マンションの売却にかかる消費税にはどのようなものがある？

マンションを売却しようと思っているのですが、消費税って何がかかりますか？あと消費税がかからない費用や注意点があれば教えてください。

といった悩みにお答えします。

マンションを売却する場合、いくつかの税金の支払を行わなければいけません。

その中でも気になる税金が消費税です。

そもそもマンションの売却に対してどのようなものが消費税の対象となるのでしょうか？

また、マンション売却において消費税にはどのような注意点があるのでしょうか？

これらの点はマンションを売却する前にしっかりと抑えておく必要があります。

この記事ではマンション売却に関わる消費税について解説していきましょう。

マンション売却の一通りの流れを知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください！

マンション売却で消費税がかかる費用には何がある？

まず一番にいえることは、個人が個人にマンションを売却した場合、基本的に消費税は課税対象ではありません。

事業者が事業として行う資産ではないので売却しても特に消費税はかからないのです。

しかし、マンション売却自体には消費税はかかりませんが、売却に伴うさまざまな手数料などに関しては、消費税の課税対象となっています。

では、どのようなものに対して消費税が課税されるのでしょうか？

消費税がかかる項目について解説します。

その①：仲介手数料

仲介手数料とは、マンションの売却を不動産会社（仲介）に依頼して売却するときにかかる費用です。

不動産会社（仲介）に依頼し、マンションが無事売却できると、不動産会社は売主であるあなたから報酬として仲介手数料を受け取ります。

仲介手数料の上限は宅建業法で定められており、400万円以上の売却金額の場合、売却代金 × 3% + 6万円の仲介手数料が最大でかかる金額です。

つまり上の例でいうと、96万円に消費税が96,000円かかるので、合算すると1,056,000円の仲介手数料となるのです。

仲介手数料は、マンションの売却金額が大きければ大きいほど、それに比例して高額となる手数料なので、しっかりと理解しておきましょう。

マンションを仲介で依頼する際の契約については、マンションの仲介を依頼するにはどのような契約方法があるの？で詳しく解説しています。

その②：抵当権の抹消などを司法書士に依頼する

マンションを売却する場合、住宅ローンが残っていると住宅ローンを完済しなければ売却はできません。

なぜなら、住宅ローンを利用する代わりに住宅ローンを貸している金融機関はそのマンションに抵当権を設定しているからです。

この抵当権を抹消しなければマンションを売却することができません。

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、売却代金からローンの残債を完済する必要があります。

もし、売却代金で支払えなければ一部自己資金を充てて住宅ローンを完済しなければ抵当権を抹消することはできません。

住宅ローンを完済することで、抵当権の抹消が可能となります。

抵当権の抹消は、住宅ローンを完済後法務局で抵当権の抹消手続きを行い、抹消することが可能です。

抵当権の抹消は、個人でもできますが、なかなか手間もかかりますので、多くの人は司法書士に依頼して抵当権を抹消します。

司法書士の手数料がかかりますが、この金額は司法書士によって異なりますので、一概にはいえません。

しかし、この司法書士の手数料に対して消費税がかかります。

住宅ローンがまだ残っている場合は、抵当権の抹消が必要ですが、完済している場合は、マンションの売却時には既に抵当権は抹消されているでしょう。

つまり、住宅ローンが残っている場合で、抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合に手数料に対して消費税が課税されます。

マンションの売却において絶対に課税されるというわけではありません。

その③：住宅ローンの違約金手数料

住宅ローンの支払いを期間を待たずに完済する場合、違約金が発生する場合があります。

住宅ローンの違約金は、繰り上げ返済手数料と呼ばれていることもありますが、この手数料に関して消費税がかかります。

しかし、すでに住宅ローンの支払いが終わっている場合や、そもそも住宅ローンを利用していない場合には支払う必要がありません。

マンションを売却する場合に住宅ローンの違約金手数料が、必ずかかるというわけではないですが、覚えておきましょう。

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その④：売主が法人のケース

個人が売主の場合は、マンションの売却に消費税はかからないと前述しましたが、売主が法人となると消費税課税の対象となります。

なぜなら、法人の場合は、資産の売却は利益としてみなされるため、消費税の課税対象となるからです。

基本的には個人が居住目的で利用しているマンションの売却でしょうからあまり関連性はないかもしれませんが、チェックしておくべき項目といえるでしょう。

マンション売却で消費税がかからない費用は何がある？

マンション売却におけるいくつかの手数料に関して消費税の課税対象となることを解説しました。

しかし、マンション売却にかかる全ての費用に関して消費税がかかるわけではありません。

では、次に消費税がかからない項目について解説していきましょう。

その①：土地部分の売却

マンションの売却を行う場合、建物だけを売却するのではありません。

実はマンション自体の建物と同時に持ち分である土地部分も売却することになります。

建物部分と土地部分を合わせてマンションを売却しますが、基本的に土地の売買は個人でも法人でも消費税は非課税です。

使用され消費していくものについて課税されるのが消費税と位置付けられています。

土地に関しては消費されるものではないという点から土地部分に関しては消費税の課税対象ではありません。

その②：印紙税

マンションの売却が決まると売買契約を締結する必要があります。

買主と売主が売買契約書への記入押印を行い、契約を締結しなければいけません。

この売買契約書に必要なのが印紙税です。

売買契約書には、印紙を貼付することで印紙税を納付しなければいけません。

この売買契約書は、買主、売主双方一部ずつ保有することになります。

そして、それぞれの売買契約書に双方が印紙を貼付することで印紙税を納付するのです。

印紙税は取引する売買価格によって貼付する金額が異なります。

また一定期間中は税率が軽減されているケースもあります。

この印紙税に関して、消費税は課税されていません。

売買価格の対象となる印紙税の印紙を貼付するだけで、その中には消費税は含まれていないので理解しておきましょう。

その③：登録免許税

マンションを売却する場合、住宅ローンがまだ残っている中での売却といったケースもあります。

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、住宅ローンの残債をすべて支払うことで抵当権を抹消する必要があります。

先ほど、抵当権を抹消する場合は、法務局で抹消の手続きを行う必要があることを前述しました。

抵当権を抹消する場合には司法書士の手数料に関しては消費税の課税対象です。

しかし、同時にかかる費用である登録免許税に関しては消費税の対象ではありません。

その④：譲渡税

マンションの売却において譲渡税が発生する場合があります。

譲渡税とは、マンションの売却価格が、諸々の手数料を差し引いた中で売却益が出た場合、譲渡税がかかります。

譲渡税は、保有期間によって税率が異なり、5年以上の保有となると長期譲渡となり、所得税が15%、住民税5%が課税対象です。

5年未満の保有となると短期譲渡となり所得税が30%、住民税が9%と非常に高い税率となっています。

しかし、譲渡税に関しては一定の条件を満たすと3,000万円の特別控除などもありますので、全くかからない場合もあるでしょう。

また、譲渡損が出た場合は、譲渡税の対象ではありません。

この譲渡税に関しては消費税の課税対象ではありませんので、これも抑えておくべきチェックポイントといえるでしょう。

個人がマンションを売却して消費税がかかるケースとは？

個人がマンションを売却する場合には消費税の課税対象ではないと解説してきました。

しかし、全てのケースで消費税は非課税というわけではありません。

個人が売主となっていても消費税の課税対象となる場合があります。

では、どのようなケースで消費税の課税対象となるのでしょうか？

ここからは個人がマンションを売却した場合に課税対象となるケースについて解説しましょう。

その①：賃貸として貸しているマンションの売却

例えば、所有しているマンションに、転勤などで住むことができず、このマンションを他の人に賃貸で貸し出していたとしましょう。

この場合は、課税の対象となってしまいます。

また、近年では、居住用のマンションを民泊やシェアハウスといった方法により賃貸に出しているケースが見受けられます。

このようなケースも同じようにマンションを売却する場合は、課税の対象です。

基本的に非課税対象となるのは、居住用のマンションとして自分たちが居住しているマンションに対して非課税の対象となります。

賃貸で貸し出ししているマンションを売却する場合は、消費税の課税対象となりますので十分注意しておきましょう。

その②：投資など目的によるマンションの売却

投資用のマンションも課税対象です。

投資用のマンションを売却する場合は個人ではなく事業者とみなされます。

しかし、このケースにおいて、課税対象となるのは、2年前の事業所得が1,000万円を越える場合です。

1,000万円を越えなければ、課税対象ではありませんので違いをしっかりと認識しておきましょう。

また、投資用の場合でもあくまでも課税対象となるのはマンションの建物部分となります。

土地部分に関しては非課税です。

基本的に土地部分に関して消費税の課税対象となることはありませんので、マンションの売却代金全てが課税されるというわけではありません。

この違いも理解しておきましょう。

マンション売却における消費税の注意点

ここまでは、マンションの売却においてどのようなものに対して消費税が課税対象となるのか？

また、個人が売却する場合でもどのような状況だと課税の対象となるのかといった点について解説してきました。

では、その他消費税において注意するべき点はどのようなところにあるのでしょうか？

ここからは、その他でマンションを売却する場合、消費税が課税対象となったものについての注意点について解説します。

マンションの売却は消費税を込として表示する

マンションの売却を行う場合、どのような募集方法で買主を探しているのでしょうか？

基本的にはインターネットでの掲載や、チラシの配布、インターネットによる掲載などが主な募集方法として挙げられるでしょう。

居住しているマンションを個人が売却している場合は、消費税が非課税ですので売却金額に消費税は入っていません。

しかし、個人でも投資用マンションや、貸出いているマンションを売りに出している場合の売却代金は課税対象です。

この場合、マンションの売却金額は税込みで表示されています。

例えば課税対象のマンションであると、建物部分が2,000万円、土地部分が1,000万円だとすると建物部分に消費税が加算され、3,200万円が売却金額となるのです。

不動産の売却表示において、消費税がある場合は全て税込み表示で行わなければならないと決められています。

つまり、マンションの募集している価格に消費税を上乗せして計算する必要はありません。

仲介手数料は消費税がない金額で提示される

マンションの売却にかかる諸費用に関して金額的に大きな割合を示すのが仲介手数料です。

先ほど、仲介手数料には消費税が課税されると述べました。

価格が高い分、当然ながら仲介手数料にかかる消費税も、その他の消費税と比較すると高い税額となってしまいます。

では、この仲介手数料は、税込みで表示されているのか税抜きで表示されているのかどちらなのでしょうか？

基本的に仲介手数料が表示している場合は、税抜きで表示されていることが多いといえます。

ですので、仲介手数料を計算する場合は、表示されている仲介手数料に消費税を加算して計算しなければいけません。

マンションの売却価格と比較するとそう大きな金額ではありませんが、100万円以上ともなると10万円から金額が異なってきます。

これもしっかりと把握しておく必要があるでしょう。

まとめ

マンションの売却において、さまざまな場面で消費税が課税されることが分かります。

個人でマンションを売却する場合、基本的に非課税ですが、全てのケースで非課税というわけではありません。

賃貸に出している場合や投資用マンションに関しては課税対象など、非常にわかりにくい構造となっていますので、マンションを売却する場合は注意しておきましょう。

また、一般的に募集に出している物件の表示金額は、全て税込表示です。

しかし、仲介手数料は税抜表示になっているといった違いもありますので、マンションを売却する場合は、間違えないようにしておかなければいけません。

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この記事を書いた人

清水みちよ

30代女性

資格：宅建・FP2級・通関士・総合旅行業務取扱管理者

大学生の時に一人旅に目覚め、海外50か国以上を訪れました。その経験を武器に新卒で旅行会社に入社しましたが、入社数年で倒産という憂き目にあってしまいます。悔しさをバネに宅建・通関士・FP資格を無職期間の4年でゲット！現在は不動産会社の窓口勤務ですが、コロナ渦で週休4日ペースが続いているため、新しい資格取得に向けて日々奮闘中です。趣味はペット。特技は英会話。