マンション購入

マンション購入における「住宅ローン」は年収が低く頭金なしでも借りられる【基礎知識】

マンションを購入したいのですが、住宅ローンの選び方が分かりません。あと自分の年収でも大丈夫なのか?頭金なしでも組めるのか?を教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 住宅ローン選びの3つのポイント
  • 20代の年収でも住宅ローンを借りられる?年収と住宅ローンの関係
  • マンション購入時に頭金があった方がいい?

マンション購入を検討するほとんどの人が住宅ローンを利用しています。

しかし、「どの銀行の住宅ローンを選んでいいか分からない」「自分の年収で住宅ローンが組めるの?」「頭金はいくら用意すればいい?」など、住宅購入や住宅ローンについて分からない点や不安がある人も多いのではないでしょうか?

「どうやって住宅ローンを選ぶのか」「いくらまで借りることができるのか」「頭金の適正額」など、マンション購入時の住宅ローンの基礎知識について、分かりやすく解説していきます。

住宅ローン選びの3つのポイント

住宅ローンを選ぶ際にポイントとなる点は、以下の3つです。

  1. 固定金利か変動金利か
  2. 団体信用生命保険の特約はどうするか
  3. 手数料などの諸費用はどうするか

1つずつ解説していきます。

その①:固定金利か変動金利か

まずは、固定金利か変動金利かを選択する必要があります。

それぞれの特徴は以下の通りです。

 固定金利と変動金利の特徴

  • 固定金利:固定期間の間は金利が固定されるので金利が上昇しても安心
  • 変動金利:金利情勢とともに金利が変動するが、優遇幅は最も大きい。借入当初は最も低い金利で借りることができる

借入当初に低い金利で借りることができるのは変動金利です。

しかし、変動金利は金利が上昇した場合のリスクがあるので、史上最低水準の金利情勢である現在から、将来的に金利が上昇する可能性があるかもしれません。

一方、固定金利は固定期間が長ければ長いほど借入金利は高くなりますが、史上最低の金利水準の今のうちに金利を固定させてしまうというのは1つの有効な方法です。

どちらの方がよいということを一概に言うことはできませんし、金融機関に尋ねても教えてくれません。

完済までに金利が上昇すると思えば固定金利の方がよいかもしれませんし、「しばらくは金利は動かない」と思うのであれば変動金利の方がよいでしょう。

その②:団体信用生命保険の特約はどうするか

住宅ローンの借入には団体信用生命保険の借入が必須です。
通常の団体信用生命保険は「死亡・高度障害になった場合に住宅ローン0円」というものです。

ここに、様々な特約を付けることができ、例えば金融機関によって以下のような特約があります。

金融機関団体信用生命保険の特約特約保険料
楽天銀行ンと診断されたら住宅ローン残高0円金利+0.2%
じぶん銀行ワイド団信(通常の団信よりも基準が緩いので持病があっても加入できる)金利+0.3%

他にも金融機関によって、住宅ローン団信には様々な特約が設けられています。

団体信用生命保険の特約は借入時しか付けることができないので、どのような特約を付けるのかということは住宅ローン借入時によく検討しなければなりません。

その③:手数料などの諸費用はどうするか

住宅ローンは金融機関によって手数料や保証料が異なります。

一般的に店舗型の金融機関は手数料が定額で5万円〜10万円程度で、保証料は審査によって決定し10万円〜50万円程度となっています。

一方、主にネット銀行の住宅ローンの手数料は借入金額の3.3%で一律となっていることが多くなっています。

3,000万円借りた場合は、99万円もの手数料となってしまうので、借入時の諸費用負担は一般的にネット銀行などの方が大きくなります。

その分、ネット銀行は金利が低くなっていますので、住宅ローンを選ぶ際には、利息と手数料を含めた負担額で比較しましょう。

20代の年収でも住宅ローンを借りられる?年収と住宅ローンの関係

20代の年収でも住宅ローンを借りられる?年収と住宅ローンの関係

例えば、20代の年収が低い時で住宅ローンを借りることはできるのでしょうか?

住宅ローンの借入金額は年収に関係していますが、年収が低いからと言って必ずしも借りることができないということはありません。

住宅ローン借入額と年収の関係性について詳しく解説していきます。

目安は年収の5倍以内

一般的に住宅ローン借入額の目安は年収の5倍以内と言われています。

例えば年収が300万円であれば1,500万円が目安ということになるので「家を買うほど借りられない」と思う人も多いのではないでしょうか?

確かに1,500万円までしか借りることができないのであれば、多くの人が自己資金なしで住宅購入をすることは難しくなります。

しかし、これはあくまでも昔から言われている目安というだけですので、「いくらまでの借入であれば無理がないか」ということを検討する際に、参考程度に利用してください。

実際にはもう少し多く借りることができます。

借入額決定に超重要な返済負担率とは

住宅ローンの借入額を決定するのに最も重要になる指標は返済負担率という指標です。

返済負担率とは「住宅ローンの年間返済額が年収の〇〇%になるのか」という考えで、ほとんどの住宅ローンで返済負担率の上限は年収の30%または35%です。

返済負担率30%の住宅ローンでは年収300万円の人は年間90万円(月75,000円)の返済まで許容されることとなります。

では、金利1%で月75,000円返済ではいくらまで借りることができるのでしょうか?

返済期間ごとの借入可能額は以下のようになります。

返済期間借入可能額
20年返済約1,630万円
25年返済約1,990万円
30年返済約2,330万円
35年返済約2,650万円

若いうちに住宅ローンを組めば30年以上の返済期間を設定しても、定年までに完済することができます。

そのため、20代の年収が低い時でも2,000万円を超えるような住宅ローンを借りることは可能です。

まずは「自分の年収×30%(35%)」でいくらの返済額が許容されるのか、ということを計算していましょう。

その後、ローン計算サイトなどで借入可能額を計算するか「毎月〇〇円返済でいくらまで借りることができるか」と金融機関へハウスメーカー担当者へ確認するとよいでしょう。

マンション購入時に頭金があった方がいい?

マンション購入時に頭金があった方がいい?

マンションなどの住宅購入について「頭金がないと買えないのでは」と考えている人も多いようです。

確かに頭金があった方が住宅の幅も広がりますし、住宅ローン借入可能額を抑えることも可能です。

しかし、必ずしも頭金がないとマンションを買えないわけではありません。

頭金なしでも返済負担率さえ満たせば借りられる

頭金がなくても、返済負担率を満たす借入であれば、フルローンでも融資を受けることができます。

先程の事例でいえば、年収300万円の人が金利1%ローンを借りる場合、35年返済の借入可能額は約2,650万円ですので、マンションの価格が2,650万円以下であれば頭金なしでもマンションを購入することはできます。

 頭金の計算方法

必要な頭金の計算方法は「マンション価格−借入可能額」で計算することができます。

例えば、3,000万円のマンション購入を希望している人の借入可能額が2,650万円であれば、最低でも350万円の頭金が必要です。

まずは「自分の年収でいくらまで借りることができるのか」を計算して、必要な頭金を算出しましょう。

平均的な頭金はマンション価格の3割くらい

一般的に、マンション購入する人はマンション価格の3割程度の頭金を用意していると言われています。

3割もなくても住宅ローンでカバーすることはできますが、借入額をできる限り最小限に抑えるために、3割程度の頭金を用意している人が多いようです。

「無理なく返済していきたい」と考える方はマンション価格の3割程度を目指して貯蓄を行っていきましょう。

まとめ

マンション購入時にまずは、住宅ローンを以下の3つの基準から選定しましょう。

  1. 固定金利か変動金利か
  2. 団体信用生命保険の特約はどうするか
  3. 手数料などの諸費用はどうするか

それぞれのポイントで「どれを選ぶか」ということに正解はありません。

自分でよく考え、後悔しない住宅ローン選びをしましょう。
また「自分の年収からいくらの住宅ローンを借りることができるのか」ということを、住宅選びの際にまずは計算するとよいでしょう。

借入可能額がマンション価格に満たない場合には、最低限その金額は頭金として用意しなければなりません。

また、無理のない返済を行っていくためには、住宅価格の3割程度の頭金があればよいと言われていますので、将来的に住宅購入を検討している人は、「マンション価格の3割」を1つの目安として、貯蓄を行っていくとよいでしょう。

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