまで狭隘だった駅周辺が「歩行者優先の美しい空間」へと変わり始めています。

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3. 公共施設・教育・医療機関一覧：北区の「先進的な行政拠点」へ

再開発ビル内に区の公共サービスが集約され、インフラの利便性は区内トップクラスです。

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4. 2026年2月最新：エリアを牽引する巨大動向

2026年現在、十条の価値を決定づけている最新トピックです。

• 「ザ・タワー十条」の中古流通価格の安定:

  2026年1月時点の調査では、約68㎡の住戸が1.2億円前後で成約。北区初の「坪単価500万円超え」が市場に完全に受け入れられたことで、周辺マンションの「査定の下限」が底上げされました。

• 鉄道高架化に伴う「側道整備」の着手:

  埼京線沿いの東側で道路整備が本格化。2026年は環状七号線までの区間で用地確保が進み、街の通気性と安全性が一段と高まっています。

• 「十条一丁目地区」の街並み再生計画:

  タワー周辺だけでなく、古い木造密集地の建て替え支援が2026年度予算でも重点化。エリア全体の「防火・防災性能」が向上し、資産の安全保障が強まっています。

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5. エリア別人気度と特徴分析

十条駅を中心としたエリア特性を詳細に評価します。

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6. 市場価値分析：坪単価+10%超の「無双相場」と「10段階評価：9.5/10」

再開発が「完成」し、かつ「高架化」という次の好材料が控えているため、上昇が止まりません。

• スコアの理由: 「新宿12分×駅直結タワー×商店街×鉄道高架化進行中」。これだけの要素が揃う駅は都内でも稀。2026年2月現在、公示地価上昇率（2025年実績+10.5%）を上回る実勢価格の伸びを見せており、文句なしの高評価です。

【2026年最新】十条駅 周辺 坪単価推移（エリア推計）

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7. 独自視点：住まい心地のリアル（こだわり5項目）

• ① 街の騒音・臭い：高架化工事との付き合い方

  2026年は高架化工事の音が一部で響きますが、完成後の「踏切の警報音」消失というリターンが確定しています。商店街の「惣菜の美味しそうな匂い」は十条の無形資産です。

• ② 坂道、交通量

  駅周辺はほぼ完全に平坦。自転車移動やベビーカーの移動が都内屈指でスムーズ。2026年は駅前の通行規制が整理され、歩行者の安全性がさらに向上しています。

• ③ 公園が多い

  清水坂公園や十条台の緑地。2026年は再開発街区内に**「パブリックスペース」**が定着し、ビル群の中に「座って休める緑」が確実に増えています。

• ④ 店の数

  圧倒的です。2026年も「十条銀座」は健在。さらにJ& MALLが加わり、23区内でも「買い物に困る」ことが物理的にあり得ない街になりました。

• ⑤ おしゃれ度

  「ネオ・下町ラグジュアリー」。2026年は、昔ながらの「演芸場」と、最新の「タワーマンション」が共存。流行を追うのではなく、地に足のついた質の高い生活を楽しむ「賢い洗練」が街の個性です。

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8. ハザードマップと地盤の信頼性

• 地盤: 武蔵野台地の高台に位置し、非常に強固。震災への信頼性は都内最高水準です。

• 浸水リスク: 2026年最新のハザードマップでも、駅周辺は浸水リスクが「ほぼゼロ」の安全地帯。資産を長期保有する上で、水害リスクの低さは最大の付加価値となっています。

• 引用元:

  • 北区 洪水ハザードマップ（2026年2月更新版）

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9. まとめ

十条エリアは、2026年現在「駅前再開発の成熟」と「鉄道高架化への期待」により、資産価値の新たな飛躍期に入りました。圧倒的な利便性、日本屈指の商店街、そして地盤の安心感。これらすべてが揃った現在、十条の物件はオーナー様にとって、代えのきかない**「最高の居住満足度」と「盤石な資産性」を両立する究極の資産**と言えます。

十条エリアの最新成約データに基づき、お持ちの物件の無料査定や、再開発による価値変動の個別シミュレーションを承っております。売却・住み替えのご相談は、ぜひ弊社へお問い合わせください。