マンションの買取保証とは？仕組みやメリット・デメリットを解説

マンションの買取保証ってなんでしょうか？仕組みを教えてください。

といった悩みにお答えします。

マンションを売却する方法として買取保証があります。

仲介と買取のいいとこ取りでもある買取保証を利用することで、早く確実にマンションを売却できるようになります。

しかし、そもそも買取保証が何かよく分からないという方も多いでしょう。

買取保証にはメリット・デメリットがあるので、しっかりと理解したうえで選択することが大切です。

この記事では、買取保証の基本やメリット・デメリットについて分かりやすく解説します。

マンションの買取保証とは？

買取保証とは、仲介で一定期間売却できない場合、あらかじめ取り決めていた価格で不動産会社がマンションを買取する契約です。

マンション売却をスタートしたもののなかなか売却できない、というケースは珍しくありません。

売却までの期間が長くなればその分維持などのコストは掛かり、また売却できなければ新しい新居への引っ越しもできないという場合もあるでしょう。

買取保証であれば、一定期間後には不動産会社が買い取ってくれるため、売却までの期間が決まっており、いつまでも売れないという事態を防げるのです。

買取保証の流れ

買取保証の大まかな流れは以下の通りです。

買取保証の場合、まず買取額の査定を受けます。

査定額と買取条件などに納得したら、不動産会社と買取保証契約と媒介契約を結びます。

その後、仲介として売却活動がスタートし、買主が現れれば通常の仲介での売却の流れ同様に、売買契約を締結し決済と引き渡しとなるのです。

しかし、売却期間内に売却できない場合は、不動産会社が直接買取こととなるため、不動産会社と売買契約を結び決済・引き渡しとなります。

買取保証では、仲介での販売期間は一般的に3ヵ月に設定している会社が多いでしょう。

ただし、契約によって販売期間や仲介での販売価格を「適用条件」として定めている場合もあるので、契約の際には販売条件などをしっかりと確認する必要があります。

買取保証は買取と仲介のいいとこ取り

マンションを売却する方法として、大きく「仲介」と「買取」があります。

仲介とは、不動産会社が仲介となり買主を見つけてもらって売却する方法であり、一般的なマンション売却では多くが仲介での売却です。

対して、買取は不動産会社が直接マンションを買い取ります。

仲介と買取の大きな違いは、「誰にマンションを売るのか」と言えるでしょう。

仲介の場合、不動産会社はあくまで間に入るだけであった、売買契約を結ぶのは個人である買主です。

買取の場合は、売買契約を結ぶ相手が不動産会社となります。

仲介のメリットは、相場で売却できるので高値での売却が期待できる点です。

しかし、仲介は売却できるまでの3ヵ月～半年ほど掛かり、物件によっては1年以上かかるケースも珍しくありません。

一方、買取は買主を見つける必要がなく、不動産会社との条件が一致するでは売却できるので、短期間での売却も可能です。

反面、仲介よりも売却価格が低く、仲介の7割～8割ほどの売却価格となるというデメリットがあります。

一定期間は仲介で売却でき、期間後に買い取ってもらえる買取保証は、この仲介と買取のいいとこどりと言えるでしょう。

買取保証のメリット

買取保証のメリットとして、以下の3つがあります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

メリット➀：期間内に売れれば高値での売却を目指せる

仲介での売却期間中の売り出し価格は、基本的に自由に設定できます。

買取査定価格よりも高値で設定して売り出すことも可能です。

仲介の場合買主から値引き交渉を受ける可能性もあるので、そのことも考慮した価格設定にすることで多少値引きをしても、買取価格よりも利益を残しやすくなるでしょう。

自由に価格が設定できるとはいえ、相場からあまりにかけ離れた高値では売却が難しくなるので注意しましょう。

多少強気な価格設定をしたとしても、販売期間中に売れなければ買取額で売却できるので、売れたらラッキー程度で価格付けするのも一つの手です。

ただし、買取保証では仲介での売り出し価格に条件を付けているケースもあります。

「1か月目は買取額の110%まで」など条件が付いている場合は、それ以上の価格設定はできないため注意しましょう。

マンションの売却期間については、マンション売却にかかる期間は4か月以上！早く売るための3つのコツでも詳しく解説しています。

メリット➁：計画立てて売却を進めることができる

仲介の場合、売却までの期間が予測しにくく住み替え時期や新居購入の予算の計画が立てにくいものです。

買い手がなかなか見つからないと売出価格から値下げしなければならず、新居用の予算が足りないという可能性もあります。

買取保証であれば、一定期間後に買い取ってもらえるため、売却できるまでの期間が決まっています。

その際の買取額も決まっているので、予算の目処も付きやすく安心して住み替えできるでしょう。

メリット③：買取の場合仲介手数料不要・契約不適合責任免責

売却期間が過ぎ買取になった場合、仲介手数料は必要ありません。

仲介手数料とは、仲介で売却する場合に売買契約成立時に支払う不動産会社への手数料です。

仲介手数料の上限は定められており、以下の計算式で求められます。

上記の価格はあくまで上限なので、この範囲内であれば不動産会社が自由に設定できます。

しかし、不動産会社の多くは上限ギリギリで設定しているものです。

高額な取引になるマンション売却では、仲介手数料も高額になります。

仮に、4,000万円で売却できた場合、仲介手数料の上限は126万円＋消費税です。

ただし、仲介手数料はその名の通り、仲介に掛かる手数料のため、買取の場合は発生しません。

販売期間が過ぎ買取になった場合、この仲介手数料が発生しないので大きなコスト削減ができるでしょう。

また、買取となった場合は契約不適合責任が免責になるのが一般的です。

契約不適合責任とは、契約書に記載されていない不具合が引き渡し後に発見された場合に一定期間売主に問われる責任のことを言います。

シロアリ被害や雨漏り・水漏れなどで問われるケースがあり、この責任を問われると補修請求や損害賠償請求・契約解除などの可能性もあるため大きな負担となります。

この契約不適合責任も、契約相手がプロ（不動産会社）の場合は、免責になる場合がほとんどです。

契約不適合責任を免責になることで、費用負担のリスクを回避できるのもメリットと言えます。

仲介手数料については、マンション売却で支払う仲介手数料について相場やタイミング、安くする方法など解説で詳しく解説しています。

契約不適合責任については、民法改正により瑕疵担保責任免責が変わる？契約不適合責任とは？で詳しく解説しています。

買取保証のデメリット

買取保証にはデメリットもあるので、注意が必要です。

デメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。

デメリット➀：買取になると市場の7～8割程度の売却になる

買取のデメリットは、市場価値よりも低い売却額となる点ですが、これは買取保証の場合も同様です。

仲介での販売期間中に売れない場合は、買取となるため市場価格の7割～8割ほどの価格での売却となるでしょう。

しかし、先述の通り買取になった場合は、仲介手数料が不要となり契約不適合責任も免責になるので、トータルで見ると仲介での売却と大きな差がない可能性もあります。

マンション買取と仲介の比較については、マンション買取って損なの？仲介との比較やお得に買取を利用する方法をご紹介で詳しく解説しています。

デメリット➁：仲介期間中に積極的に売却活動が行われない可能性がある

不動産会社によっては、買取を目的として仲介での販売活動に力を入れてもらえない可能性がある点には注意が必要です。

仲介でマンションを売却するには、販売活動や買主への案内など不動産会社も多くのコストが掛かります。

もちろん、売却が成立すれば仲介手数料が入り、会社の利益となりものです。

しかし、売却期間中に確実に買主が見つかるとは限らないため、掛けたコストが無駄になるケースもあります。

不動産会社にとっては、それらのコストを掛けるよりも買取したほうが利益が出る可能性があるでしょう。

もちろん、すべての不動産会社がそのような対応と言うわけではありません。

しかし、通常の仲介での売却よりも販売への積極性は落ちる可能性が高い点には注意しなければなりません。

販売活動期間中の対応に不満があったとしても、途中で不動産会社を変更することは基本的にできません。

買取保証の場合、不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶのが一般的です。

この契約は、他の媒介契約よりも縛りが厳しく、他の不動産会社と仲介契約を結ぶことも自分で買主を見つけることもできません。

どうしても契約を解約したい場合は、違約金や損害賠償などの可能性もあるでしょう。

買取保証を利用する際は、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

一括査定サイトなどを利用して、複数の不動産会社を比較して慎重に選ぶようにしましょう。

デメリット③：どっちつかずになる可能性がある

買取のメリットには、リフォーム費用を抑えられるという点もあります。

買取の場合、不動産会社は買取り後のマンションをリフォームして再販するのが一般的です。

そのため、売却のために売主がリフォームする必要はありません。

しかし、仲介で売却しようと思ったら、築年数の古いマンションなどはリフォームしなければ売却が難しいでしょう。

リフォームしないまま売りに出すことも可能ですが、買い手がつかず無駄に時間が過ぎるだけになる可能性があります。

リフォームすれば売却できる場合もありますが、確実に売れるわけではないためリフォーム費用が無駄になる場合もあるものです。

時間を気にしないのであれば、買取保証でリフォームせずに売り出してみて様子を見るというのも一つの手ではあります。

そうでなければ、リフォームしないなら最初から買取、リフォームするなら仲介で売れるのを待つか選択することも視野に入れるようにしましょう。

買取保証が向いているケース

ここでは、買取保証が向いているケースを紹介します。

売却に期限のある人

転勤や買い先行の住み替えなどいつまでに売却しなければならないという場合は、買取保証が適しています。

仲介の場合、いつ売却できるのかが分からないため、売れないまま長期間過ぎてしまう可能性があるものです。

買取保証であれば、いつ売却できるのかが決まっているため、引っ越しなどの計画も立てやすくなるでしょう。

また、離婚や相続に伴う売却の場合も買取保証が向いています。

離婚の場合、離婚後であってもマンションが売却できるまでは夫婦間で連絡を取る必要があります。

関係性をきっちり清算してしまいたい場合は、買取保証を利用して短期間で売却することで、心機一転新しい生活をスタートできるでしょう。

相続の場合も、相続税の納付期限が相続開始から10ヵ月以内と決まっているため、早期での売却が必要です。

仲介での売却の場合、売却までの早くても3ヵ月から半年ほど掛かってしまうため、相続後に売却活動をスタートすると間に合わない可能性が高くなります。

納付期限内に売却できなければ、相続税を自己資金から支払う必要があるため、注意が必要です。

このように売却したい期限が決まっているケースでは、買取保証が適しているでしょう。

できるだけ高値で売却したい人

より短期間で売却したい場合は、最初から買取を選択することをおすすめします。

しかし、ある程度時間に余裕があり、少しでも高値で売却できる機会を逃したくないなら買取保証が適しているでしょう。

買取保証であれば、3ヵ月ほどの間は仲介で売却できるためその期間で売却できれば、市場価格と変わらない価格で売却可能です。

万が一、売れない場合でも売却期間後には買い取ってもらえるので、売れ残りを心配する必要もありません。

期間に縛りはあるものの高値でも売却したいという場合は、買取保証を検討するとよいでしょう。

ただし、先述のとおり買取保証では、どっちつかずになる可能性があるものです。

高値で売却したいなら仲介でじっくり売却することをおすすめします。

「買取額以上で売れたらいいな」くらいの気持ちで、高値での売却はあまり期待せずに割り切って買取保証を利用することも大切です。

少しでも高値で売却したい方は、少しでも高額でマンションを買い取って貰う方法とは？仲介より買取が向いているケースと併せて解説で詳しく解説しています。

まとめ

マンション買取保証の基本やメリット・デメリットについてお伝えしました。

仲介と買取のいいとこ取りである買取保証なら、高値で売却できる可能性を残しつつ売れ残る心配もありません。

しかし、どっちつかずになるなどのデメリットもあるので、売却までの期間や目的・メリット・デメリットを踏まえて慎重に検討することが大切です。

この記事を参考に、マンション買取保証について理解したうえで、信頼できる不動産会社を選んで満足いく売却ができるようにしましょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。