マンション売却

マンション売却査定の流れやポイント、事前に準備しておきたいことなど徹底解説!

マンションの売却査定をしようと思っているのですが、何か準備しておいた方がいいのでしょうか?どういった流れになるのかも教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • マンション売却査定の流れ
  • マンション売却査定で見られるところ
  • マンション売却査定前に準備しておくべきこと
  • マンション売却査定の3つのポイント

マンション売却を検討している場合、最初にするのが不動産会社による「査定」です。

査定で自分のマンションがいくらで売れるのかを把握することで、その後のマンション売却額の目安にもなります。

どうせ売却するなら少しでも高く売りたいものです。

査定額を高くしてもらうためには、査定でみられる箇所や事前の準備など押さえておきたいポイントがあります。

この記事では、マンション売却査定の流れや見られるところ・事前準備について、分かりやすく解説します。

併せて、査定時に押さえておきたいポイントも紹介するので、参考にしてください。

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マンション売却査定の流れ

マンション売却査定の流れ

まずは、マンション売却査定の流れを把握しておくことが大切です。

査定から売り出しまでは、大まかには次のような流れで進んでいきます。

  1. 不動産会社に査定依頼
  2. 不動産会社による査定
  3. 気に入った不動産会社と媒介契約
  4. 売り出し開始

手順①:不動産会社に査定依頼

売却査定してもらう場合、いきなり不動産会社にマンションに来てもらい査定することも可能ですが、一般的には簡易査定を通し、来てもらう不動産会社を選びます。

簡易査定とは、インターネットなどの査定サイトを利用して、築年数や間取りなどから簡易的な売却価格を見積もってもらう方法です。

一括査定サイトを利用すれば、一度に複数の不動産会社に見積もりを貰えるので便利に査定できます。

簡易査定の場合、即日や数日で査定価格が提示されるのが一般です。

複数の不動産会社に簡易査定してもらうことで、おおよその相場も見えてくるでしょう。

ただし、簡易査定はあくまで簡単な基本的な情報から査定するだけなので、査定価格の精度は高くはないので注意が必要です。

簡易査定を通し、査定額やサービス・対応などから、信頼できそうな不動産会社を選び、査定依頼をしましょう。

手順②:不動産会社による査定

不動産会社による訪問査定を受けます。

訪問査定では、実際にマンションに来てもらい物件の状況を詳しくチェックしてもらったうえで、査定価格を算出してもらいます。

訪問査定では、訪問から1週間前後で査定額が提示されるのが一般的です。

訪問査定してもらったからと言って、必ずその不動産会社と契約しなければならないわけではありません。

そのため、一社のみではなく複数社依頼するとよいでしょう。

手順③:気に入った不動産会社と媒介契約

査定額に納得がいく不動産会社が見つかったら、媒介契約を結びます。

媒介契約は、契約内容によって次の3つがあります。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専任専属媒介契約

一般媒介契約では、売主も買い手を見つけられ複数の不動産会社と契約を結べるなど、自由度の高い契約です。

一方、専任専属媒介契約や専任媒介契約は、複数契約ができず買い手も見つけられないなど制限が多いですが、レインズへの登録や販売状況の報告義務などがあります。

それぞれの特徴を理解したうえで、自分の販売目的にあった媒介契約を結ぶようにしましょう。

手順④:売り出し開始

媒介契約後、マンションの売り出しが開始されます。

売り出し後は、広告などの販売活動を不動産会社が行ってくれます。

売主は、内覧対応などが必要になるので、不動産会社と相談しながら対応しましょう。

マンション売却査定で見られるところ

マンション売却査定で見られるところ

ここでは、査定額に大きな影響を与えるポイントについて見ていきましょう。

査定時に、見られるところとしては次のようなものがあります。

  1. 立地や周辺環境
  2. 築年数や構造
  3. マンションの管理状況

その①:立地や周辺環境

マンションの立地や周辺環境は、査定額を左右する大きなポイントになります。

駅までの距離や周辺施設・学校や病院などがあるのか、といった点がチェックされるのです。

一般的に、駅が近ければそれだけ査定額アップにつながります。

駅が近くない場合でも、大型の駐車場を完備しているのであればプラス要素となるでしょう。

単身者向けマンションなら周辺にコンビニなどがあれば高評価になり、ファミリー向けマンションでは公園や学校などの施設が重要になります。

その②:築年数や構造

一般的に、築年数の浅いマンションほど人気が高く、高値での査定額が付きやすいものです。

築20年以上になると価格が大幅に下落する可能性が高くなります。

築年数が古いマンションの場合、新耐震性基準に適合せずに耐震性に負担がある場合があるので注意しましょう。

マンションは鉄筋コンクリートや鉄骨造りなどの構造によっても、価格が変わります。

構造が頑丈であるほど、耐久性の高さや騒音対策に優れているため、高い査定額が期待できるのです。

規模は一概には大規模が良いとは言えませんが、大規模なマンションの場合、共有設備が充実している傾向があり、査定額が高くなる可能性があります。

ただし、小規模のマンションでも、設備が充実していることや隣人が少ないなどのメリットもあるので、小規模だから査定額が下がるということはあまりないでしょう。

また、マンションの場合、階数や方角も大きなポイントになります。

一般的には、階数が高いほど査定額が高くなり、南向きの部屋も査定時にプラスになる傾向があるのです。

その③:マンションの管理状況

マンション売却では、管理の状態が重要になります。

しっかりと管理されているマンションであれば、そのことをアピールすることで成約に結び付きやすくなるでしょう。

反対に、築年数が浅くても管理が行き届いていないマンションは、将来的に設備の劣化などの心配もあり、売れない可能性もあるのです。

そのため、マンション査定時には、管理会社や管理状況・管理費・修繕積立金などもみられ、査定額を左右します。

マンション売却査定前に準備しておくべきこと

マンション売却査定前に準備しておくべきこと

不動産会社に訪問査定してもらう前に、準備しておくべきこととして、次のようなことがあります。

  1. マンションに関する書類
  2. アピールポイントの整理
  3. 清掃

それぞれ見ていきましょう。

その①:マンションに関する書類

マンションに関する資料として、次のような書類を準備しておくことが必要です。

  • 間取り図
  • 購入時の売買契約書や重要事項説明書
  • 管理規約や使用細則
  • マンションのパンフレット

マンションの販売活動では、広告に間取り図を掲載するのが一般的です。

そのため、間取り図を用意しておきましょう。

また、パンプレットもマンションのアピールポイントが掲載されているため、広告の参考になります。

また、売買契約書や重要事項説明書・管理規約なども、広告掲載や売却時の重要な情報源です。

これらの書類を査定前には用意しておくようにしましょう。

その②:アピールポイントの整理

マンションの間取りや面積などは、書類を確認すれば把握できます。

しかし、周辺施設やマンションの住人・住み心地など、住んでいる人にしか分からないポイントも多くあるものです。

また、室内でリフォームした箇所がある場合は、その情報も伝えられるようにしましょう。

次のような項目は伝えられるように、準備しておくことをおすすめします。

  • 眺望や日当たり・風通し
  • 間取りの使いやすさ
  • スーパーや学校・病院などの周辺施設
  • 周辺道路の交通量
  • 夜間の安全性
  • リフォームの履歴

ただし、マンションのいい面だけでなくマイナス面も正直に伝える必要があります。

マイナス面は、買主に知らせないまま売却してしまうと、後々トラブルに発展する可能性が高くなるものです。

事前に不動産会社にマイナス面を伝えることで、買主への告知や対策などのアドバイスを受けられます。

その③:清掃

マンション査定前には、最低限の清掃と片付けが必要です。

査定時に家をきれいにしておくことが必要と考える方もいらっしゃいますが、基本的には家の中が片付けられているかは査定には影響しません。

しかし、家の中を確認できないほど散らかっているのでは、細かく査定できません。

査定しやすいように、最低限の掃除と片づけをしておくようにしましょう。

ただし、最後の売却活動中は、買主の印象をよくするために徹底的な清掃が必要になります。

それを踏まえて、事前に徹底的に掃除しておくのもおすすめです。

また、査定前にリフォームすべきか悩む方もいらっしゃるでしょう。

基本的に、リフォームも不要です。

リフォームすれば高く売却で切る可能性がありますが、リフォーム費用を売却代金に上乗せできるわけではありません。

買主によっては、自分で好きにリフォームしたいという方もいるので、そのような買主にとってはリフォームしてしまうと魅力が減少してしまうでしょう。

リフォームすることで売却できる可能性は高くなりますが、必ずしもリフォーム代金を回収できるとは限りません。

そのため、あえてリフォームをする必要はないのです。

リフォームしたほうがいいのか悩む場合は、リフォーム前に不動産会社に一度相談することをおすすめします。

マンションのリフォームについては、マンション売却にリフォームは必要?メリットやデメリットを解説で詳しく解説しています。

マンション売却にリフォームは必要?メリットやデメリットを解説

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マンション売却査定の3つのポイント

マンション売却査定の3つのポイント

ここでは、マンション売却査定を受けるときのポイントとして、次の3つを紹介します。

  1. マンション売却は不動産会社選びが重要
  2. 価格だけで不動産会社を選ばない
  3. 複数の不動産会社に査定依頼しよう

その①:マンション売却は不動産会社選びが重要

マンション売却は、不動産会社と一緒になって売却を進めていくものです。

不動産会社はパートナーともいえるため、不動産会社選ぶは慎重にする必要があります。

マンション売却では、売り出し価格の決定や買い手探し・買主との交渉・契約手続きなどやるべきことが多く、自分一人ではすべてするのは難しいものです。

不動産会社はこれらを実際に進めながら売主をサポートしてくれます。

そのため、不動産会社や担当者によって、売却の進みが大きく左右されてしまう可能性があるのです。

売主を的確にサポートし、マンション売却に導いてくれる信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

その②:価格だけで不動産会社を選ばない

不動産会社を選ぶ際、「査定額が一番高かったから」という理由だけで選ぶのはおすすめできません。

不動産会社によっては、契約を結んでもらうために査定額を相場よりも高くつけるケースがあります。

実績のない不動産会社や物件を確保したい会社など、売主を確保するために高い査定を付けるのです。

しかし、相場よりも高い査定の場合、その価格のまま売れる可能性は低いでしょう。

最終的には、値下げが必要になり相場よりも安い価格での売却となってしまう可能性もあります。

ただし、査定額に根拠があって高い査定額を付けている場合は、問題ありません。

そのため、査定時には高い査定額かつ査定額に明確な根拠を示せる不動産会社を選ぶことが重要です。

また、不動産会社によって強みが異なります。

戸建てが得意な会社・賃貸が得意な会社などさまざまな強みがあるものです。

マンション売却では、マンション売却に強い不動産会社を選ぶ必要があります。

マンション売却に不慣れな会社では、適切な販売活動ができないや買い手が見つからないなどで、スムーズに売却できない可能性があるのです。

不動産会社を選ぶ場合は、販売実績や取扱件数なども考慮するようにしましょう。

その③:複数の不動産会社に査定依頼しよう

一社のみの査定の場合、その価格が適正なのかどうかの判断が難しいものです。

複数の会社に、査定依頼することである程度の相場が見えてくるでしょう。

また、査定時の対応なども重要なポイントになります。

  • 親身に提案や質問への対応をしてくれる
  • マイナス面もしっかり説明してくれる
  • 相性がいい

とくに、担当者は今度一緒に売却を進めていくため、不信感を抱くようなら担当者の変更や不動産会社自体の変更も検討することをおすすめします。

不動産会社選びでは、複数の会社に査定依頼し、その中から査定額や実績・対応などで創造的に判断することが大切です。

まとめ

マンション売却査定の流れや査定でみられるところ・査定ポイントをお伝えしました。

マンション査定は、マンションの立地や構造・築年数などに大きく左右されます。

また、不動産会社によっても査定額は異なるので、複数の会社に見積もり依頼をしたうえで、不動産会社を判断することが大切です。

この記事を参考に、信頼できる不動産会社を選んで、満足のいくマンション売却ができる世にしましょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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