【2026年最新】葛西臨海公園の資産価値は？「Ff」リニューアルと水族園建替えが導くベイサイド・ルネサンス

葛西臨海公園エリアは2026年現在、駅前のライフスタイル提案型商業施設**「Ff（エフエフ）」の大規模リモデル（2026年春予定）を目前に控え、単なる「レジャー拠点の駅」から「洗練されたベイサイド居住区」へとその表情を変えています。さらに、2028年の開園を目指す「葛西臨海水族園」の新館整備工事（PFI方式）**が着々と進展しており、世界基準のデスティネーションへと進化するプロセスが、エリア全体の地価を強力に下支えしています。

中古マンション価格は、2026年1月時点で平均坪単価が約218万円、70㎡換算の売却相場は約4,617万円を記録。前年比で**+10.22%**（マンションレビュー調べ）という高い上昇率を見せています。都心や湾岸エリアの価格高騰を受け、「東京駅15分圏内で5,000万円前後から狙える高品質な居住区」として、子育て世代のパワーカップルによる流入が加速しています。

1. 交通アクセス：東京15分の「京葉線」と、実は便利なバスネットワーク

JR京葉線により、東京駅へダイレクトかつ短時間でアクセス可能。住宅地（清新町・臨海町）から駅までは平坦な道が続き、自転車での移動も極めてスムーズです。

• JR京葉線「葛西臨海公園駅」: 東京駅へ約15分（各駅停車利用）。

• 機動力分析: 2026年はリモートと出社のハイブリッド型層にとって、「15分で大手町エリア、週末は玄関開けたらすぐ海」というライフスタイルが最強のタイパとして評価されています。

• バス路線: 東京メトロ東西線「葛西駅」や「西葛西駅」方面へのバス便が頻繁に運行。東西線・京葉線の2路線を使い分けられるマルチな足回りが強みです。

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2. 買い物・QOL：新生「Ff（エフエフ）」と、大規模スーパーの安定感

2026年、葛西臨海公園は「駅前の洗練」と「住宅街の実利」が融合した、極めて高いQOLを提供しています。

• 主要施設: Ff（エフエフ）。2026年春のニューオープンに向けて2階フロアの新規テナント入居準備が進行中。スターバックスやバーガーキング、舎鈴などは引き続き営業しており、駅前利便性がさらに厚みを増しています。

• 最新トピック: 「花と光のムーブメント」の定着（2026年）。2026年夏もライトアップ演出が予定されており、夜間の公園の魅力が向上。夜の散歩が日常の贅沢となる環境が整っています。

• スーパー: 臨海町の**「ベルク」**や、少し足を伸ばせば「アリオ葛西」「島忠ホームズ」など、車や自転車で10分圏内に超大型店舗が集積。

• QOL向上: 葛西臨海公園の広大な芝生と海。2026年は新水族園の建設現場を望む「未来への変化」を感じる景観が、住民の期待感を高めています。

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3. 公共施設・教育・医療機関一覧：江戸川区の「手厚い福祉」と安心感

23区内でも子育て支援が手厚い江戸川区。清新町・臨海町エリアは特に整然とした区画で、教育環境の良さは折り紙付きです。

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4. 2026年2月最新：エリアを牽引する動向

2026年現在、葛西臨海公園の価値を決定づけている最新トピックです。

• 商業施設「Ff」リモデル（2026年春完了予定）：

  開業5周年を機に、2階フロアを中心とした大規模なテナント刷新が進行中。2月現在は新規テナントの出店準備が加速しており、春の開業による「駅前力の強化」が期待されています。

• 「新・葛西臨海水族園」の建設本格化:

  PFI事業（NEC・大建設計・鹿島等）による新館建設が進行。総水量4,600t、延べ2.2万㎡超の次世代水族園が形を見せ始めており、将来の資産価値向上を確信させるランドマークとなっています。

• 「ザ・パークハウス葛西臨海公園」等の資産価値独走:

  2026年2月の成約データでは、築浅のブランドマンションが5,100万円〜6,800万円台で安定して取引。周辺の「清新町・臨海町」の大規模団地やマンションの価格を強力に牽引しています。

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5. エリア別人気度と特徴分析

葛西臨海公園駅を中心としたエリア特性を詳細に評価します。

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6. 市場価値分析：坪単価+10.2%増の「健全な躍進」と「10段階評価：9/10」

都心の億ション相場から一線を画し、実需層が「無理なく買える最高品質の暮らし」として再評価。

• スコアの理由: 「東京15分×巨大公園×水族園建替え×江戸川区の福祉」。商業施設の物足りなさが弱点でしたが、2026年のFf刷新によりその懸念が大幅に改善。資産価値の伸びしろは依然として大きく、9点と評価します。

【2026年最新】葛西臨海公園駅 周辺 坪単価推移（エリア推計）

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7. 独自視点：住まい心地のリアル（こだわり5項目）

• ① 街の騒音・臭い：都心とは思えない「空の広さ」と「潮風」

  京葉線の走行音はありますが、2026年も建物が密集していないため驚くほどの開放感。海風が抜けるため、夏場のヒートアイランド現象が都心より和らぐのが特徴です。

• ② 坂道、交通量

  全域が完全に平坦。自転車移動が世界一スムーズ。2026年はシェアサイクルのポートが駅周辺に増設され、葛西駅や西葛西駅への移動がさらに容易になりました。

• ③ 公園が広大すぎる贅沢

  都立葛西臨海公園。2026年もその圧倒的な緑と海は住民の誇り。朝のジョギングや週末のBBQを「自宅の前」で楽しめる贅沢は、都内でここにしかありません。

• ④ 店の数

  「駅前はセレクト、住宅街は実益」。2026年はFfの刷新で駅前が充実。日常の買い物はベルクやアリオといった「大型店でまとめ買い」する、効率的なライフスタイルが基本。

• ⑤ おしゃれ度

  「アーバン・マリン・カジュアル」。2026年はFfの洗練されたデザインと、水族園のガラスドーム、そして海が融合。気取らないけれど、質の高い休日を楽しむ層に支持されています。

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8. ハザードマップと地盤の信頼性

• 地盤: 埋立地のため地盤は軟弱。しかし2020年代以降のマンションや公共施設は、強固な支持層まで杭を打った最新の防災基準をクリアしています。

• 浸水リスク: 2026年最新のハザードマップでも大規模氾濫時の浸水想定区域。しかし、葛西臨海公園自体が「東京都の広域避難場所」であり、東京臨海病院という災害拠点病院も隣接。ハード・ソフト両面での防災体制は都内最高レベルにあります。

• 引用元:

  • 江戸川区 洪水ハザードマップ（2026年1月更新版）

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9. まとめ

葛西臨海公園エリアは、2026年春の「Ff」リニューアルと「新水族園」の建設本格化により、資産価値の新たな黄金期に入りました。圧倒的な「東京15分」のタイパ、江戸川区の手厚い福祉、そして都内随一の自然環境。これらすべてが揃った現在、葛西臨海公園の物件はオーナー様にとって、「子供の笑顔」と「堅実な資産形成」を両立する、湾岸エリア屈指の優良資産と言えるでしょう。

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