マンション売却

【5分でわかる】マンション売却の流れと費用

マンションを売却したいのですが、一通りの流れを教えてください。あとどのくらいの費用がかかるのでしょうか?

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • マンション売却の流れ
  • マンション売却にかかる費用

居住用のマンション売却というのは、一生のうちに何度もある訳ではないという方も多いでしょう。

特に初めての売却となれば、「一体何から手をつけたらいいんだろう……」と悩んでしまうかもしれません。

ここではそんな皆様のために、マンション売却の流れと売却にかかる費用を解説します。

マンション売却を検討の方は、是非参考にしてみてください!

マンション売却の流れ

マンション売却の流れ

マンションの売却は、基本的に次の5つの手順で進められます。

手順①:マンション売却計画と書類の準備

マンション売却に際しては売却目的、売却価格、売却期限の3つをまず明確化する必要があります。

これが曖昧だと後の売却活動の方針がぶれ、売り出したマンションの塩漬け、投げ売りなどの結果を招くことになります。

また住宅ローンでマンションを購入した場合、ローンを組んだ金融機関がマンションに抵当権を設定しているので、抵当権を外さなければマンションの売却はできません。

マンションを売却して別のマンションへ買い替える場合は、「居住中のマンションを売却してから別のマンションを購入するか」「別のマンションを購入してから空き家にしたマンションを売却するか」を選択しなければなりません。

計画段階でこの選択をしておく必要があります。

「居住中のマンションを売却してから」の「売り先行」の場合は、買い替えるマンションの購入資金計画を立てやすくなりますが、予算に見合ったマンションをすぐ見つけられない時は仮住まいが長期化し、その賃料負担が重くなるケースもあります。

一方、「別のマンションを購入してから」の「買い先行」の場合は、マンション売却活動が長期化すると空き家にしたマンションのローンを払い続けなければならず、先に購入したマンションのローンと合わせ、ローン二重払いが発生する可能性があります。

売り先行か買い先行かはマンション売却時期の状況によりますが、住宅ローンの残債がある場合は、一般に売り先行が低リスクと言われています。

手順②:不動産会社の価格査定

マンション売却価格の設定基準を知るために、不動産会社(不動産取引仲介会社)へ価格査定を依頼します。

不動産会社が行う価格査定は大きくわけて次の2つがあります。

机上査定(簡易査定)

マンションの規模(総戸数)、間取り、築年数、グレード、立地などマンションの基礎データに基づく大まかな査定です。

複数の不動産会社へ机上査定を依頼し、大まかな査定額を把握した後、次の訪問査定を受けるのが一般です。

訪問査定(実査定)

不動産会社の現場調査による査定です。

不動産会社は間取り、築年数、マンションと設備の劣化状況、周辺環境などの実況見分結果と、立地周辺の中古マンション価格相場との比較により、精度の高い査定額を算出します。

訪問査定も複数の不動産会社へ依頼するのが一般です。

手順③:不動産会社の決定と媒介契約の締結

訪問査定を受けた複数の不動産会社から査定根拠が納得できる会社を選び、売却依頼の媒介契約を締結します。

媒介契約は次の3形態に分かれています。

  • 一般媒介契約:複数の不動産会社と契約可能。売主と買主の直接売買も可能
  • 専任媒介契約:単数の不動産会社とのみ契約可能。売主と買主の直接売買も可能
  • 専属専任媒介契約:単数の不動産会社とのみ契約可能。売主と買主の直接売買は不可

手順④:マンションの売却活動

媒介契約を締結したら、その会社をパートナーに売却活動を開始します。

売却マンションの広告・宣伝、買主探しなどは不動産会社がやってくれますが、次の活動は売主が主体的に進める必要があります。

売出し価格の設定

不動産会社の査定価格を参考に、売出し価格を設定します。

価格設定が自分のマンションの立地周辺の中古マンション価格相場より高いと買主がなかなか現れず、低いと損をする可能性があります。

また、売却活動を開始して買主が思うように現れない場合は、直ちに売り出し価格を設定し直す必要もあります。

内覧対応

新築もしくは中古を問わずマンション購入の決め手は内覧にあります。このため内覧対応に当たっては次の注意が必要です。

  • 内覧前に宅内を片付け、床・壁、キッチン・トイレ等水回りなどはハウスクリーニングサービスを利用して徹底的に清掃しておく
  • 内覧のスケジュールは買主の希望に合わせる
  • 照明を明るくし内覧の印象を良くする
  • 物件の説明は不動産会社の担当者に任せ、売主は質問された事項にのみ明確に答える

売却交渉

マンション売却においては買主が様々な条件を付けるのが通例なので、売主と買主の売却交渉が必然的に発生します。

この交渉において、買主の条件を呑むか否かの検討に時間を費やして回答が遅れると、買主は他の候補物件を購入する可能性があります。

このため妥協できる条件とできない条件を売却活動開始前に明確化しておき、付けられた条件には迅速に回答する必要があります。

手順⑤:売買契約締結とマンションの引き渡し

売却交渉で妥結した事項を記載した売買契約書を作成し、双方が署名・捺印した後、マンションの引き渡し手続きへ進みます。

一般的な引き渡しの際は、次が必要になります。ケースにより異なる可能性があるので、事前に確認しておきましょう。

  1. 登記簿謄本または登記事項証明書
  2. 印鑑証明書(発行後3ヵ月以内のもの)
  3. 住民票(発行後3ヵ月以内のもの)
  4. 本人確認証(運転免許証、マイナンバーカードなど)
  5. 固定資産税納税通知書
  6. 実印

マンションの引き渡しは司法書士立会いの下、次の手順で行われます。

なお引き渡し当日までに、売主は自分たちの家財・私物をすべて撤去しておく必要があります。

  1. 売主の本人確認
  2. 必要書類の確認
  3. 売却代金の残金決済と税金の清算
  4. 売主の領収書発行
  5. 住戸の鍵を渡して引渡し完了

マンション売却にかかる費用

マンションの売却には様々な費用もかかります。

一般には次の費用が挙げられます。

その①:媒介手数料

買主と売買契約を締結した後、それを仲介した不動産会社へ支払う報酬です。

報酬は宅地建物取引業法により定められています。

その②:住宅ローン一括繰上げ返済事務手数料

売却するマンションに住宅ローン残債がある場合は、残債一括繰上げ返済をし、金融機関の抵当権を抹消する必要があります。

この残債一括繰上げ返済に対しては、事務手数料がかかります。

また抵当権抹消においては、「抵当権抹消登記」が必要で、これには登録免許税や司法書士への報酬がかかります。

その③:収入印紙代

マンションの売買契約書には収入印紙の貼付が義務づけられています。

収入印紙の代金は記載された受け取る金額により異なります。

その④:譲渡所得税

マンション売却で売却益を得た場合は、譲渡所得税が課税されます。

同税は所得税と住民税から成っています。

税額は「譲渡所得-(取得費+譲渡費用)-特別控除」の算式で計算されます。

その⑤:その他費用

マンション売却には上記に記載した「法的費用」の他、引っ越し費用やトランクルーム借り賃、不要品処分費用、ハウスクリーニング費用などがかかる可能性があります。

まとめ

マンション売却活動の実務は媒介契約を結んだ不動産会社の担当者がやってくれますし、マンション売却にかかる費用も担当者がアドバイスしてくれます。

だからと言って担当者任せにするのが正解だというわけではありません。

売主にとっては大事な財産だからこそ、自らも売却活動と売却費用の正しい基本知識を身に着け、担当者との二人三脚で売却を目指す必要があります。

それがマンション売却において後悔しない道と言えるでしょう。

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