マンション買取に必要な手数料とは？仲介と比較した場合のシミュレーション

マンション買取でかかる手数料って何があるのでしょうか？

といった悩みにお答えします。

マンション売却を検討している場合、「買取」という選択肢があります。

買取なら仲介手数料が不要なため、仲介よりも手数料を抑えられ手元により多くのお金を残せます。

ただし、買取は仲介とは異なる特徴があるので、買取と仲介のどちらを選択すべきか慎重に判断する必要があるのです。

この記事では、買取に掛かる手数料の基本や具体的なシミュレーションを分かりやすく解説します。

併せて、買取に向いているケースも紹介するので、売却の参考にしてください。

マンション買取に手数料は必要？

マンションを売却する方法としては、「仲介」と「買取」という選択肢があります。

仲介とは、不動産会社に買い手を見つけてもらい、売買契約も不動産会社を介して結ぶ方法です。

マンション売却では、仲介での売却が一般的でしょう。

それに対し、買取は不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう売却方法を言います。

仲介の場合、間に不動産会社が入るとはいえ、売買契約を結ぶのは売主と個人の買主です。

一方、買取の場合、売買契約を結ぶ相手が不動産会社という点が、仲介と大きく異なります。

仲介のように仲介手数料を支払う必要はない

マンションを仲介で売却した場合、売買契約が成立すると成功報酬として不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は法律により、その上限が次のように定められているのです。

仮に、4,000万円でマンションを売却した場合の仲介手数料は、次のようになります。

上記のように126万円もの仲介手数料が発生します。

上記はあくまで上限なので、上限内であれば不動産会社は自由に設定することが可能です。

しかし、多くの不動産会社は上限ギリギリで仲介手数料を設定していることが多いでしょう。

この仲介手数料は、名前の通り「仲介」に対しての費用でもあります。

買取の場合、不動産会社が直接買主となり、そもそも仲介と言う形態ではないため、仲介手数料が発生しないのです。

上記の例の場合、126万円がそのまま手元に残ることになるので、売主にとってお得と言えるでしょう。

仲介手数料については、マンション売却で支払う仲介手数料について相場やタイミング、安くする方法など解説で詳しく解説しています。

相場より売却価格は安くなるのが一般的

仲介手数料が発生しないから利益が多いように思われますが、一般的に買取は仲介よりも売却価格が安くなる傾向があるので注意が必要です。

買取の場合、マンションを買い取った不動産会社の目的は、マンションの再販です。

買取ったマンションをリフォームやリノベーションして、高く売却することで利益を得ます。

リフォームして再販することを見越した価格での買取となるため、仲介で売却した場合よりも低くなるのです。

一般的には、仲介での相場よりも2割～3割ほど安くなるともいわれています。

買取の場合、仲介手数料を抑えられる反面、売却価格そのものが低い場合がある点には注意が必要です。

買取価格が低い分を浮いた仲介手数料でも補えない可能性が高いことを理解して、買取か仲介化を選択する必要があります。

仲介手数料以外の手数料は発生する

買取の場合、仲介手数料は発生しませんが、それ以外の手数料は発生する点にも注意しなければなりません。

買取価格が低くなりやすいうえに、各種手数料が発生すると想定よりも手元にお金が残らないという場合もあるでしょう。

どのような手数料がいくらくらいかかるのかを理解しておくことも重要です。

買取で必要な手数料については、以下で紹介するので確認していきましょう。

マンション買取で必要な手数料とは？

買取で必要な手数料や費用には、次のようなものがあります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

その➀：印紙税

印紙税とは、契約書などの課税文章に対して課せられる税金です。

収入印紙を購入して、対象の書類に印紙を貼付・消印することで納税します。

マンション売却の場合、売買契約書が印紙税の課税対象となり印紙の添付が必要です。

印紙税の税額は、契約書に記載されている金額に応じて異なり、一般的な不動産売買での価格帯では以下のようになります。

印紙は契約書毎に貼付の必要があります。

一般的には、買主・売主双方が売買契約書を保管するため、その場合は、それぞれに添付しなければなりません。

2通作成する場合は、それぞれが印紙代を負担するのが一般的でしょう。

印紙代の負担をどちらがするのかは、トラブルの原因にもなりかねない点でもあるので、事前に話し合っておくことが大切です。

また、印紙が必要な文章への貼付忘れや消印忘れでは、過怠税が課せられるというペナルティがあるので注意しましょう。

ちなみに、売却代金を領収したときに売主が領収書を発行するケースがありますが、領収書への印紙は不要です。

領収書に印紙が必要になるのは、売主が不動産会社の場合であり、個人がマイホームなどを売却する場合は必要ありません。

ただし、個人であっても投資用マンションと言ったマイホーム以外を売却する場合は、印紙が必要になるケースもあるので注意しましょう。

印紙については、マンション売却にかかる印紙代はいくら？印紙の種類や具体的な額など解説で詳しく解説しています。

その②：（ローン残債がある場合）抵当権抹消費用

ローンの残っているマンションの場合、マンションに抵当権が設定されているため売却できません。

抵当権とは、万が一、ローンの返済が滞った場合、金融機関が担保に設定したマンションを売却してローンを回収する権利です。

基本的に、抵当権の設定されている不動産は売却できないため、売却するには抵当権を抹消する必要があります。

抵当権は、ローンを完済し抵当権抹消の登記をすることで抹消できます。

この抵当権抹消には、次のような費用が必要です。

登録免許税とは、登記簿に記載されている内容を変更する場合に必要な手数料のことです。

抵当権抹消手続きも、登記簿上の変更のためこの登録免許税が発生します。

抵当権抹消登記の場合、「不動産1つにつき1,000円」が必要です。

マンションは、基本的に建物＋土地の2つの不動産の売却となるため、2,000円かかります。

抵当権抹消登記は自分でも手続きできますが、手続きが煩雑なうえに窓口の時間も限られているので、なかなか手続きが進まない可能性があるものです。

手続きをスムーズに行うために、司法書士に依頼するのが一般的でしょう。

司法書士に依頼する場合は、登録免許税に加えて司法書士報酬が発生します。

抵当権抹消手続きの場合、1万円～3万円ほどが目安ですが司法書士によって大きく異なるため、事前に確認するようにしましょう。

抵当権抹消については、マンションを売却する際に抵当権抹消は必要！費用や書類・手続きを解説！で詳しく解説しています。

その③：（ローン残債がある場合）一括返済手数料

先述したように、ローン残債があるとマンションが売却できないため、ローン残債を支払う必要があります。

マンション売却の場合、基本的に売却代金でローン残債を完済するのが一般的です。

売却代金や自己資金でローンを一括返済する場合、返済に手数料が必要になる場合があるので注意しましょう。

例えば、みずほ銀行の場合、繰上返済では、次のような手数料が発生します。

※みずほ銀行公式サイトより引用

一括返済の手数料は、金融機関や返済額によっても異なります。

また、インターネットバンクなどを利用すると手数料を抑えられるケースもあるので、事前に手数料を確認して負担の少ない方法を選ぶとよいでしょう。

その④：（利益がある場合）譲渡所得税

マンション売却で利益が出た場合、利益に対して譲渡所得税が課せられます。

譲渡所得税の計算は以下の通りです。

譲渡所得とは、マンションを売却した利益のことです。

基本的には、売却額から購入や売却に掛かった費用を差し引いた残りが利益＝譲渡所得となります。

取得費としては、マンションの購入代金だけでなく不動産会社への仲介手数料や印紙税などが該当します。

また、譲渡費用としては、不動産会社への仲介手数料などが該当するのです。

これらの費用を売却額から差し引いた額に、譲渡所得税の税率を乗じて譲渡所得税を算出します。

譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって異なり、以下の通りです。

売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるか超えないかで「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」に分かれ税率が大きく異なるので、注意が必要です。

仮に、以下の条件で譲渡所得税を算出してみましょう。

上記の場合、約244万円の譲渡所得税を納める必要があるのです。

譲渡所得税は、利益がなければ課税されません。

ただし、利益の計算は減価償却など複雑になるので、不安がある方は専門家に相談することをおすすめします。

また、マイホームに利用していたマンションを売却した場合、特別控除を適用できる可能性があるので確認してみるとよいでしょう。

その⑤：引っ越し費用等

マイホームに利用していたマンションを売却する場合、新居への引っ越し費用なども発生します。

マンション売却の場合、売却と新居の購入のタイミングによって次の方法に分かれます。

売り買い同時に進めるのが理想的ですが、両方を同じタイミングで進めるのは難しく、基本的に売り先行か買い先行になるでしょう。

売り先行の場合、売却後に新居を購入するので新居の購入資金が用意できるというメリットがあります。

反対に、買い先行の場合は、新居に引っ越してから売却するので焦らず売却でき、安値での売却を防げるというメリットがあるのです。

ただし、売り先行の場合は新居が決まらなければ、売却後に仮住まいが必要になるため、引っ越しが2回になりその分費用が嵩みます。

買い先行であっても、なかなか売却できなければその期間はローンの二重払いになるので注意が必要です。

マンション売却の場合、売却と新居購入のタイミングによって掛かってくる費用も異なるので、事前にどれくらい費用が必要か計算しておくとよいでしょう。

【比較シミュレーション】マンション売却にかかる手数料はどのくらい？

買取と仲介の場合、具体的にどれくらいの手数料がかかるのかをシミュレーションしてみましょう。

以下のケースで、それぞれ買取・仲介の手数料を計算していきます。

なお、いずれもローンは完済済み（抵当権抹消は不要）、譲渡所得は発生せず引っ越し費用も一律30万円で計算しています。

売却価格2,000万円のケース

買取に掛かる手数料は、以下の通りです。

仲介の場合の手数料は、以下のようになります。

売却価格5,000万円のケース

買取に掛かる手数料は、以下の通りです。

仲介の手数料は以下の通りです。

売却価格1億円のケース

買取の場合の手数料は、以下の通りです。

仲介の場合の手数料は、以下の通りです。

上記のように、買取と仲介で掛かる費用の違いは「仲介手数料」といえます。

マンション買取を選ぶメリット

ここでは、マンション売却の方法として買取を選ぶメリットについて見ていきましょう。

買取のメリットには、以下のようなものがあります。

メリット➀：売却に時間がかからない

買取の場合、不動産会社が直接買い取るため不動産会社との交渉が決まればすぐに売却できます。

仲介の場合、マンションの広告を作成し買主を見つけるところから始まり、内覧対応や買主との交渉を経てようやく売却が決まります。

一般的な仲介の売却では、不動産会社との仲介契約から物件の引き渡しまで3ヵ月から半年ほど掛かるものです。

買主がなかなか決まらない場合は、1年やそれ以上というケースも珍しくありません。

売却までに時間が掛かってしまうと、新居に引っ越しできない可能性もあるでしょう。

仮に、買い先行で新居に先に引っ越しした場合では、買い手が見つかるまでの間ローンの二重払いとなり、長期に渡ると経済的にも大きな負担になります。

売り先行の場合でも、転勤などで売らなければならない時期が決まっていると、値下げしてでも買主を探す必要があり、安値での売却になる可能性があるのです。

買取の場合、買主を探して交渉する時間を省けるため、売りたい時期に合わせて売却できるというメリットがあると言えるでしょう。

メリット➁：仲介手数料がかからない

先述した通り、買取の場合は仲介手数料が発生しません。

仲介手数料は、高額な取引となるマンション売却では100万円以上掛かるケースも多く、決して安い出費ではありません。

その費用を削減できるのは、売主にとって大きなメリットとなるでしょう。

メリット③：契約不適合責任を免責にできるのが一般的

契約不適合責任とは、売却後に契約内容と異なる物件を引き渡したことが発覚した場合に対する売主の責任のことです。

マンション売却の場合、「雨漏り」「シロアリ被害」「設備の不具合」といった、契約書に記載のない不具合が後から見つかって責任を問われるケースがあります。

契約不適合責任を問われた場合、売主は代金減額請求や損害賠償請求を受ける可能性があるのです。

ただし、契約不適合責任を負うのは、基本的に買主が個人の場合です。

買主が不動産会社の場合は、契約不適合責任を免責にできるのが一般的なため、売主の負担の軽減となるでしょう。

マンション買取が向いている人

マンションの売却を検討してはいるものの、買取か仲介か悩んでいる方もいるでしょう。

ここでは、どのような人が買取に向いているのかを紹介します。

買取に向いている人には、次のようなケースがあります。

その➀：立地など条件のいいマンションを売却する人

条件のいいマンションの場合、買取であっても仲介と相場が大きく変わらない可能性が高くなります。

仲介との売却額が大きく差が出なければ、仲介手数料が削減できる分、買取が有利になる場合もあるのです。

ただし、やはり仲介のほうが高く売れる傾向にあるので、少しでも高値で売りたいという人は仲介が向いているとも言えます。

多少損をしても、手間を掛けたくないなどであれば、買取をおすすめします。

その②：仲介だと時間のかかりそうなマンションを売却する人

条件が悪く仲介での売却では時間が掛かりそうな物件は、買取が適しているでしょう。

仲介で条件の悪い物件を売却しようと思ったら、時間が掛かるか値下げするかの選択となってしまいがちです。

買取であれば、不動産会社との条件が合えばすぐに買い取ってもらえるので、時間を掛けずに売却できるでしょう。

また、築年数の古い物件であっても、買取の場合は不動産会社がリフォームするのが前提のため買い取ってもらえる可能性があります。

反対に、仲介で築年数の古い物件を高く早く売るには、自分で修繕費用を掛ける必要があるでしょう。

買取であれば、修繕は不動産会社が施すので自分で費用を掛ける必要もありません。

むしろ、費用を掛けてしまっても結局不動産会社がリフォームするので無駄な出費となる可能性もあるのです。

買取を検討する場合は、リフォームなどをする前に不動産会社に相談するとよいでしょう。

その③：離婚や相続など売却に期限のある人

買取であれば、比較的短期間で売却できるので売却までの期限が決まっている人に適しています。

離婚の場合、離婚後に関係性を持ちたくないのであれば、売却して現金化することできれいに分割でき後々関係を持たずに済みます。

仲介でも売却できますが、その場合は時間が掛かってしまう可能性があり、離婚後も売れるまで連絡を取る必要が出てくるでしょう。

買取であれば、売却までの期間が短いため、早期で現金化して分割可能です。

また、買取の場合、仲介のように広告を打たないため売却していることが周りに知られにくい点も離婚時の売却のメリットとなります。

相続の場合、相続税の支払期限が相続開始から10か月後決まっています。

仲介で売却する場合、なかなか買主が見つからなければ納付期限に間に合わず、自己資金で相続税を納めなければなりません。

そのため、スピード感を持って売却できる買取のほうが適しているのです。

他にも、転勤などで引っ越しの期限が決まっておりスケジュールが厳しい場合にも、買取が向いているでしょう。

離婚でのマンション買取については、離婚時のマンション売却で買取がおすすめの理由とは？注意点などと併せて解説で詳しく解説しています

まとめ

マンション買取の手数料や買取が向いている人などをお伝えしました。

不動産会社にマンションを直接買い取ってもらう「買取」なら、短期間で仲介手数料を掛けることなくマンションの売却が可能です。

売却までの期限が決まっている場合や仲介では売却が難しいような物件などでは、買取が向いているでしょう。

ただし、買取は仲介手数料以外に手数料が発生し、一般的に仲介よりも買取価格が低くなる傾向があるので、浮いた手数料との差額を検討して判断することが重要です。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。