マンション売却は儲かるの？マンション売却で儲けるためのポイントなど解説

マンションを売却しようと思っているのですが、少しでもいいので儲かりたいのですが、どうすれば良いのでしょうか？あと、儲かった場合の税金ってどうなりますか？

といった悩みにお答えします。

「売却するなら少しでも高く売りたい！」「マンション売却で儲けるにはどうすればいいの？」そのような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

住み替えや投資目的・築年数の古さなどさまざまなマンション売却の理由はあるものです。

どのような理由であれせっかくマンションを売却するなら、儲けを出したいものですね。

しかし、マンション売却で儲けを出すのは難しいものであり、判断を間違えると損してしまう可能性が高いです。

儲けを出すためには、売却ポイントや税金など事前に理解しておかなければならない点もたくさんあります。

そこでこの記事では、マンション売却で儲けを出すためのポイントや税金についてまで分かりやすく解説します。

マンション売却の一通りの流れを知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください！

資産価値が落ちにくい物件とは？

マンション売却で利益を出すためには、少しでもマンション自体の資産価値を落とさないことが重要です。

ここでは、資産価値の落ちにくい物件の特徴について見ていきましょう。

資産価値の落ちにくい物件の判断ポイントには、次のようなことがあります。

その①：立地

立地はマンションの資産価値を左右する重要なポイントです。

一般的に、好立地とされる条件には次のようなことがあります。

上記のような好立地にあるマンションなら、購入後も資産価値が下がる可能性が低くなります。

また、マンションの所在する地域も重要です。

白金や青山といった地域自体にブランドがある場合や都心部や人気タワーマンションなど、人気のエリアにあるマンションは、購入後に値上がりするケースもあります。

その②：築浅物件

一般的に、マンションは築年数が浅ければ浅いだけ、人気があり資産価値も高いものです。

買い手としては、中古よりも新築、築年数が古いものよりも浅いものを好むものでしょう。

マンションも築年数に価値は大きく左右され、築年数が経過するごとに価値が下がってしまうのです。

ただし、新築の場合「新築プレミアム」に注意が必要です。

新築プレミアムとは、「新品」という価値につく価格のことを言います。

新築マンションの最大の利点は「新品」であり「誰も使っていない」ことにあると言えます。

その、新品という価値はオプションとも言え、価値が上乗せされるのです。

反対に、誰かが入居した時点でそのマンションは「未使用品」や「中古品」扱いとなり、新品ではなくなった分、上乗せされた価値がそのままマイナスになります。

例えば、3,000万円で購入した新築マンションを翌年売却したときには2,500万円になっていた場合、新築プレミアムは500万円ということになるでしょう。

マンションは新築プレミアムが付くため、誰かが入所した瞬間に資産価値が10%下がるともいわれるほどです。

新築マンションを購入した場合、すぐに売却しても大きく資産価値がマイナスになり損する可能性が高いことに注意しましょう。

その③：ヴィンテージマンション

築年数が古いからと言って、一概に価値が損なわれるわけではありません。

築年数が古い場合でも、立地の良さやデザイン性の高さ・管理状態の良さによってはヴィンテージマンションとして資産価値が落ちない場合があるのです。

施行自体も丁寧にしっかりしているものも多いので、耐震性にも優れているというメリットもあります。

都心に多く、築30年以上であっても地産価値が落ちず、逆に値上がりしている物件もあるのです。

そのようなマンションであれば、築年数が経過しても価値が落ちないばかりか、古くなればなるほど資産価値が高まる可能性があるでしょう。

ただし、これからヴィンテージマンションを購入して利益を狙う場合は注意が必要です。

今ヴィンテージマンションとして売り出している物件は、基本的に価格が高いものがほとんどです。

さらに、新しいマンションに比べると水回りなどの劣化はあるため、いずれ大規模修繕が必要となり修繕費用を考慮する必要があります。

ヴィンテージマンションで利益を狙うのであれば、今後ヴィンテージマンションになりえる物件を目利きしなければならないのです。

マンション売却で儲けるための4つのポイント

マンション売却で儲けるためのポイントには、次のようなことがあります。

それぞれ見ていきましょう。

ポイント①：5年間は保有しておく

築年数が浅い物件のほうが高値で売れる可能性がありますが、5年以下で売却するのはおすすめできません。

マンション売却での利益には、「譲渡所得税」が課せられます。

この譲渡所得税は、物件の所有期間に応じて、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、税率が異なるという特徴があるのです。

譲渡所得税の課税率は、以下の通りです。

課税率は、所有期間5年が重要なポイントとなります。

所有期間が5年以下であれば、短期譲渡所得として39.63%もの税金が課せられるため、利益の大半が税金に取られてしまう可能性があるので注意しましょう。

また、所有期間が10年を超えた場合「10年超所有軽減税率の特例」も適用できます。

この特例は、所有期間が10年を超えたマイホームを売却する場合、課税率が軽減される仕組みのことを言います。

課税率は以下のように軽減されます。

売却利益が6,000万円以下の部分の課税率が大きく軽減されるので、節税効果を見込めるでしょう。

ただし、適用できるのはマイホームの売却に限るため、投資目的のマンションでは適用できないので注意が必要です。

ポイント②：2月～3月の間に売却する

マンションにも売却しやすい時期というのがあります。

一般的に、人の動きが大きくなる4月にマンションに移り住む人も増えるものです。

そのため、2月～3月の間でマンションの需要が高まり、高値で売却しやすい傾向にあります。

マンション売却では、売却を検討してから3ヵ月～半年ほど時間が掛かるものです。

2月～3月に売却するためには、遅くても前年の12月頃には販売活動をスタートできるようにしておく必要があります。

高値で売却しやすい時期に売却できるよう、計画的に売却活動することが重要なのです。

ポイント③：築10年～15年までには売却する

マンションは築10年～15年までに売却することで、より儲けを手に入れられる可能性があります。

先述した通り、マンションは築年数が浅い物件であればあるほど需要も高くなります。

特に、築15年を超えると急激に価格が落ちてしまい、築年数30年以降は価値がほぼ0とも言われているのです。

また、マンションは劣化に備え大規模修繕が行われ、10年～15年を目安に計画されるケースが一般的になります。

大規模修繕が行われると、修繕工事の前後で一時金を集める場合や修繕積立金が増額される場合があります。

大規模修繕前に売却すると、それらのコストを削減できるでしょう。

築年数が浅すぎると、税金の負担が増えてしまい、高値で売却できても利益が残らないという可能性もあるのです。

そのため、マンションは築10年～15年までに売却することをおすすめします。

ただし、ヴィンテージマンションのような例もあるので、将来のマンション価値を見極める必要もあります。

ポイント④：住宅ローン控除も考慮する

マンションは基本的に、住宅ローンを組んで購入するものです。

その場合、住宅ローン控除が適用できます。

住宅ローン控除とは、10年以上の返済期間のある住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に、ローン残高に応じて所得税から一定額を控除できる制度です。

この制度では、年末時点の住宅ローン残高の1%が控除でき、毎年最大40万円を最長10年間（条件によっては最大50万円を最長13年間）控除できます。

住宅ローン控除は、所得税や住民税の節税効果を大きく見込め、ローン金利分以上の控除になる可能性もあるものです。

マンションを売却してしまえば、もちろんその控除は受けられません。

マイホームでマンションを転売するケースでは、一度控除額などをシミュレーションし、住宅ローン控除のある10年間も考慮するとよいでしょう。

また、住宅ローン控除は築年数や耐震などの適用条件があります。

今後売却する場合、次の所有者が住宅ローン控除を適用できるのか、住宅ローン控除の適用要件について確認しておくとより売却しやすくなるでしょう。

マンション売却で儲けた利益には税金がかかる

マンション売却で利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」が課せられます。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、「マンションを売った金額から掛かった経費を差し引いた利益」に課せられるものです。

その計算方法は次のようになります。

まずは、課税対象となる課税譲渡所得を算出します。

課税譲渡所得は、売却価格から購入や売却に掛かった経費である「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて求めます。

取得費とは、購入に掛かった費用のことです。

マンションの購入代金だけでなく、不動産会社への仲介手数料や登記費用などが含まれます。

購入時の売買契約書を紛失したなど、取得費用が分からない場合は、売却価格の5％の形状となるので注意しましょう。

また、譲渡費用とは、売却に掛かった費用のことをいいます。

売却時の不動産会社への仲介手数料や登記費用などが譲渡費用となるのです。

譲渡所得税の税率

課税譲渡所得を算出したら、その額に譲渡所得税の税率を乗じて譲渡所得税を算出します。

先述した通り、譲渡所得税の課税率所有期間に応じて異なり、以下の通りです。

この所有期間を計算するうえでは、基準日に注意が必要です。

所有期間の計算は、売却した年の1月1日時点での所有期間が基準となります。

例えば、2015年4月1日に5,000万円で購入した物件を、2020年5月1日に7,000万円で売却した場合を見てみましょう。

実際の所有期間は5年を超えています。

しかし、基準日となる売却した年である2020年1月1日時点では、5年経過していないのです。

そのため、上記の場合は短期譲渡所得の税率が適用されてしまいます。

ちなみに、短期譲渡所得と長期譲渡所得の納税額は次のとおりです。

上記のように納税額が倍近く異なるので、所有期間には注意が必要です。

譲渡所得税を安く抑えるための特例

譲渡所得税は一定の条件を満たすことで、特例が適用でき税金を安く抑えられます。

譲渡所得税に適用できる特例には、次のようなものがあります。

3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

例えば、マイホームを5,000万円で売却（取得費3,000万円・譲渡費用500万円）した場合は次のとおりです。

課税譲渡所得＝5,000万円－3,000万円（取得費）－500万円（譲渡費用）

通常であれば、1,500万円の利益が出たため、この額に税金が課せられます。

しかし、この特例を適用することで、さらに3,000万円を差し引けます。

差引くことで課税譲渡所得が－1,500万円となるため、税金が発生しなくなるのです。

この特例を適用するには、次のような条件を満たす必要があります。

マンションであっても、マイホームであればこの特例が適用できるので活用するとよいでしょう。

譲渡所得税を安く抑えるもう一つの特例が「10年超所有軽減税率の特例」です。

先述した通り、この特例では所有期間が10年を超えるマイホームの売却時に、課税率を軽減できる制度です。

この特例の適用条件は、次のようなものがあります。

3,000万円特別控除と10年超所有軽減税率の特例は併用できるので、大きな節税効果を見込めるでしょう。

それぞれの特例を適用するには、確定申告が必要なので、売却した翌年の確定申告を忘れないように注意しましょう。

また、譲渡所得税の計算方法や特例の適用など煩雑で判断が難しい場合もあるので、税理士などの専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

マンション売却で儲からなかった場合は税金の還付を受けよう

マンション売却で利益が出た場合は課税されるので、確定申告が必要です。

しかし、売却で利益が出ない場合は、税金が発生しないため確定申告も不要になります。

ただし、損失が出ている場合でも確定申告することで税制上メリットがあるのです。

マンション売却の場合、マイホームに限って売却損が出た場合、次の特例が適用できます。

この特例を適用することで、損失の「損益通算」と「繰越控除」が可能になります。

損益通算とは

損益通算とは、損失を給与所得などの他の区分の所得と相殺して申告できる制度です。

例えば、マンション売却で1,400万円の損失があり、給与で年収400万円の収入がある場合は、相殺した－1,000万円を申告することが可能になります。

通常、不動産売却での損失は損益通算ができず、どれだけマイナスが出ても給与などの所得には所得税が課せられるものです。

この特例を適用することで、所得額を抑えられ納めた所得税の還付や住民税が軽減される可能性があり、節税につながるのです。

繰越控除とは

繰越控除とは、その年だけでは相殺しきれなかった損失を翌年以降に持ち越せる制度です。

特例を適用することで、譲渡所得の損失を最大3年間持ち越せるようになります。

例えば上記の場合は、次のとおりです。

3年目までは、所得がマイナスとなるため所得税が課せられません。

4年目も所得が200万円にまで削減できるので、大きな節税効果があるでしょう。

確定申告する必要がある

この特例を適用するには、確定申告する必要があります。

また、それぞれ適用条件が定められているので、確認するようにしましょう。

損失が出た場合も、確定申告で税制上のメリットを享受できるので、忘れずに確定申告することが大事です。

こちらも、適用条件などが難しいので専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

まとめ

マンション売却で儲かるポイントや税金についてお伝えしました。

マンション売却は、なかなか儲けを出すことが難しいものです。

築年数や立地を考慮したマンションを選び、さらに売却時にも売却時期や適用できる税制を慎重に検討する必要があります。

この記事を参考に、儲けを出すポイントを押さえて、少しでも高いマンション売却を目指しましょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。