マンション買取

離婚時のマンション売却で買取がおすすめの理由とは?注意点などと併せて解説

離婚したときのマンションは買取がおすすめと聞いたのですが、なんでですか?

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 離婚時のマンション売却で買取がおすすめの理由➀:短期間で売却できる
  • 離婚時のマンション売却で買取がおすすめの理由➁:査定額で売却できる
  • 離婚時のマンション売却で買取がおすすめの理由③:売却後のトラブルを回避しやすい
  • 買取は相場より売却額が安くなりやすい点に注意
  • 離婚でマンションを売却する際の注意点

3組に1組が離婚していると言われる日本では、離婚は珍しいものではなくなりつつあります。

離婚した場合、金銭面などさまざまな問題が発生するものです。

その中の一つに、所有しているマンションをどうするかという問題があります。

財産分与の対象となるマンションは、現金のように半分にできないため対応に困るものです。

その問題をスムーズに解決する方法として、マンションの買取があります。

この記事では、離婚時にマンションの買取をおすすめする3つの理由と買取の注意点を分かりやすく解説します。

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離婚時のマンション売却で買取がおすすめの理由➀:短期間で売却できる

離婚時のマンション売却で買取がおすすめの理由➀:短期間で売却できる

マンション買取とは、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法です。

マンション売却する場合は、「買取」か「仲介」と言う選択になります。

仲介は、不動産会社と仲介契約を結び買主を探す方法であり、一般的なマンション売却では仲介が多いでしょう。

仲介は不動産会社が間に入るとはいえ、売買契約を結ぶ相手は個人である買主であるのに対し、買取は売買契約を結ぶ相手が不動産会社になるという点が異なります。

買取は仲介とは異なる特徴があるため、離婚時の売却に適しているといえるでしょう。

その理由の一つが「短期間で売却できる」と言う点です。

条件がまとまればすぐに売却可能

買取の場合、不動産会社が直接買い取るため、不動産会社との条件に納得できればすぐに売却できます。

一般的な仲介での売却の場合、不動産会社と仲介契約を結んでからマンションの引き渡しまで、3ヵ月から半年ほど時間が掛かるものです。

マンションの状況次第ではなかなか買い手が付かずに、1年以上かかるというケースも珍しくありません。

また、買い手を見つけるために内覧対応や価格交渉などの多くの手間も必要です。

その点、買い手を見つける必要のない買取なら短期間で売却でき、内覧対応なども必要ありません。

夫婦の関係を短期間で清算しやすい

仲介の場合、いつ売れるのかは予測が難しいものです。

しかし、売れるまでの期間は離婚した後であっても、契約などの際に夫婦が連絡を取ったり顔を合わさなければならない可能性があります。

離婚後も良好な関係があるなら問題ありませんが、離婚後にまで関係が続くことにストレスを感じる方もいるでしょう。

買取を利用して短期間で売却してしまうことで、売却後に関りを持たず心機一転新しい生活を送れるようになります。

離婚時のマンション売却で買取がおすすめの理由➁:査定額で売却できる

離婚時のマンション売却で買取がおすすめの理由➁:査定額で売却できる

買取が離婚時に適している理由としては、売却価格の見込みが立ちやすい点が挙げられます。

買取は値下げや値引きの心配がない

買取の場合、買取会社に査定受けての買取となり、基本的に査定額がそのまま買取額になります。

買取額に不満がある場合は、買取会社と交渉の余地はありますが、大きく価格が変わることはあまりないでしょう。

反対に、査定額以下で買い取られる心配が不要な点はメリットと言えます。

仲介の場合、買い手がなかなか見つからない場合、値下げしなければならない可能性があるものです。

買い手が見つかったとしても、買主から値下げ交渉を持ちかけられる場合もあります。

仲介での売却は、最終的に売主と買主が合意した金額での売却となるため、最後まで価格が分からないものです。

買取の場合は、売却金額を早い段階で把握できるのでその後のローン返済や財産分与もスムーズに進められます。

アンダーローンとオーバーローン

マンションのローンが残っている場合は、ローンが完済できなければマンションが売却できない点に注意が必要です。

ローン組む際、基本的にマンションに抵当権を設定しています。

抵当権とは、万が一、ローン返済が滞った場合、マンションを強制的に売却してローン残債を回収するための権利のことです。

抵当権が付いたままの物件は売却ができないため、抵当権を抹消する必要があり、抹消のためにローン完済が必要になります。

基本的には、マンション売却額でローン残債を返済し、残額を夫婦で分け合う方法が一般的です。

しかし、ローン残債によっては完済できない可能性があります。

ローンは、売却額とローン残債の関係性で以下の2つにわかれます。

  • アンダーローン:売却額>ローン残債
  • オーバーローン:売却額<ローン残債

アンダーローンであれば問題ない

アンダーローンとは、マンション売却額がローン残債を上回ることを言います。

アンダーローンの場合は、売却額だけでローンを完済でき余った分を夫婦で分け合うことが可能です。

オーバーローンの場合の対処法

マンション売却額ではローンを完済できない状態のことを、オーバーローンと言います。

基本的に、オーバーローンでは抵当権を抹消できないためマンションを売却できないのです。

オーバーローンであっても、自己資金でローン残債を完済できれば問題なくマンションを売却できます。

しかし、自己資金でも完済できない場合は売却できないので注意しましょう。

オーバーローンの場合、住み替えローンを利用するという方法も一つの解決策となります。

ローン残債を新居のローンに上乗せして借入れる住み替えローンであれば、ローン残債の完済が可能です。

ただし、住み替えローンは審査が厳しく借入できても金利が高い傾向があります。

特に離婚した場合、夫婦での収入合算も利用できないので、収入が低くなり借入できない可能性が高い点には注意しましょう。

離婚時のマンション売却で買取がおすすめの理由③:売却後のトラブルを回避しやすい

離婚時のマンション売却で買取がおすすめの理由③:売却後のトラブルを回避しやすい

離婚時に買取をおすすめする理由として、「トラブル回避」と言う点も挙げられます。

買取は契約不適合責任免責となるのが一般的

契約不適合責任とは、契約書に記載のない不具合が見つかった場合に一定期間売主が負う責任のことを言います。

マンションの場合、シロアリ被害や雨漏り・水道管の老朽化による水漏れが後から見つかった場合などで契約不適合責任が問われるケースがあります。

契約不適合責任を問われる場合、損害賠償請求を受ける可能性や契約解除されるなど売主にとって大きな負担となるのです。

しかし、契約不適合責任は契約相手が不動産会社と言ったプロの場合、免責となるのが一般的でしょう。

そのため、買取の場合契約不適合責任を免責になることがほとんどです。

離婚した後であっても、万が一、契約不適合責任が問われると夫婦間で連絡をとって対応しなければならない可能性があります。

金銭的な負担だけでなく、契約不適合責任期間中は夫婦間の関係性を完全に断ち切れないことを負担に感じる方もいるでしょう。

買取を利用して、契約不適合責任を免責してもらうことで、売主の負担を大きく削減できるのもメリットと言えます。

契約不適合責任については、民法改正により瑕疵担保責任免責が変わる?契約不適合責任とは?で詳しく解説しています。

民法改正により瑕疵担保責任免責が変わる?契約不適合責任とは?

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離婚後にトラブルが発生するのを回避できる

離婚後にマンションにどちらかが済み続ける場合、ローン返済を巡ってトラブルに発展するケースは珍しくありません。

また、売却する場合でも、仲介ではいつ売れるかが分かりづらく、マンションによっては長期間売れない可能性もあるものです。

売れない期間中もローン返済が発生し、売却のために夫婦間で連絡も必要になります。

離婚後にもマンションを所有している場合、離婚後も夫婦の関係性が続くためトラブルに発展しやすくなるものです。

買取でマンションを早期で手放すことで、夫婦間の関係性もきっちり清算でき、新しい環境でスタートできるでしょう。

買取は相場より売却額が安くなりやすい点に注意

買取は相場より売却額が安くなりやすい点に注意

買取の場合、仲介を利用するよりも売却額が安くなる点には注意が必要です。

買取は仲介より売却額が安くなりやすい

一般的に、買取の場合の売却額は、仲介で売却した場合7割~8割ほどと言われています。

仮に、市場で3,000万円で売れるマンションであれば、買取の場合は2,400万円ほどの価格となってしまうのです。

これは、買取で不動産会社が利益を得る仕組みが関係しています。

買取の場合、不動産会社は買取った不動産をリフォームして再販することで利益を得るのです。

例えば、リフォーム後に4,000万円で売却が見込めるマンションの場合、そこからリフォーム代や各種手数料と不動産会社が確保したい利益を差し引いた額が、買取価格になります。

不動産会社がより利益を得るためには、物件の買取価格を抑えることが重要になるのです。

反対に、仲介では不動産会社は売買契約成立時の仲介手数料が利益となります。

仲介手数料の上限は、「売却金額×3%+6万円+消費税(売却価格400万円以上の場合)」のため、少しでも高値で売却したほうが不動産会社の利益が高くなるのです。

このような利益の仕組みの違いによって、買取価格は一般的に仲介よりも低くなってしまう点には注意しなければなりません。

マンション買取と仲介の比較については、マンション買取って損なの?仲介との比較やお得に買取を利用する方法をご紹介で詳しく解説しています。

マンション買取って損なの?仲介との比較やお得に買取を利用する方法をご紹介

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買取は経費を安く抑えやすい

買取価格は仲介よりも低い傾向がありますが、トータルで考えると仲介よりもお得になるケースもあります。

お得になる理由には、以下のようなことが挙げられます。

  • 仲介手数料がかからない
  • リフォームの費用が必要ない

仲介手数料は、その名の通り仲介に掛かる手数料でもあります。

買取は、そもそも仲介ではないため仲介手数料が発生しません。

マンション売却の場合、売却価格も高額になるため仲介手数料も100万円を超える場合があるものです。

その仲介手数料を支払わなくてもいい分、買取価格が低くても仲介よりもお得になる可能性があるのです。

また、買取は不動産会社が買取後にリフォームするため売主がリフォームする必要がありません。

築年数の古いマンションの場合、仲介で売却するにはリフォームが必要な場合があるものです。

大掛かりなリフォームになると費用も高額になりますが、売却額にリフォーム費用をプラスすることは基本的にできません。

リフォームが必要な物件であれば、リフォーム不要な買取のほうがコストを抑えて売却できる可能性があるでしょう。

買取の場合、買取額が低い反面、売却コストを抑えられるというメリットもあります。

買取額とコスト・メリットと仲介の場合を比較して、慎重に売却方法を選ぶことが大切です。

離婚でマンションを売却する際の注意点

離婚でマンションを売却する際の注意点

離婚でマンションを売却する場合の注意点として、次のようなことがあります。

  1. どちらか一方の名義でも財産分与は行われる
  2. マンションを売却するのは離婚後がおすすめ
  3. 離婚後の売却は売れるまでの維持費に注意

それぞれ詳しく見ていきましょう。

注意点➀:どちらか一方の名義でも財産分与は行われる

マンションは財産分与の対象となり、基本的には50%ずつ分け合うのが一般的です。

マンションの名義人が夫婦どちらかと言うケース多いでしょう。

しかし、名義人がどちらか一方であっても、婚姻中に購入したマンションであれば財産分与の対象となるので注意が必要です。

マンション売却した場合でも、ローン残債を差し引いた残りの額を半分に分けるのが原則となります。

ただし、財産構築の貢献度などによって配分割合が変動するケースもあるので、気になる場合は専門家に相談してみるとよいでしょう。

注意点➁:マンションを売却するのは離婚後がおすすめ

離婚前にマンションを売却して売却代金を分け合うと、一方に贈与税が課せられる可能性があります。

一方、離婚に伴いマンションを売却しその金額を分け合う場合、夫婦共同の財産の清算が目的のため贈与とは見なされず、贈与税が課税されないのです。

ただし、離婚前に売却することで早く現金ができ、引っ越し代金などを賄えるなどのメリットもあります。

また、マンションが共有名義の場合や任意売却する場合などでは売却に名義人の意志が必要になるなどで離婚前の方がスムーズにいく場合もあるでしょう。

とはいえ、離婚前に売却する場合は、売れるまで関係性が続くので、売れるまで離婚できないくらいの覚悟が必要です。

早期で関係性を立ちたいのであれば、先に離婚を成立させて売却を進めることをおすすめします。

注意点③:離婚後の売却は売れるまでの維持費に注意

離婚後の売却では、売却できるまでの期間にも維持費や税金が発生する点にも注意が必要です。

仲介での売却の場合、売却まで1年以上かかるケースもあるため、その期間に修繕が必要になる場合や固定資産税の支払いが必要になるものです。

その期間の費用負担をどうするかは事前にきちんと取り決めておくことが大切です。

その点、買取であれば短期間で売却できるので、この問題は生じないというメリットがあります。

まとめ

離婚時のマンション売却に買取がおすすめな理由と注意点についてお伝えしました。

買取は仲介に比べて短期間で売却できるため、離婚後に夫婦で協力する必要がなく離婚トラブルの回避にもつながります。

ただし、買取価格は仲介での売却価格よりも低くなるので、売却コストやメリット・デメリットをトータルで判断することが大切です。

この記事を参考に、買取について理解して離婚時にもスムーズに対応できるようにしましょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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