2026年の東京23区で一番値上がりした区はどこ？値上がり物件の特徴を徹底解説
「2026年、東京23区で一番値上がりしたのはどの区か」——不動産売却を検討している方にとって、これは最も気になる情報の一つです。本記事では、2026年公示地価（国土交通省）の最新データをもとに、23区の変動率ランキングと、値上がりしている物件の共通点を徹底解説します。
目次
2026年・東京23区 値上がり率ランキング（公示地価）
2026年の公示地価（住宅地）において、東京23区全体の平均変動率は+8.99%と高水準を維持。全23区が前年比プラスで、「下落した区はゼロ」という異例の状況が続いています。
変動率トップ10（2026年公示地価・住宅地）
| 順位 | 区 | 5年変動率 | 平均坪単価 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 🥇 1位 | 港区 | +45.8% | 1,152万円/坪 | 南青山・六本木の超高級化が加速 |
| 🥈 2位 | 目黒区 | +42.3% | 438万円/坪 | 青葉台・駒場エリアが急伸 |
| 🥉 3位 | 豊島区 | +41.7% | 302万円/坪 | 池袋再開発・国際アート・カルチャー都市化 |
| 4位 | 文京区 | +40.7% | 429万円/坪 | 本郷・小石川の学術エリア需要増 |
| 5位 | 品川区 | +39.5% | 419万円/坪 | リニア品川駅・大崎再開発への期待 |
| 6位 | 新宿区 | +38.1% | 374万円/坪 | 四谷・神楽坂エリアが高騰 |
| 7位 | 渋谷区 | +37.6% | 620万円/坪 | 渋谷桜丘再開発（地点最高+29%） |
| 8位 | 墨田区 | +35.1% | 203万円/坪 | 錦糸町・押上エリアの波及効果 |
| 9位 | 江東区 | +33.8% | 223万円/坪 | 豊洲・有明の湾岸再開発が継続 |
| 10位 | 北区 | +32.9% | 223万円/坪 | 田端・赤羽の都心アクセス評価上昇 |
※出典：国土交通省 2026年公示地価、tochidai.info（2026年3月）、totiwobunseki.com（2026年3月）をもとに作成。5年変動率は住宅地ベース。
🏆 値上がり率1位は港区（+45.8%）。5年間で約1.46倍になった計算です。「都心部は高すぎて手が届かない」と思われがちですが、変動率で見ると城東・城北エリアも+30%超と激しく追い上げています。
なぜ港区・目黒区・豊島区が急騰したのか？
港区：超高級化と外国人需要の加速
港区は南青山・赤坂エリアの坪単価が1,725万円と突出しており、外資系企業・富裕層の需要が強い。2026年には渋谷区桜丘の再開発完成が近隣の港区南部にも波及。都心直通の地下鉄網の充実も追い風となっています。
目黒区：「奥渋」化する青葉台・駒場エリア
目黒区は5年で+42.3%と全区2位の伸び率。特に青葉台・駒場エリア（坪542万）は「知的階層が住む街」として評価が急上昇。渋谷・代官山へのアクセスが良く、文教地区としての価値が高い。
豊島区：池袋再開発の恩恵
豊島区は5年で+41.7%と驚異的な伸び。池袋の国際アート・カルチャー都市構想、Hareza池袋の開業、としまえん跡地のハリーポッタースタジオなど、大型開発が相次ぎ街の評価を書き換えました。駒込・目白エリア（坪410万）が特に高値。
「二極化」が進む2026年の東京不動産
2026年の特徴は単純な「全体高騰」ではなく、同じ区内でもエリアによって大きな差が出ていること。専門家が「二極化」と呼ぶ現象が鮮明になっています。
23区を3グループに分類（5年変動率）
| グループ | 該当区 | 特徴 |
|---|---|---|
| 🔴 急騰グループ（+35%超） | 港・目黒・豊島・文京・品川・新宿・渋谷 | 投資マネーと富裕層需要が集中。都心近接・再開発エリア |
| 🟡 追い上げグループ（+30〜35%） | 墨田・江東・北・台東・荒川・中央 | 「割安修正」が進む城東・城北。都心直通路線の評価上昇 |
| 🟢 安定グループ（+18〜28%） | 杉並・大田・板橋・千代田・世田谷・足立・江戸川・葛飾・練馬 | 実需中心で安定上昇。下振れリスクも低い |
値上がりしている物件の5つの共通点
上昇率の高いエリア・物件には、明確な共通パターンがあります。
特徴① 駅から徒歩10分以内
2026年のデータでは、徒歩10分以内と11分以上で価格上昇率に約15〜20%の差が生じています。リモートワーク普及後も「駅近」の優位性は変わらず、むしろ強まっています。都心直通路線の駅近物件は特に高騰が顕著。
特徴② 再開発・インフラ整備の恩恵エリア
渋谷桜丘（+28.99%）・台東区浅草（+27.62%）など、再開発完成直前〜完成後のエリアが急騰しています。品川区のリニア駅整備、豊島区の文化施設開業、江東区の湾岸開発など、「街の価値が書き換えられる」イベントが価格を押し上げています。
特徴③ 新耐震基準（1981年以降）+ 管理状態良好
築古でも管理組合が機能しており、修繕積立金が十分な物件は高値で推移。逆に修繕積立金の不足・管理不全のマンションは売却時に大きくディスカウントされるケースが増えています。
特徴④ 50㎡以上の実需向け間取り
1人世帯の増加で小型物件の需要も堅調ですが、50〜80㎡のファミリー向けがリセールバリューの面で最も安定。極端に小さい（20㎡未満）や広すぎる（100㎡超）物件は売却先が限られるため注意が必要。
特徴⑤ 「ブランドエリア」隣接 or 路線沿線
高級エリアに隣接するが価格はまだ安い——いわゆる「コバンザメ効果」が2026年も観察されています。渋谷桜丘（渋谷隣接）、中央区湊（銀座隣接）、千代田区岩本町（神保町隣接）がその典型例として地点上昇率トップ10に入っています。
今が「売り時」かもしれない理由
2026年現在、東京23区の不動産価格はバブル期（1991年）の水準に迫るところまで来ています。専門家の間では「二極化しながら一部エリアはまだ上昇余地あり」という見方と「金利上昇による調整局面が近い」という見方が交錯しています。
つまり——
- ✅ 都心部・駅近の物件を持っている方 → 今が歴史的な高値圏
- ✅ 築古・訳あり物件の方 → 買取価格も連動して高い今のうちに
- ✅ 相続で取得した方 → 固定資産税・管理費を払い続けるより売却も選択肢
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お電話：03-6300-0038（10:00〜18:00 平日・土日）
※本記事のデータは国土交通省2026年公示地価、tochidai.info、totiwobunseki.comを参照。実際の取引価格・買取価格は物件の状態・築年数・間取り等により異なります。
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保有資格：（宅地建物取引士・管理業務主任者）
実務・経歴：2011年に前社で役員を経験、2014年より不動産会社「株式会社MIJ」を設立・独立する。2023年渋谷区分譲マンション理事長、自社で区分マンション・一棟アパート・一棟マンションを保有し、管理・リノベーション・売却まで一貫して行っている。
