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マンション購入したら知っておきたい減価償却!計算や耐用年数を解説

マンションの減価償却について何もわかりません。あと使いどころを教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • マンションを購入したときに知っておきたい減価償却って何?
  • マンションを購入したときに大切な減価償却と耐用年数の関係
  • マンションを購入したときに知っておきたい減価償却の計算方法
  • マンションを購入したときに知っておきたい減価償却の注意点
  • マンションを購入したときに必要な減価償却のメリット
  • マンションを購入したときに必要な減価償却のデメリット

マンションを購入したときに知っておきたいのが減価償却。

減価償却を正しく理解することで、さまざまな面においてメリットが生じます。

しかし、不動産のことをよくわからない一般の人に減価償却といっても何のことかピンとこない人も多いのではないでしょうか?

この記事では、減価償却の意味やマンションを購入した際に減価償却を知っておくことのメリットなどについて詳しく解説します。

マンションを購入したときに知っておきたい減価償却って何?

まずは、減価償却の意味について考えてみましょう。

減価償却の意味

減価償却とは、マンションなどの固定資産を使用可能と思われる年数から費用を計上します。

マンションなどの不動産だけではなく、パソコンや車などといった固定資産も減価償却できる資産です。

減価償却の対象となる資産は、減価償却資産と呼ばれており、事業を行う場合などにおいて重要な勘定となります。

減価償却の視点は、最初に購入した資産は、年数の経過とともに劣化していき価値が落ちていく。

この資産を毎年、耐用年数まで均等に経費として計上していくことで、売り上げなどを正確に算出することが大きな目的です。

例えば、1,000万円の機械を購入したことで、単年で600万円の利益が上がったと仮定しましょう。

2年目には累計売上が1,200万円となり、今後も売り上げが見込めるわけですから、事業投資としては大きなプラスです。

しかし、機械の購入費用を減価償却せずに初年度に経費計上してしまうと、初年度は400万円の赤字決算となってしまいます。

企業にとって赤字決算は、大きなダメージです。

銀行取引停止にすらなってしまう可能性も考えなければいけません。

このような面を考慮し、継続的に利用できる償却資産は耐用年数で均等に費用計上します。

不動産投資でも減価償却が節税に有利

マンションの購入など不動産投資においても減価償却は、重要なポイントとなります。

減価償却は時間の経過とともに劣化していくものを均等に経費計上していくものなので、マンションは立派な償却資産です。

この減価償却をうまく利用することで不動産投資においては節税面において大きな力を発揮します。

不動産投資は、アパート1棟やマンション1部屋を購入し、家賃収入を得る投資スタイルです。

金融機関から融資を受けて不動産を購入した場合は、家賃収入から毎月の返済額を差し引いた額が所得となります。

当然、この所得に関しては所得税の対象です。

しかし、減価償却を利用し一定額を費用計上することにより、所得を圧縮することができます。

ひいては所得税の節税に繋がりますので、減価償却が節税対策に有効な手段といえるでしょう。

マンションを購入したときに大切な減価償却と耐用年数の関係

 

マンションの減価償却には耐用年数が大きく影響します。

耐用年数とは、簡単に言うと資産が資産として耐えうる年数のことです。

年数に関しては「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」によりそれぞれの耐用年数が一律に定められています。

ここからは減価償却となる資産や耐用年数が異なる要件にはどのようなものがあるのかについて解説しましょう。

減価償却の対象となる費用は何?

前述しましたが、不動産において、マンションなどの建物に関しては減価償却の対象となります。

しかし、土地部分に関しては減価償却の対象とはなりません。

マンションなどの建物は、時間の経過とともに価値が劣化し、半永久的に使用はできませんので減価償却の対象となっています。

しかし、土地部分に関しては、時間の経過により価値が劣化するわけではありません。

そのため、土地部分に関しては減価償却資産とはみなされないのです。

不動産投資を行うためにマンションを購入した場合に販売価格が3,000万円だったとしましょう。

同じ金額のマンションでも内訳が、

  • A:土地部分2,000万円 建物部分1,000万円
  • B:土地部分1,000万円 建物部分2,000万円

で同じ家賃収入だった場合、Bの方が減価償却費用を多く計上できるので所得税の圧縮効果があり、不動産投資に有利だということがわかります。

全ての資産において減価償却ができるわけではなく、特に不動産投資においては、土地と建物の金額に大きく影響するのです。

耐用年数が変わる要因は何がある?

同じマンションでも構造や用途などにより耐用年数が異なります。

1998年に税制改正され、鉄筋コンクリート造のマンションは60年の耐用年数が47年に変更されました。

中古マンションに関する耐用年数は、築年数によって大きく変わり、下記の計算式で求められます。

  • 耐用年数以下のマンション:新築時の耐用年数-経過年数+経過年数×0.2
  • 耐用年数以上のマンション:新築時の耐用年数×0.2

また構造と使用用途による違いも理解しておきましょう。

鉄筋コンクリート造木造
事務所使用50年24年
居住用47年22年
店舗(飲食)41年20年
店舗(飲食)39年22年

構造や用途により最大30年もの差があります。

このような要因によって耐用年数には大きな差が出ることをしっかりと理解しておきましょう。

マンションを購入したときに知っておきたい減価償却の計算方法

では、マンションにおける減価償却の計算方法について解説しましょう。

減価償却費の求め方

減価償却費の求め方は、減価償却費=取得価格×償却率によって算出します。

マンションにおける注意点は、土地の価格は含めないという点です。

取得価格を土地と建物部分に振り分けて計算します。

振り分け方に最も利用されている方法が固定資産税評価額からの按分です。

例えば、取得価格が3,000万円、固定資産税評価額が建物1,000万円、土地1,000万円だと建物部分1,500万円、土地部分1,500万円と振り分けて計算します。

建物部分に多く金額を振り分けることで、減価償却を多く計上しようとしても、申告の際に認められないかもしれません。

購入した日にちも減価償却費に影響

購入した日にちも減価償却費に大きく影響します。

減価償却費を求める場合、定額法と定率法の2種類のどちらかで算出しなければいけません。

基本的に建物に関しては、購入した日にちに関わらず定額法を利用して算出しますが、建物に付属する設備について購入した日にちにより変わります。

2016年3月以前にマンションを購入した場合、設備部分に関しては定額法でも定率法でもどちらを利用しても構いません。

2016年4月以降は定額法を採用して設備の減価償却を求めます。

2016年の3月以前の購入で、設備部分に関して定率法を採用した場合、税務署へ届け出る必要がありますので特に定率法を採用する場合は忘れないようにしておきましょう。

償却率とは?

償却率とは耐用年数に応じた価値の減少率のことです。

前述しましたが定額法と定率法によって償却率の計算方法は異なります。

  • 定額法の償却率計算式:1÷耐用年数
  • 定率法の償却率計算式:定額法償却率×2

です。

マンションの減価償却を計算する場合は、定額法を採用しますので、新築鉄筋コンクリートのマンションを居住用で購入した場合は、1÷47年=0.022が償却率です。

耐用年数は前述したとおり、構造や用途により大きく異なりますので、構造や用途を間違えてしまうと償却率を間違えます。

どの耐用年数を使えばいいのかをチェックしておきましょう。

マンションを購入したときに知っておきたい減価償却の注意点

マンションを購入したときに減価償却を利用することで、特に不動産投資においては節税効果が期待できると述べました。

では、減価償却において、注意しておく部分はどのような点なのでしょうか?

マンションを購入した場合の減価償却について注意点を解説します。

減価償却が譲渡税に大きく影響する

マンションを購入後、どこかで売却することがあるかもしれません。

このマンション売却にも減価償却は大きく影響します。

マンションに関わらず、不動産を売却した場合、譲渡税を支払う必要があります。

まず譲渡所得を計算しなければいけませんが計算式は下記の通りです。

譲渡所得=売却価格-(売却にかかった費用+購入時の費用+購入にかかった費用)

購入時の費用を算出する場合に減価償却費が大きく関係します。

購入時の金額をそのまま差し引くことはできません。

というのも、何度か述べていますが、建物は年数の経過とともに劣化し価値が下がっているとみなされます。

つまり、購入価格から減価償却を差し引いた費用が購入時の費用となるのです。

減価償却費が多ければ多いほど、購入時の費用は少なくなりますのでその分、譲渡所得が上がる計算になります。

このように売却における譲渡税の算出において減価償却が大きく影響する理由です。

新築よりも中古の木造が減価償却に影響が大きい

新築で鉄筋コンクリートのマンションは定額法で償却率を算出すると、耐用年数が47年のケースでは償却率が0.22だと前述しました。

中古の木造住宅は耐用年数が少ない分、償却率が高いので減価償却に大きく影響します。

例えば、築5年の中古アパートを居住用として購入したと仮定しましょう。

法定耐用年数以下の中古アパートの耐用年数は、耐用年数以下のマンション・・・新築時の耐用年数−経過年数+経過年数×0.2で算出できますので、16年が耐用年数となります。

16年の耐用年数で償却率を算出すると、

1÷16年=0.06

となり新築マンションと比較すると大きく償却率に差が出るのです。

不動産投資を行う場合は、減価償却が高いことから中古の木造アパートを購入する動きも顕著に見受けられます。

マンションを購入したときに必要な減価償却のメリット

ここまで減価償却における意味や計算方法、不動産投資における節税効果などを解説してきました。

では、実際の活用方法において、マンションを購入した際に減価償却はどのようなメリットを持つのでしょうか?

ここからは、減価償却が持つメリットについて解説します。

支出が無くても経費として計上できる

特に、マンション投資が目的で購入した場合に、マンションの経費が何もなく、家賃収入がそのまま所得となる場合があります。

この場合、減価償却は経費として毎年計上できますので、所得を抑えることに役立つのです。

特に、中古の木造アパートなどは償却率が高いので、経費として鉄筋のマンションよりも大きく減価償却ができます。

マンション投資には大きな効果を持つでしょう。

何年間も計上できる

減価償却は、一気に経費として計上するのではなく、耐用年数期間中はずっと経費として計上可能です。

新築のマンションなどは47年の耐用年数ですので、47年間ずっと経費として計上することができます。

毎年の利益を長い期間にわたり目減りさせることができるので、節税効果としては非常に大きいことがわかります。

また、設備投資にかけた費用に関しても耐用年数期間中はずっと減価償却が可能です。

設備にかける費用を節税によって少しでも抑えることができます。

これもマンション投資などにおいては大きなメリットといえるでしょう。

マンションを購入したときに必要な減価償却のデメリット

減価償却を利用するのはメリットばかりではありません。

デメリットもありますので、メリットとデメリットを理解しながら減価償却を用いる必要があるでしょう。

ここからは、減価償却におけるデメリットについて解説します。

耐用年数よりも劣化しても支出が変わらない

減価償却が長いことはいいことばかりではなく、マイナス面が起きることもあります。

耐用年数を過ぎると建物は使えなくなるかというとそうではなく、耐用年数以上に利用することもできます。

しかし、逆に耐用年数前に使用不可能になってしまうこともあるでしょう。

この場合、建物は使えないのに、減価償却といった経費がずっとかかり続けるというデメリットを生じてしまいます。

かからなくていい経費が発生し続ける可能性があるのです。

実質的に建物が利用できる年数と耐用年数はイコールではありません。

このようなケースにおいて、減価償却は大きなデメリットといえるでしょう。

売却時の譲渡税が大きくなる

マンションを売却した場合の譲渡税に減価償却が影響する点は前述しました。

長期間保有したマンションを売却する場合、減価償却によって建物の価値は大きく下落しています。

つまり、売却において差し引きができる購入時の代金が大きく減少することになり、譲渡所得が大きくなってしまうのです。

譲渡所得に関する譲渡税は、

  • 短期保有(保有期間5年以下):39.63%(所得税30.63% 住民税9%)
  • 長期保有(保有期間5年以上):20.315%(所得税15.315%住民税5%)

となりますので、短期保有で売却した場合は4割近くもの税金がかかります。

減価償却費が大きく計上されるくらいの期間を保有しているケースなのでほとんどが長期保有でしょうがそれでも2割以上の税金です。

この場合はなるべく、購入時の費用を大きく計上できた方が得なので減価償却を使うことで、譲渡税が大きくなる点も大きなデメリットとなるでしょう。

まとめ

この記事では減価償却についてマンション購入における関係性を網羅しました。

実際に、減価償却といってもピンとこない人が多いかもしれませんが、特にマンション投資を行っている人にはぜひ理解してほしい考え方です。

マンションを購入し、不動産投資を行う場合は、どのくらい減価償却によって経費に計上できるかを知ることで、安定した収益を得る可能性が大きく高まります。

しかし、計算式は複雑ではないにせよ、定額法と定率法によって計算法が異なる点など、難しいと感じる点も多いでしょう。

この記事で減価償却の理解が深まると幸いです。

この記事を書いた人

清水みちよ

30代女性

資格:宅建・FP2級・通関士・総合旅行業務取扱管理者

大学生の時に一人旅に目覚め、海外50か国以上を訪れました。その経験を武器に新卒で旅行会社に入社しましたが、入社数年で倒産という憂き目にあってしまいます。悔しさをバネに宅建・通関士・FP資格を無職期間の4年でゲット!現在は不動産会社の窓口勤務ですが、コロナ渦で週休4日ペースが続いているため、新しい資格取得に向けて日々奮闘中です。趣味はペット。特技は英会話。

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