【2026年最新】越中島の資産価値は？「ヤマタネ再開発」始動と門前仲町連動によるバリューアップ

越中島エリアは2026年現在、長年「倉庫と大学の街」とされてきたイメージを覆す巨大プロジェクトが動き出し、投資家や実需層の注目がかつてないほど高まっています。特に駅前の物流拠点を持つ「ヤマタネ」による**「越中島開発グランドビジョン」**が具体化。2026年3月までにパートナー事業者の選定が完了する予定で、約6.4ヘクタールに及ぶ広大な敷地が「職・住・遊」一体の複合街区へと変貌する未来が可視化されました。

中古マンション価格は、2026年1月時点で平均坪単価が約340万円〜410万円で推移。前年比で**+5.1%**の安定した上昇を見せています。隣接する豊洲や門前仲町の価格が坪単価500万円を常態化させる中、東京駅まで4分という圧倒的な「時間価値」を持ちながら、まだ価格に歪み（割安感）が残る「城東エリア最後のフロンティア」として再評価が進んでいます。

1. 交通アクセス：東京4分の「京葉線」と3駅利用のマルチ機動力

JR京葉線で東京駅へダイレクトに繋がるだけでなく、地形的に「門前仲町」や「月島」へも徒歩・自転車圏内という最強の機動力を誇ります。

• JR京葉線「越中島駅」: 東京駅へ2駅（約4分）、八丁堀へ1駅（約2分）。

• 東京メトロ東西線・大江戸線「門前仲町駅」: 徒歩約10〜12分。日本橋、大手町、六本木方面へ。

• 有楽町線・大江戸線「月島駅」: 徒歩約12〜15分。銀座一丁目、有楽町方面へ。

• 機動力分析: 2026年は「東京駅八重洲側の再開発（トウキョウトーチ等）」が深化しており、そこへ4分で到達できる越中島の価値は、単なる住宅地を超えた「東京駅のサテライト居住区」として定着しています。

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2. 買い物・QOL：門前仲町の活気と「水辺の静寂」を使い分ける

2026年、越中島は「駅前の静かさ」を維持しつつ、周辺の充実した商業施設を日常使いするQOLを提供しています。

• 主要施設: オオゼキ（門前仲町店）、イトーヨーカドー（木場店）。

• 最新トピック: 「門前仲町駅前再開発」の策定（2026年3月予定）。徒歩圏内の門前仲町駅前で大規模な回遊性向上のまちづくり方針が決定。越中島住民にとっても、生活圏の利便性と資産価値が連動して向上する大きな材料となっています。

• スーパー: マルエツ プチ（越中島店）。駅至近にあり、日用品の買い出しはコンパクトに完結。

• QOL向上: 越中島公園（隅田川テラス）。2026年も都内屈指の「夜景と水辺」の散歩コースとして住民の誇り。ジョギングやリラックスに最適な環境が、高い定住率を支えています。

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3. 公共施設・教育・医療機関一覧：文教地区としての「落ち着き」

東京海洋大学のキャンパスが駅前の広大な面積を占めており、街全体に知的な静寂が漂っています。

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4. 2026年2月最新：エリアを牽引する動向

2026年現在、越中島の未来価値を決定づけている最新トピックです。

• 「ヤマタネ越中島開発」の事業者選定（2026年3月）：

  現在、大手デベロッパー各社がこの巨大プロジェクトに名乗りを上げており、選定結果の発表と共に、周辺不動産の「先回り買い」が予測されています。

• 「門前仲町駅前まちづくり方針」の決定:

  2026年3月に江東区が正式決定。これにより、越中島から門前仲町への歩行者動線の改良や駅前のバリアフリー化が進み、エリア全体の回遊性が劇的に向上します。

• 職住近接による「賃貸需要」の急増:

  東京駅周辺のオフィスビル竣工が続く中、タクシーでも1,500円圏内の越中島は、多忙な経営者や外資系ビジネス層の「職住近接レジデンス」として賃料相場が前年比+4.8%上昇しています。

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5. エリア別人気度と特徴分析

越中島駅を中心としたエリア特性を詳細に評価します。

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6. 市場価値分析：坪単価+5.1%増の「覚醒前夜」と「10段階評価：9/10」

「東京4分」という事実が、再開発の具体化によってついに正当な評価を受け始めました。

• スコアの理由: 「東京駅4分×巨大再開発着工間近×文教地区の静寂」。商業施設の少なさが弱点でしたが、2026年3月の再開発方針決定により、その懸念が「期待」に変わったため、高評価とします。

【2026年最新】越中島駅 周辺 坪単価推移（エリア推計）

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7. 独自視点：住まい心地のリアル（こだわり5項目）

• ① 街の騒音・臭い：都心とは思えない静寂

  2026年も駅前は大学と倉庫が中心のため、夜間や週末は驚くほど静かです。海が近いため、都心特有の熱気がこもらず、常に新鮮な風が吹き抜けています。

• ② 坂道、交通量

  全域が完全に平坦。自転車移動が世界一スムーズ。2026年はシェアサイクルのポートがさらに増え、豊洲や日本橋へのアクセスがさらに容易になりました。

• ③ 公園が多い

  越中島公園、古石場川親水公園。水辺の散歩道が日常の一部となっている贅沢。

• ④ 店の数

  最少です。2026年も「買い物は門前仲町か豊洲、またはネット」という割り切りが必要です。ただし、その分、街全体の「住居専用」としての品格が保たれています。

• ⑤ おしゃれ度

  「アーバン・インダストリアル・クラシック」。2026年は、重要文化財の明治丸と、最新の再開発構想、そして倉庫のリノベーション店舗が融合。知る人ぞ知る、奥行きのある洗練が漂います。

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8. ハザードマップと地盤の信頼性

• 地盤: 埋立地のため地盤は比較的軟弱ですが、近年の分譲マンション（プラウドシティ等）は強固な支持層まで杭を打った最新の免震・耐震構造です。

• 浸水リスク: 2026年最新のハザードマップでも高潮や洪水時の浸水想定区域。しかし、江東区による大規模な防潮堤強化と、再開発ビルによる「防災避難拠点」としての整備が進み、ハード面での安全性評価は向上しています。

• 引用元:

  • 江東区 洪水ハザードマップ（2026年1月更新版）

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9. まとめ

越中島エリアは、2026年3月の「ヤマタネ再開発事業者決定」と「門前仲町まちづくり方針策定」という二つの歴史的転換点を迎え、資産価値の新たな爆発期に入りました。圧倒的な「東京駅4分」のタイパ、文教地区の静寂、そして水辺の開放感。これらすべてが揃った現在、越中島の物件はオーナー様にとって、「生活の豊かさ」と「将来の確実な含み益」を両立する、都内屈指のバリュー資産と言えます。

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