マンション購入

マンション購入前後にかかる税金には何がある?減税についても解説

マンションの購入でかかる税金には何があるのでしょうか?あと、税金を抑えたいのですが、どうすれば良いか教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • マンション購入前後にかかる税金とは?
  • マンション購入時にかかる税金① 不動産取得税について
  • マンション購入時にかかる税金② 登録免許税について
  • マンション購入後にかかる税金① 固定資産税
  • マンション購入後にかかる税金② 都市計画税
  • マンション購入時にかかせない住宅ローン減税について

マンションを購入すると、賃貸の場合には支払う必要がなかった税金の支払いがでてきます。

税金には、マンションを購入する際にかかるもの、マンションを購入した後から毎年かかってくる税金など、それぞれに違いがあるので理解しておく必要があるでしょう。

この記事では、マンションを購入する際にかかる税金やマンション購入後にかかる税金に着目し、それぞれの特徴について解説します。

マンション購入前後にかかる税金とは?

まずは、どのような税金の種類があるかを知っておく必要があります。

マンションの購入時にかかる税金は4種類。

購入時にかかる税金が2種類、購入後にかかる税金2種類を解説します。

あわせて、マンションを購入する際に住宅ローンを利用して購入した場合には住宅ローン減税の制度を利用できますが、どのような軽減措置なのでしょうか?

税金が軽減できる制度となる住宅ローン減税についても詳しく解説していきましょう。

購入前後で4つの税金に注意しよう

まずは購入時にかかる税金として

  • 不動産取得税
  • 登録免許税

が挙げられます。

これらの税金に関してはマンション購入時に1回のみ請求される税金といったものです。

そして、マンション購入後に定期的にかかる税金が

  • 固定資産税
  • 都市計画税

です。

これらの税金の特徴や支払い時期などを把握することで、急な出費や想定外の出費で困ることがないようにしなければいけません。

ここからは、それぞれの税金における特徴に触れてみます。

マンション購入時にかかる税金① 不動産取得税について

まずは、不動産取得税です。

名前の通り不動産を取得する際にかかる税金で地方税の一種なので、購入後マンションがある都道府県から納税通知書が届きます。

わざわざ、役所に行って納付する必要はなく、振込での対応が可能です。

不動産取得税は建物と土地それぞれに課税されます。

マンションだから土地の所有はないと思われがちですが、土地部分に関してもそれぞれの持ち分が分けられているのです。

基本的な考え方としては、専有部分の面積と共有部分をマンションの入居者全員で按分した広さに対しての課税と考えてください。

これらに関しての税金を支払うことになります。

不動産取得税の計算方法

計算方法は

固定資産税評価額×4%=不動産取得税

です。

原則の税率は4%なのですが、2021年3月31日までに取得すると3%の課税率となっています。

計算式の例を挙げてみましょう。

固定資産税評価額不動産取得税(4%時)
土地1,000万円40万円
建物3,000万円120万円

土地の評価が1,000万円、建物の評価が3,000万円の場合160万円が不動産取得税としてかかってくることがわかります。

ここで、注意するのが固定資産税評価額です。

固定資産税評価額は、売買金額ではなく、各市町村が定めた評価額となります。

「固定資産税評価基準」に基づき各都道府県が価格を決定するので、基本的には同じ考え方で統一した評価額の設定です。

固定資産税評価額は、売買価格よりも安い金額で設定されています。

一般的に、固定資産税評価額は、土地の場合だと時価の70%程度、建物の場合だと新築における工事価格の60%程度が一つの目安です。

納税しなければいけない不動産の税金においてはほとんどが固定資産税評価額がベースとなっています。

不動産取得税の軽減措置について

不動産取得税には軽減措置があります。

マンションを購入したときにかかってくる不動産取得税は、決して安い金額ではありません。

前述したように土地の評価1,000万円、建物の評価が3,000万円だった場合には160万円もの不動産取得税がかかりますので、マンションの購入で費用がかかった上に不動産取得税の支払いとなると経済的な負担は大きいでしょう。

しかし、この不動産取得税には軽減措置があります。

まず、先ほど述べましたが2021年3月31日までに不動産を所得すると税率が4%から1%軽減され、3%での計算が可能です。

更に、新築マンションの場合の広さに関して一定の要件を満たすと固定資産税評価額から1,200万円が軽減されます。

中古マンションは、築年数と広さに対して条件がありますが100万円~1,200万円が評価額から軽減されるのです。

つまり評価額が1,200万円以下であれば建物に関する不動産取得税はかかりません。

土地に関しても建物の要件を満たしたマンションであれば、

  • 45,000円
  • 200㎡を限度とする床面積の2倍×固定資産税評価額×1/2×3%

のいずれか高い方が不動産取得税の税額から差し引かれます。

軽減措置が適用できるかどうかで、支払う税金に大きな差がでますので、しっかりと理解しておきましょう。

マンション購入時にかかる税金② 登録免許税について

次にマンション購入時にかかる税金として、登録免許税を取り上げます。

マンションなどの不動産を所有する場合、自分の権利を明記するために所有権の移転や保存登記を行わなければいけません。

移転登記や保存登記を行う際にかかってくるのが登録免許税です。

多くの人はマンションを購入後、これらの登記手続きにおいては司法書士に一任している場合が多く、登録免許税を払っていることがわからないかもしれません。

しかし、登記の際には、司法書士に支払う手数料と一緒に、登録免許税を納めています。

登録免許税もマンション購入時には忘れてはいけない税金です。

登録免許税の計算方法

登録免許税の計算方法は、

固定資産税評価額×所定の税率=登録免許税

です。

登録免許税の税率は、

  • 売買
  • 相続、分割
  • 贈与や交換

などで税率に違いがあります。

それぞれの税率をまとめたのが下記の表です。

 土地の場合

土地を取得した内容税率
売買1,000分の20
相続、共有1,000分の4
贈与、交換、収用、競売1,000分の20

 建物の場合

建物を取得した内容税率
所有権の保存1,000分の4
売買や競売による所有権の移転1,000分の20
相続などによる所有権の移転1,000分の4
贈与、交換、収用に伴う所有権の移転1,000分の20

このように各要件や土地と建物によっても税率が異なります。

登録免許税の軽減措置について

登録免許税も軽減措置が適用されます。

まずは建物に関して広さの要件や築年数、登記した日にちなどの要件を満たすと適用される軽減税率が下記の通りです。

項目税率
所有権の保存登記1,000分の1.5
所有権の移転登記1,000分の3
特定認定長期優良住宅の所有権保存登記1,000分の1
特定認定長期優良住宅の所有権移転登記1,000分の1
住宅ローンを利用した場合の抵当権設定登記1,000分の1

前述しましたが、マンションの引き渡しと同時に行われる所有権の設定登記の際に法務局に支払うことになります。

司法書士に依頼される場合は代理での納税です。

司法書士から金額提示された場合にはこれらの表を照らし合わせてご確認ください。

マンション購入後にかかる税金① 固定資産税

マンションを購入後に毎年かかってくる税金として、最も身近に感じる税金が固定資産税と都市計画税です。

まずは、都市計画税について解説します。

固定資産税の特徴

固定資産税は、毎年1月1日の時点において不動産を所有しているだけで発生する税金です。

各市町村から納税通知書が届き、一般的には年4回の分割払いで納税します。

賃貸のマンションに住んでいる場合には、かからない費用ですので、賃貸と購入の最も大きな違いがある支出です。

また、固定資産税の金額は、3年に1度程度のサイクルで見直しを行っているため、毎年同じではありません。

とはいえ、大きく変動はしませんが、建物の築年数が経過するごとに建物部分の固定資産税は少なくなる傾向にあります。

固定資産税も、他の税金と同様、土地と建物に関して課税され、毎年請求される税金ですので、きちんと計算してマンション購入後のコストとして理解しておきましょう。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法でも、価格について利用されるのが固定資産税評価額です。

計算方法は土地も建物も以下のようになります。

固定資産税評価額×1.4%=固定資産税

先ほど、不動産取得税の計算例を挙げた事例に基づき固定資産税を算出します。

固定資産税評価額固定資産税(1.4%)
土地1,000万円14万円
建物3,000万円42万円

上記のマンションならば固定資産税が56万円となり、この金額を4回に分けて支払わなければいけません。

地方自治体によっては、一括支払いも可能です。

このケースにおけるマンションだと、ローン支払いのほかに年間56万円の支払いが必要となり負担と感じる人も多いのではないでしょうか?

しかし、固定資産税にも上記の不動産取得税や、登録免許税と同様、軽減措置があります。

2020年3月31日までに新築マンションを購入した場合、120㎡以下の部分に関しては3年間もしくは5年間の間、固定資産税が1/2になるのです。

また、土地部分においても住宅用地の場合は1/3~1/6となります。

このような軽減措置によりなるべく不動産の所有者に対し負担を和らげているといえるでしょう。

マンション購入後にかかる税金② 都市計画税

固定資産税と同様に、マンション購入後にかかる税金が都市計画税です。

ここからは、都市計画税について解説します。

都市計画税の特徴

都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業に関する費用のために徴収される地方税のことです。

固定資産税と同様、毎年1月1日現在での市街化区域内の土地や住宅の所有者に対して課税されます。

徴収方法は、固定資産税と一緒に課税通知書が送られて振り込み、年4回に分割して支払わなければいけません。

固定資産税と一緒に課税されますので、あまり聞きなじみがないかもしれませんが、基本的に、マンションなどは市街化区域に建てられます。

マンションの所有者はほとんどが対象と考えていいでしょう。

都市計画税の計算方法

都市計画税の計算方法も固定資産税評価額を使います。

計算式は

固定資産税評価額×0.3%=都市計画税

となります。

都市計画税にも固定資産税同様に、軽減措置がありますが固定資産税とは若干異なりますので、下記の表にまとめました。

区分要件軽減率
小規模宅地200㎡まで1/3
一般住宅用地200㎡を超える部分2/3

都市計画税の軽減部分は土地の部分に関するものです。

固定資産税と比較すると約1/5程度の税金ですが、少しでも税金は安い方がいいので、このような軽減措置で固定資産税同様、負担を和らげています。

マンション購入時にかかせない住宅ローン減税について

マンションや戸建てなど、住まいを購入する際に、約80%の人は住宅ローンを使って購入します。

しかし、住宅ローンを利用してマンションを購入した場合と現金一括で購入した場合では、金利分が上乗せされ、総支払額で大きな差が生じるのです。

このような住宅ローンを利用して購入する人のために住宅ローン減税という制度が設けられています。

では、住宅ローン減税とはどのような内容や仕組みなのでしょうか?

住宅ローン減税の仕組み

住宅ローン減税とは、毎年年末の住宅ローン残高か、取得したマンションの価格のうちいずれか低い方から1%を所得税から控除するといった制度です。

1年間だけで終わらず10年間も減税措置が受けられる。

住宅ローン利用者には大きなメリットといえるでしょう。

しかも消費税が10%に引き上げられた令和元年10月1日~令和2年12月31日にマンションを購入した場合、住宅ローン減税の適用が13年にまで延長されます。

もし、所得税から控除できなかった部分に関しても、住民税から一部控除されますので、必ず利用したい制度ですね。

申請は、マンションを購入した翌年度に、確定申告によって控除を申告しなければいけません。

給与所得者は確定申告の経験があまりないでしょうから面倒に感じるかもしれません。

しかし、集める書類もそう難しいものではなく、確定申告は初年度の1回だけです。

翌年度からは年末調整の際に、金融機関から送られてくる住宅ローン残高証明書を添付すれば減税の対象となります。

居住開始時期により最大控除額に違いがあり、10年間で最大200万円~400万円の控除が可能です。

経済的にも非常にメリットがある減税制度ですので、確定申告のし忘れや年末調整の記入漏れなどをしないようにしっかりと把握しておきましょう。

住宅ローン減税となる要件は何?

しかし、住宅ローンを利用している人が誰でも簡単に住宅ローン減税を使えるというわけではありません。

一定の要件を満たした場合に、住宅ローン減税が適用されます。

住宅ローン減税の適用条件は、主に以下のような内容です。

  1. 居住していること
  2. 部屋の広さが50㎡以上であること
  3. 中古マンションにおいては耐震性能を持っていること
  4. 住宅ローンの利用期間は10年以上であること
  5. 所得の合計が3,000万円以上であること
  6. 鉄筋コンクリート造のマンションの場合築25年以内であること

これらの要件をすべて満たすことで住宅ローン減税の利用が可能です。

近年、築年数が古いマンションをリノベーションで再生し、購入する人が増えていますが築年数が25年以上だと、住宅ローン減税が利用できません。

マンションを購入する場合、前もってこれらの要件に合うかどうかを確認しておくことをおすすめします。

まとめ

マンションを購入する場合は、売り出し価格などのコストだけではなく、さまざまな諸費用がかかります。

税金関係の支払いも諸費用の中で大きな割合を占めるといえるでしょう。

特に、マンション購入後にかかる固定資産税や都市計画税は、マンションを所有している限り毎年支払わなければいけません。

住宅ローンを利用している場合は住宅ローン減税などを効果的に活用し、少しでも経済的に安定したいものです。

その他の税金においても多くは軽減措置が利用できますので、マンションの購入時には、軽減措置が利用できるマンション選びもポイントとなるでしょう。

マンションの売却や買取なら不動産情報サイトMANSION COLLECTのTOPへ戻る

この記事を書いた人

清水みちよ

30代女性

資格:宅建・FP2級・通関士・総合旅行業務取扱管理者

大学生の時に一人旅に目覚め、海外50か国以上を訪れました。その経験を武器に新卒で旅行会社に入社しましたが、入社数年で倒産という憂き目にあってしまいます。悔しさをバネに宅建・通関士・FP資格を無職期間の4年でゲット!現在は不動産会社の窓口勤務ですが、コロナ渦で週休4日ペースが続いているため、新しい資格取得に向けて日々奮闘中です。趣味はペット。特技は英会話。

-マンション購入