購入したマンションを賃貸で貸し出しする3つのメリットと2つのデメリット

[st-kaiwa1]購入したマンションを賃貸として貸し出ししようか悩んでいます。賃貸にする場合のメリット・デメリットを教えてください。あと管理ができなくなった場合にはどうしたら良いでしょうか？[/st-kaiwa1]

といった悩みにお答えします。

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• 購入したマンションを賃貸で貸し出しするメリット3つ
• 購入したマンションを賃貸で貸し出しするデメリット2つ
• 購入したマンションを賃貸で貸し出す前にチェックしておくこと
• 購入したマンションを賃貸として管理できなくなった場合には「売却」

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購入したマンションは、持ち家として住むだけでなく、賃貸として貸し出しすることもできます。

とはいえ、「購入したマンションを賃貸にするメリットとデメリットって何ですか？」「万が一、購入したマンションを賃貸として管理できなくなった場合にはどうすればいいのか教えてください！」と思っている方は、多いのではないでしょうか？

今回は、購入したマンションを賃貸として貸し出しすることについて解説していきます。

そうすることで、売りに出して手放すことなく、購入したマンションを上手く活用していくことができます。

[st-kaiwa6 r]購入したマンションを賃貸で運用していきたいという方は、是非参考にしてみてください！[/st-kaiwa6]

購入したマンションを賃貸で貸し出しするメリット3つ

まずは、購入したマンションを賃貸で貸し出しするメリットをご紹介します。

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1つずつ解説していきます。

メリット①：不労収入が入る

1つめのメリットは「不労収入が入る」ということです。

賃貸物件として借り手が見つかった場合、毎月一定以上の不労所得や家賃収入を得ることができます。

ただし、借り手を見つけるためには、仲介業者に依頼して借主を見つけるなどの手間をかける必要がありますが、手放したりそのまま放置するよりも効率よくマンションの維持をすることができます。

特に、ファミリー向けのマンションは、需要が高いので、仲介業者に依頼すれば短期間で借り手を見つけることができます。

メリット②：管理費用が掛からなくなる

2つめのメリットは「管理費用が掛からなくなる」ということです。

マンションを保有し続けるには、管理費用などの経費が必要で、マンションに住んでいないにも関わらず、一定以上の金額を支払い続けなければなりません。

しかし、賃貸にすることで、賃貸経営に掛かる経費を計上することができ、賃料から差し引いた部分が課税対象となります。

これによって、節税の効果が期待できます。

実際の賃貸経営に掛かる経費は、以下の通りです。

経費一覧

上記の費用を経費として換算することができれば、収入を得ながらも費用を気にすることなく、転勤などで新しい場所に移り住んでもマンションを保有し続けることができるのでおすすめです。

万が一、急な引っ越しを余儀なくされたり、マンションを一時的に退去しなくてはならない場合でも、賃貸にすることで費用を抑えつつも維持することができます。

メリット③：資産を残したまま貸し出せる

3つめのメリットとして「資産を残したまま貸し出せる」ということです。

賃貸物件として所有しているマンションを活用する場合、借り手が付いて他の人が住んでいる状況でも、所有権は購入者が持ち続けることができます。

そのため、子供たちの世代へ受け渡すこともできますし、後々資産価値が上がった場合はその際に売却を考えても良いでしょう。

また、定期借家契約であれば、戻ってきた後は自分たちが改めて住むことも可能です。

購入したマンションを賃貸で貸し出しするデメリット3つ

続いては、購入したマンションを賃貸で貸し出しするデメリットをご紹介します。

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1つずつ解説していきます。

デメリット①：住む場所がなくなる

1つめのデメリットは「住む場所がなくなる」ということです。

マンションを賃貸物件として貸し出すことで、当然ではありますが自分たちの住む家がなくなります。

そのため、新たに自分たちの住む家を探さなくてはいけないのですが、なかなか決まらず長期間、自分の住む家がないといったことにもなりかねません。

そうなってしまっては、元も子もないので、賃貸として貸し出す前に、自分の住む場所を探しておきましょう。

デメリット②：諸費用が掛かる可能性がある

2つめのデメリットは「諸費用が掛かる可能性がある」ということです。

賃貸物件を保有し続け、管理をしていくことは大きな負担となることもあります。

借り手がつき、毎月一定以上の収入を得られればその費用をローン返済と兼ね合わせながら計画的に利用していくことも可能です。

しかし一方で、固定資産税などの支払いもしなければなりません。賃貸利用者はあくまでも毎月の家賃や管理費を負担してくれるだけです。

保有権は元々購入していた側にあるため、毎年課税は購入し保有している人が支払わなければなりません。

また、賃貸物件を管理していく中で多く寄せられるのが、賃貸物件を利用している人のトラブルがあった場合の管理や負担を強いられる可能性があるという事です。

ゴミ出しなどの生活ルールはもちろん、騒音トラブルや賃貸物件の未納問題など、自分で管理を進めていく中でそう言った問題はデメリットとなる可能性が高いです。

デメリット③：なかなか借り手が見つからない

3つめのデメリットは「なかなか借り手が見つからない」ということです。

マンションを賃貸にする場合、仲介業者にお願いして借り手を探す必要があるのですが、物件の詳細により、なかなか借り手がみつからない場合があります。

例えば、駅から徒歩20分だったり、周辺の買い物環境が充実していない、利便性が悪いといったことが挙げられます。

上記のような場合、賃料を下げないといけないといったことにもなりかねないので、購入するマンションの条件をしっかりと確認しておきましょう。

購入したマンションを賃貸で貸し出す前にチェックしておくこと

購入したマンションを賃貸で貸し出す前に、以下のことチェックしておきましょう。

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1つずつ解説していきます。

その①：前もって利回りの計算をする

マンションを賃貸に出す場合は、まず賃料収入を適切な価格に設定しなければなりません。

相場よりも高額になったり、また低価格になることがないよう、あらかじめ様々な要素を取り入れて計算することが大切です。

上記の利回りに関しては、自身で計算式を用いて算出することも可能ですが、場合によっては不動産会社に依頼することで計算してもらうことができます。

全ての経費を取り入れながら、適正な価格に設定するためにも、利回りの計算はなくてはならない項目です。

しっかりと計算し、不当な価格での利益にならないよう適正価格を算出して賃貸物件として整えましょう。

その②：普通借家契約と定期借家契約

一口に賃貸物件といっても、その様式は大きく分けて2通りあります。

家主の都合で借家契約を勝手に終わらせることができないタイプもあるので、賃貸のタイプの設定は自身の状況と照らし合せながら設定することが大切です。

特に、転勤などの数年で戻ってくる目途が立っている場合は、賃貸の期間を限定したタイプに設定しなければなりません。

詳しい名前とタイプは以下の通りです。

 普通借家契約

契約の期間に期限がなく、場合によっては期間の設定がされていても状況に合わせて借主が更新できる契約です。

万が一、借主側が途中契約をした場合は、予告期間や即時解約に合わせてその都度支払う金額をあらかじめ特約で設定しておくことができます。

また、借主が期間を問わずそのまま住み続ける事を希望している場合、貸主側は解約や更新の拒絶は貸主側からの正当な事由がなければすることができないので注意しましょう。

 定期借家契約

あらかじめ決められた期間で賃貸契約が終了し、その後いかなる理由があっても借主側の賃貸契約の更新ができない契約タイプです。

契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から半年前までに、期間が終了する趣旨を通達しなければなりません。

しかし場合によっては、貸主と借主双方の合意があれば、期間終了後の再契約も可能な契約タイプとなっています。

その③：売却に適した物件と賃貸に適した物件がある

マンションによっては、売却に適した物件と賃貸に適した物件があります。

売却に適した物件の特徴は、賃貸マーケットが強い立地以外に建てられている物件です。

学校や職場に通いにくく、賃貸に出しても借り手が数か月以上つかないと判断されている物件は、借り手を探すよりも、不動産会社に依頼して売却をした方が手っ取り早いことが多いです。

また一方で、学校や会社など、転勤が理由で人が頻繁に出入りする可能性が高い地域にある物件は、賃貸にすることで多くの需要があり、すぐに借り手が見つかる可能性が高いです。

そう言った場所にある物件は、賃貸に適しており、築年数が浅ければ浅いほどコストを掛けずに賃貸物件として活用することができるでしょう。

家は、空き家にするよりも人が住んでいる方が劣化が少ないといわれているため、賃貸物件として需要があると判断された場所に物件を保有している場合は、賃貸物件として活用するのがおすすめです。

購入したマンションを賃貸として管理できなくなった場合には「売却」

購入したマンションを賃貸として管理できなくなった場合には、「売却」を視野に入れる事も一つの方法です。

その場合は、まずいくつかの不動産会社に査定を依頼し、信頼できると判断した不動産会社に依頼して売却の手伝いをしてもらうと、相場や購入時よりも高く買い取ってもらうことができます。

その場合はまず、一括査定サイトなどを利用して、複数の不動産会社からの情報を得たり電話対応などをしてみましょう。

売却までの流れ

一括査定サイトを利用し、信頼できる不動産会社を絞りこんだ後は、売却の計画を立てることが大切です。

購入時よりも高く買い取れるなどのうたい文句で契約をし、その後はずさんな売却手続きをするなどの不動産会社も少なくはありません。

対応や価格が適正であるかを判断することは難しいですが、一括査定の際に担当者からの誠意ある対応を見受けることができれば、判断することは難しくありませんので慎重に検討していきましょう。

不動産会社を絞ることができたら、あとは担当者と相談を重ね、媒介契約を結びます。

 一般媒介契約

複数の不動産会社へ媒介を依頼することができる契約です。

契約期間の取り決めはなく、複数の不動産会社との契約があることを通知する明示型とほかの不動産会社と契約しているかどうかを通知しない型の2種類があります。

どちらを選択しても問題ないので、自分たちにとって不利にならない方を選びましょう。

 専属専任媒介契約

売買契約は、媒介契約をしたうちのどれか一社を通さなければ契約することができません。

契約の期間を3か月以内とし、仲介会社からの報告義務を週に1度としながら、専属で売買できる人を探してくれる契約の一つです。

さまざまな契約方法があり、初めは悩むこともある売却ですが、条件を提示したりしっかりと話合うことで、専門的な事は仲介会社が全て行ってくれるので安心です。

また、期限付きで迅速に行ってくれる不動産会社に依頼することで、素早く買い手を見つけ、現金を手に入れることができるでしょう。

かかる税金

住宅ローンを利用してマンションを購入した場合、一定の条件をクリアした物件は毎年10年間、ローン控除を受けることができます。

住民税などを控除してもらうことができる特別控除ですが、売却をすることで当然このローン控除を受けることができなくなるので注意しましょう。

まとめ：マンション購入後、収入に困った場合は賃貸と言う手もある

マンションを折角購入しても、転勤などの理由で一時的に手放さなければならない可能性がある場合は、賃貸として活用することがおすすめです。

しかし場合によっては、賃貸に適していないマンションを購入した場合に限り、売却する方がお得の可能性もあります。

不動産会社に依頼して相場や適しているかを判断してもらいながら決めていきましょう。

収入に困った場合やローン返済を考慮した際、賃貸にすることで一定収入を得ることができたり、マンションの管理費用を経費として計上することで税金対策にもできます。

賃貸にすることで、資産を保有したまま転勤するなどができるので、一時的に離れる可能性がある場合などは賃貸を検討してみましょう。

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資格：宅建・FP2級・通関士・総合旅行業務取扱管理者

大学生の時に一人旅に目覚め、海外50か国以上を訪れました。その経験を武器に新卒で旅行会社に入社しましたが、入社数年で倒産という憂き目にあってしまいます。悔しさをバネに宅建・通関士・FP資格を無職期間の4年でゲット！現在は不動産会社の窓口勤務ですが、コロナ渦で週休4日ペースが続いているため、新しい資格取得に向けて日々奮闘中です。趣味はペット。特技は英会話。

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