マンション売却時に必要な権利書とは？権利書を紛失しても決済できる？

[st-kaiwa1]マンションを売却するのに権利書が必要と言われたのですが、権利書ってなんですか？あと無くしてしまった場合にはどうしたら良いのでしょうか？[/st-kaiwa1]

といった悩みにお答えします。

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• マンションの権利書とは
• マンション売却の決済日には権利書が必要！
• 権利書を紛失した場合はどうすればいいの？
• マンション売却で権利書に関する2つのポイント

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「マンションの権利書がいるって言われたけど何？」「紛失してしまったどうしよう…」そのようなお悩みを抱えている方もいらっしゃるでしょう。

マンション売却では、権利書が必要となり、紛失していると売却できない可能性があります。

しかし、そもそもマンションの権利書が何なのか？万が一紛失してしまったらどうすればいいのかなど分からないことは多いものですね。

そこで、この記事では、マンションの権利書の基本や注意点・紛失時の対応など分かりやすく解説します。

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マンションの権利書とは

不動産売買でよく耳にする「権利書」は、売買するうえで重要な書類の一つです。

権利書は、マンションの所有者が誰なのかを確認し、また、売却後に所有権を買主に渡すために必要になります。

登記済権利証とは

権利書とは俗名であり、正式には「登記済権利証」と呼ばれます。

マンションの購入や新築の建築時・相続などで新しく土地や物件を手に入れた場合、法務局に名義人を変更する登記を申請します。

名義人登記が変更出来たら、不動産の新しい所有者に対してこの、登記済権利証が交付されるのです。

基本的には、この登記済権利証自体が不動産の権利を証明するものではありません。

登記された所有者と申請者が一致するかを確認するための書類になるのです。

登記識別情報とは

権利証というと、紙の書類をイメージされる方もいらっしゃるでしょう。

確かに以前は、「登記済権利証」として紙で発行されていました。

しかし、2005年の法改正により、現在は紙での発行はしていません。

紙の登記済権利書の代わりとなるのが、登記識別情報なのです。

登記識別情報は、電子化された登記済権利証ともいえ12桁の符号により表されます。

現在は、この登記識別情報が記載された「登記識別情報通知書」がオンライン庁から発行されているのです。

登記識別情報は、この符号を使うことで登記簿にアクセスできる、いわばキャッシュカードの暗証番号のように大事なものです。

登記名義人以外には知られないように厳重に保管する必要があります。

権利書の再発行はできない

登記済権利証と登記識別情報は再発行ができません。

上記のように、権利証を再発行してもらいたい場面はあるでしょう。

しかし、どのような理由であれ再発行できない決まりになっているので、保管には注意が必要なのです。

紛失や盗難の場合、再発行はできませんが登記識別情報を失効させることは可能です。

ただし、失効した場合は自分も利用できなくなるので気を付けましょう。

登記済権利証から登記識別情報への変更は不可

紙の登記済権利証から登記識別情報に変更したいという方もいらっしゃるでしょう。

しかし、変更もできない決まりとなっています。

登記済権利証や登記識別情報は、不動産の所有者が変更されたタイミングのみの一度きりの発行です。

一度きりしか手に入れるチャンスのない大切な書類だということを忘れずにおきましょう。

相続による名義変更では権利書は不要

マンションなど不動産の売却時には、売主が登記名義人であることの確認のためや登記の意思確認のために権利書が必要です。

しかし、相続の場合、所有者として登記されている本人がすでに亡くなっている状態のため、確認の必要がありません。

そのため、相続の名義変更は権利証が不要となり、相続登記することで新しい権利書が相続人に発行されるのです。

原則として、権利書が必要になるのは「売買」と「贈与」での所有権移転の時になります。

マンション売却の決済日には権利書が必要！

マンション売却の決済日には、権利書がなければ決済できません。

決済日は、所有権移転や抵当権抹消や設定のために権利書が必要となります。

権利書があれば、それらの登記ができなくなるため決済が中止になってしまうのです。

もし、当日に権利証を忘れてしまった場合は、すぐに家に戻り権利書を持ってくる必要があります。

家が遠く取りに戻れない、保管場所が分からない言う場合は、その日の決済は不可能になるでしょう。

決済日には、売主・買主だけでなく、不動産会社の担当者や金融機関の担当者・司法書士など多くの関係者が集まります。

取りに帰る場合は、その間は決済も進められないためその分時間が掛かり迷惑をかけるものです。

また、紛失となると再度日程の調整からし直さなければならなくなります。

権利書が揃わなければ、多くの関係者に迷惑をかけることになるので、決済日前には必要書類を念入りにチェックし、漏れのないようにしなければならないのです。

家に戻れば権利書があるなら、まだ当日や後日で決済を進められます。

しかし、権利書を紛失した場合はどうなるのでしょうか？

権利書を紛失した場合どうすればいいの？

結論から言うと、権利書を紛失した場合でも、マンションの売却は可能です。

万が一、権利書を紛失したとしてもマンションの所有権を失うわけではありません。

そのため、所有者本人であることを証明できれば、売却が可能になるのです。

権利書を紛失した場合では、権利書以外で物件の所有者を証明する必要があり、次のような方法があります。

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それぞれ見ていきましょう。

その①：専門家による本人確認制度

権利書を紛失した場合で、最も多く取られる対応が専門家による本人確認制度です。

この制度では、弁護士や司法書士などの専門家に本人確認情報を作成してもらうことで、売却するマンションの所有者であることを証明します。

本人確認書類の作成のためには、以下のような書類が必要になります。

この方法は、専門家による書類の作成が必要となり、依頼料として3万から場合によっては数十万掛かることもあるので注意しましょう。

また、必要書類の準備や専門家による書類作成にも時間が掛かるため、決済日直前では間に合わないこともあります。

その②：事前通知制度

事前通知制度とは、登記所が発行する通知で本人確認する方法です。

事前通知制度の流れは次のようになります。

この方法では、司法書士などへの依頼が不要なため、費用は数千円で済みます。

しかし、書類の不備や2週間以内の提出ができない場合は、登記ができなくなり、申請自体にも時間が掛かるので、注意しましょう。

また、買主にとっては2週間以内に提出してもらえなければ、支払いをしたのに登記が完了しないという事態でもあり、トラブルに発展するケースもあります。

その③：公証人役場を活用する方法もある

公証役場とは、公正証書を作成するための役所のことをいいます。

公証人役場に、本人確認書類や登記委任状などを持参して本人確認をしてもらう方法です。

弁護士などへの依頼も不要なため、費用を抑えられます。

公証人役場は全都道府県にあり、日本公証人連合会のホームページで所在地を確認できます。

必ずしも住んでいる地域にあるわけではなく遠方という場合もあるので、注意が必要です。

公証人役場を活用する場合、必要書類の準備や公証人役場に出向くなど、手間や時間が掛かるので余裕をもって準備するようにしましょう。

また、弁護士などの本人確認に比べると大雑把でもあるので、無効になる可能性もあるので注意が必要です。

マンション売却で権利書に関する2つのポイント

マンション売却では権利書がとても重要になります。

権利書を紛失した場合、権利書の代わりになるものを用意しなければならないなど、時間が掛かるためものです。

ここでは、権利書に関するポイントとして次のことを紹介します。

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その①：権利書の保管場所を確認しておこう

権利書は日常的に使うものではないので、貰って保管したまま長時間過ぎているということがほとんどです。

そのため、保管場所を忘れてしまったということはよくあります。

また、紛失したと思っていても、改めてよく探したら出てきたというケースもあるのです。

上記のような場所に保管されているのが一般的でしょう。

見当たらない場合は、権利書をもらった時のことを思い出し、念入りに確認してみることが大事です。

その②：決済日直前に紛失が分かっても対応できない

権利書を紛失した場合でもマンション売却はできます。

ただし、権利書に変わる書類などの準備に時間が掛かるため、決済日当日や直前に紛失が分かっても間に合わない可能性が高くなります。

決済日当日は司法書士や弁護士が同席するので、その場で本人確認できるのでは？と思われる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、司法書士や弁護士による本人確認には法的な責任が伴うので、その場ですぐにできるものではありません。

事前に書類などを準備して本人確認しなければならないため、決済日当日での本人確認は不可能でしょう。

権利書に変わる本人確認の方法は、どの方法であってもある程度の日数を要します。

権利書の所在はなるべく早く確認し、紛失が判明した場合は早い段階で不動産会社に相談することが重要です。

まとめ

マンションの権利書は、所有者が誰であるのかを証明する書類であり、マンション売却で重要になるものです。

決済日当日に権利書がない場合、その日の決済が中止になる可能もあります。

万が一、権利書を紛失しても売却は可能ですが、専門家による本人確認などの手続きが必要となるため、時間を要します。

権利書は、所有権が変わった時の1度きりしか発行されない大切な書類です。

受け取ったら大事に保管し、うっかり保管場所を忘れてしまったということがないように注意しなければなりません。

この記事を参考に、権利書の保管に注意し、決済日当日に慌てることがないように余裕をもって準備するようにしましょう。

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資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
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