マンションを購入する前に知っておきたいローン金利の基礎知識

[st-kaiwa1]マンションを購入しようと思っているのですが、住宅ローンの選び方が分かりません。あと金利の見方もよくわからないので教えてください。[/st-kaiwa1]

といった悩みにお答えします。

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• 近年の住宅ローン金利の動向
• 住宅ローン金利の見方
• 住宅ローン金利の種別
• 金利の支払い方法
• 団体信用生命保険の内容によって金利が変わる
• 各金融機関の金利などの特徴

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マンションを購入するときほとんどの人が利用する住宅ローン。

各金融機関が多種多様な住宅ローン商品を取り揃えており、どれを選ぶべきか迷っている人も多いと思います。

特に金利については、選び方一つで月々の返済額や支払総額が変わります。

大きな借入れをしてマンションを購入するわけですので、少しでもお得にマンションが購入できるよう、きちんと内容を理解して選択したいものです。

ぜひ、住宅ローン選びのご参考にしてください。

近年の住宅ローン金利の動向

ここ十数年、政府の金融政策によって低金利時代が続いています。

バブル時代には住宅ローンの金利が一時8％を超えることもありましたが、バブル崩壊後、住宅ローン金利は急激に下降することとなりました。

現在においては住宅ローンの基準金利は約2.4％台となっています。

更に優遇が加わることで、1％以下で住宅ローンが組めることが一般的になっています。

金利8％の時代があったことを考えると、現在の金利がものすごく低くなっていることがわかると思います。

35年間の支払総額で見ると7,000万円以上も安くマンションを購入していることになります。

これからマンションを購入する世代にとってはうれしい時代ですね。

住宅ローン金利の見方

住宅ローンのパンフレットなどで金利情報を見てみると、「店頭金利(基準金利)」「引き下げ金利」「適用金利」などの項目があります。

この見方について、解説します。

店頭金利（基準金利）とは

店頭金利（＝基準金利）は、その金融機関が設定している基準となる金利です。

通常、金融機関ごとで金利優遇が用意されていますが、店頭金利はその優遇が受けられる前の元の金利表示ということになります。

「店頭金利〇％」と表記されているときは、ここから更に金利が低くなるということです。

引下げ金利・適用金利とは

引下げ金利は、店頭金利からどれくらい金利が下がるかを表した数値です。

引下げ金利が大きいほど、お得に住宅ローンが組めるということになります。

そして店頭金利から引下げ金利を引いた数値、つまり最終的に実行される金利を適用金利といいます。

ローンの支払額は適用金利で計算しますので、住宅ローンの情報収集をするときに最も重要になるのがこの適用金利です。

しかし金融機関のパンフレットやホームページには店頭金利しか記載していないときもありますので、その場合は直接窓口にて適用金利を確認する必要があります。

なお、引下げ金利については、「当初期間引下げタイプ」のものと「全期間引下げタイプ」のものがあります。

当初期間引下げの場合、数年間は大きく引下げしてもらえますが、一定期間経過後は引下げが小さくなるというものです。

それに対して全期間引下げタイプのものは、引下げ自体は中程ですが借入期間中はずっと引下げが受け続けられるというものです。

どちらがお得になるかはケースバイケースです。

選択できる場合は、金融機関の窓口にてそれぞれのシミュレーションを出してみて比較してみましょう。

住宅ローン金利の種別

住宅ローンの金利には大きく分けて「変動金利」「期間選択型の固定金利」「全期間固定金利」の３種類があります。

それぞれの特徴は以下の通りです。

変動金利

景気情勢や物価の動きによって常に変動する金利のことをいいます。

借入期間中も適用金利が変動するので、将来金利が上昇したときに月々の利息負担が重くなってしまうリスクがあります。

一方で、変動金利は固定金利に比べると金利の引下げが大きく設定されています。

適用金利がかなり低くなり、返済額が抑えられるというメリットがあります。

なお、もしも将来金利が急騰した場合に購入者が返済困難にならないよう、毎月返済額の見直しには以下のルールが定められています。

このようなルールがあるおかげで、金利が上昇しても返済額は大きくは変わらないようになっています。

ただし金利が上昇しても返済額がそこまで変わらないということは、残りの元本が減りにくいということも意識しなければなりません。

知らず知らずのうちに利息を多く払っていることもあるので注意しましょう。

期間選択型固定金利

金利情勢に変動があったとしても、ローンの適用金利が変わらないのが固定金利です。

期間選択型の固定金利は3年固定・5年固定・10年固定などといった選択肢の中から自分で選んで決めることができます。

固定期間は引下げが変動金利よりも少ないので、適用金利は割高になってしまうというデメリットがあります。

その反面、急な経済情勢の変動があっても金利は変わらないので安定した返済計画が立てられるというメリットがあります。

期間選択型の場合、その期間が終了したときは自動的に変動金利に切り替わるのが一般的ですが、金融機関の取り扱う住宅ローン商品によっては新たに固定金利を選択できるタイプのものもあります。

固定期間終了時にどのような扱いになるのかチェックしておきましょう。

全期間固定金利

全期間固定金利の住宅ローンは「フラット３５」とよばれており、住宅金融支援機構という政府系の金融機関が取り扱っています。

安定性は非常に高いので、支払い計画が立てやすいというのが最大のメリットです。

ただし全期間固定金利を選んだ場合、途中から変動金利に切り替ることはできません。

もしも将来、今よりももっと金利が低くなってしまったら、相対的に損をしてしまう可能性があります。

なお、フラット３５を利用するにあたっては、購入物件の技術基準等を満たしていることが条件となります。

購入希望のマンションがフラット３５の融資対象になるか、事前に確認する必要があります。

 補足

国土交通省の「民間住宅ローンの実態に関する調査報告書（平成30年）」によれば、住宅ローンを利用する人の約50％が変動金利を選んでいます。

次いで期間選択型の固定金利を選んだ人が約31％、全期間固定金利を選んだ人が6.2％となっています。

データを見ると、変動金利を選んでいる人が最も多いことになります。

変動金利の方は固定金利よりも適用金利が低いので「とりあえず月々の支払いを安く抑えておいて、将来金利が上がりそうになったときに固定金利に切り替えよう」と考えている人が多いのかもしれません。

金利の支払い方法

住宅ローンの支払い方法ついては、元利金等型と元金均等型という２種類があります。

どちらを選ぶかによって月々の支払額と支払総額が異なります。

元利均等型

元金と利息の合計額を一定に返済していく方法です。

支払額が決まっているので、返済計画が立てやすいというメリットがあります。

ただし元利均等は、元金が減っていくスピードが遅いというデメリットがあります。

そのため借入期間をトータルでみると利息を多く払っていることになり、結果的に支払総額が高くなります。

元金均等型

返済額のうち元金の部分を一定に返済していくという方法です。

例えば毎月返済する元金を8万円とすると、8万円＋利息を支払っていくことになります。

利息は元金が減っていくにつれてだんだんと少なくなっていくので、毎月の支払額は年々安くなっていくという特徴があります。

借入当初は返済負担が重いというデメリットがありますが、元金が減っていくスピードが早いので支払総額はかなり安くなります。

団体信用生命保険の内容によって金利が変わる

住宅ローンを借入するとき、団体信用生命保険への加入が条件になっていることがほとんどです。

団体信用生命保険は生命保険商品の一種であり、借入期間中に債務者が死亡したり大病を患ったりすると保険会社が残りの住宅ローンを代わりに払ってくれるというものです。

もしものことがあっても家族にマンションを残してあげられる保険がついていると安心ですね。

団体信用生命保険は保険料の支払いはありませんが、ローンの金利に上乗せされます。

保険内容が手厚くなるほど金利の上乗せが高くなりますので、既に加入している生命保険の状況を考慮しながらオプションを選択するといいと思います。

なお、団体信用保険の内容には以下のようなものがあります。

 一般の団体信用生命保険

死亡・高度障害のときのみ適用される必要最低限の保険です。

 三大疾病オプション付き団体信用生命保険

一般の条件に加え、三大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）のときも保険が適用されます。

 八大疾病オプション付き団体信用生命保険

死亡・高度障害・三大疾病に加え、さらに５つの疾患（糖尿病、高血圧症、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎不全）に罹患して支払不能になったときも保険が適用されます。

各金融機関の金利などの特徴

住宅ローンを取り扱う金融機関にはいくつか種類があります。

それぞれの金融機関の特徴についてご紹介します。

メガバンク

資本の規模が著しく大きい銀行をメガバンクといいます。

三菱UFJ銀行や三井住友銀行、みずほ銀行などが代表的なメガバンクと言われています。

資金力が他の銀行に比べて圧倒的に強く、倒産のリスクが最も少ないといわれています。

メガバンクの取り扱う住宅ローンは金利の優遇などが手厚く、比較的低金利で住宅ローンが借りられる特徴があります。

ただしローンの審査については収入や職業属性などシビアに見られる印象があります。

公務員や大企業会社員など、安定した職業に就いている人に適していると思います。

地方銀行・信用金庫等

地方銀行・地方信用金庫等はメガバンクと比べると資金力が小さく、金利に関しては比較的高いことが多いです。

その一方で、気軽に相談しやすいというメリットがあると思います。

また、給与口座やマイカーローンなど既に取引のある人は住宅ローン金利の優遇がある場合もあるので、まずは地方銀行に相談してみるという人は多いのではないでしょうか。

住宅金融支援機構

フラット３５を取り扱っている政府系の金融機関です。

住宅金融支援機構は民間の金融機関と提携しており、銀行等が申込窓口になっています。

（フラット35の商品を専属で扱っている会社もいくつかあります。）

フラット３５は長期固定金利を売りにしている住宅ローン商品で、借入期間中は金利の変動がありません。

長期安定した支払計画を立てていきたいという方に適していると思います。

ネット銀行

今ではかなり普及しているネット銀行。

来店不要で、取引はほとんどインターネット上で完結するというのが一番のメリットです。

たネット銀行は実店舗やスタッフの数が極端に少なく、あらゆる費用を抑えることで超低金利ローン商品を実現しています。

(最近では、適用金利0.4％台の住宅ローンもあるほどです。)
窓口がないので、銀行員に直接相談できる機会がないというのが人によってはデメリットになると思います。

カスタマーセンターも一応は準備されていますが、回線が混雑していることが多くなかなかつながりにくいことも多いです。

自分自身でインターネットを使って情報収集ができるという人には適していると思いますが、親身に対応して欲しいという人にはネット銀行は不向きだと思います。

まとめ

ここまでの解説をチェックシートにまとめると以下のようになります。

ひとくちに住宅ローンと言っても様々な種類があります。

その選択で最も大切なことは、ご自分のライフプランに合致しているかどうかという基準で見ることだと思います。

商品内容を理解したうえで自分に適したローン商品を選択したいものです。

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資格：宅地建物取引士・FP2級・行政書士試験合格

学生時代は不動産業界への強い関心があり、大学では取引関連法を学んでいました。

新卒後すぐに不動産業界に飛び込み、現在は土地売買や相続案件など幅広い実務を担当しています。得意分野は取引法務です。法律の知識をもっと深くしたいという想いから、仕事をしながら独学で行政書士の試験に合格しました。

資格取得によって身に着けた知識と実務で培った経験を活かして、不動産オーナー様のお役に立てるよう日々頑張っています。趣味は旅行。座右の銘は「我以外、皆我が師」

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