【2026年最新】湯島の資産価値は？「湯島三丁目北東地区再開発」始動と坪単価720万円超の躍進

湯島エリアは2026年現在、上野公園の南側に隣接する大規模プロジェクト**「湯島三丁目北東地区再開発」**の具体化により、街の格付けが一段と引き上げられています。三井不動産レジデンシャルが事業協力者として参画するこの計画は、老朽化したビルの統合とあわせ、上野・湯島を繋ぐ新たな歩行者導線の整備を含んでおり、2026年2月現在は公式サイトの公開や着工に向けた準備が加速。これに伴い、「本郷の高台」と「上野の利便性」を両取りできる居住エリアとして、投資・実需の両面から注目を浴びています。

中古マンション相場は、2026年1月時点で平均坪単価が約727.6万円、70㎡換算の売却価格相場は約1億5,407万円に到達。前年比で**+30.72%**という驚異的な上昇を記録しています。この高騰は、文京区アドレスの信頼性に加え、隣接する池之端エリアの超高層タワー群（Brillia Tower上野池之端等）が坪1,000万円を超える水準で取引されていることの波及効果と言えます。

1. 交通アクセス：千代田線1本の威力と、5駅8路線を使いこなす「都心ハブ」

東京メトロ千代田線「湯島駅」を軸に、徒歩10分圏内で主要な鉄道路線を網羅できる圧倒的な機動力が魅力です。

• 東京メトロ千代田線: 大手町へ4分、赤坂へ11分。小田急線直通による世田谷・代々木方面へのアクセスも良好。

• 徒歩圏内の駅: JR御徒町駅・上野駅（山手線他）、上野広小路駅（銀座線）、本郷三丁目駅（丸ノ内線・大江戸線）。

• 機動力分析: 2026年は「湯島三丁目北東地区」の整備により、上野・御徒町方面へのアクセスがさらにバリアフリー化。大手町勤務のワーカーが「職住近接」の最適解として選ぶ傾向が一段と強まっています。

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2. 買い物・QOL：上野・御徒町の利便性と、文京区の静寂の調和

2026年、湯島は「商業の喧騒」と「住宅地の静謐」が絶妙な境界線で共存するQOLを提供しています。

• 主要施設: 松坂屋上野店、パルコヤ上野、湯島天神。

• 最新トピック: 「湯島三丁目北東地区」先行商業ゾーンの構想（2026年）。再開発に伴い、地域住民向けの生活利便施設が新設される計画が進んでおり、利便性の向上が確実視されています。

• スーパー: サミットストア（湯島天神前店）、成城石井。日常の買い物はサミットで完結。さらに徒歩数分の「多慶屋」や松坂屋のデパ地下を日常使いできる贅沢があります。

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3. 公共施設・教育・医療機関一覧：日本最高峰の「学術・医療インフラ」

2026年、国内屈指の高度医療拠点が足元にある安心感は、シニア層や高所得世帯のリセールバリューを支える強力な要因です。

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4. 2026年2月最新：エリアを牽引する巨大動向

2026年現在、湯島駅の価値を決定づけている最新トピックです。

• 「湯島三丁目北東地区再開発」の本格始動（2026年2月）：

  三井不動産レジデンシャルによる再開発計画が周知され、周辺の古いビルやマンションが「将来の再開発予備軍」として高値で取引されています。

• 「湯島総合センター」改築プロジェクト（2026年〜）：

  文京区が基本設計を開始。2034年度の供用開始に向け、図書館や福祉施設を含む11階建ての最新複合拠点へと生まれ変わる計画が、長期的な資産価値を保証しています。

• 「池之端タワー街区」との連動:

  「Brillia Tower 上野池之端」等の周辺タワーの成約価格が坪1,200万円に迫る中、湯島アドレスの築浅レジデンス（ディアナコート文京本郷台等）への「割安感」による需要が集中。

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5. エリア別人気度と特徴分析

湯島駅を中心としたエリア特性を詳細に評価します。

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6. 市場価値分析：坪単価+30%増（前年比）の「文教×再開発」と「10段階評価：10/10」

文京区のブランド力に「上野公園南側の再開発」という最強の武器が加わった、今まさに旬のエリアです。

• スコアの理由: 「千代田線直結×日本最高の医療インフラ×湯島三丁目北東地区再開発×文京区アドレス」。2026年2月現在、売り出し物件（新規登録159件前後）は増加傾向にありますが、価格上昇がそれを上回る勢いであるため満点評価。

【2026年最新】湯島・池之端エリア 坪単価推移（弊社推計）

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7. 独自視点：住まい心地のリアル（こだわり5項目）

• ① 街の騒音・臭い：繁華街の活気と、高台の静寂の「棲み分け」

  不忍通り沿いは賑やかですが、一歩入れば湯島天神の静謐な空気が流れます。2026年はEVの普及により、通りの環境も劇的に改善されています。

• ② 坂道、交通量

  「本郷台地」への上り下りがある地形で、坂（切り通し坂等）が多いのが特徴。2026年はシェアサイクルの充実により、坂を苦にしない移動が定着しています。

• ③ 公園・緑の贅沢

  不忍池、上野恩賜公園。2026年は再開発に伴う公開緑地の整備も具体化し、都会のビル群の中に「空と水を感じる余白」を楽しむ生活が完成形に近づいています。

• ④ 店の数

  圧倒的です。2026年も「多慶屋」や松坂屋に加え、湯島天神参道の老舗専門店が住民の日常を彩ります。生活費を抑えつつ質を高められる、日本でも稀有な環境。

• ⑤ おしゃれ度

  「アカデミック・トラディショナル」。2026年は最新のタワーマンションと、江戸からの湯島天神、そして東大のレンガ造りの建築が融合。派手な流行を追わない「知的な洗練」が漂います。

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8. ハザードマップと地盤の信頼性

• 地盤: 本郷台地の強固な地盤（2〜4丁目高台）と、沖積低地（1・3丁目の一部）が混在。高台エリアの震災に対する信頼性は国内最高水準です。

• 浸水リスク: 2026年最新のハザードマップでも、高台に浸水想定はありません。低地（不忍池周辺等）も、最新の巨大貯留槽と再開発ビルの防水設備により、安全性は極めて高い。

• 引用元:

  • 文京区 洪水ハザードマップ（2026年1月更新版）

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9. まとめ

湯島エリアは、2026年現在「湯島三丁目北東地区再開発」と「湯島総合センターの改築」という、二つの大きな歯車によって資産価値の新たな黄金期に入りました。圧倒的な交通網、日本最高の医療・教育インフラ、そして上野公園の潤い。これらすべてが揃った現在、湯島の物件はオーナー様にとって、**「生活の質を極限まで高め、揺るぎない富を次世代へ受け継ぐための最高の現物資産」**と言えるでしょう。