マンション売却では青色申告できない？青色申告の概要と譲渡所得の計算式・特例を解説

マンションを売却したのですが、青色申告ってできますか？あと青色申告についても教えてください。

といった悩みにお答えします。

「マンション売却で青色申告したいけど大丈夫？」「青色申告って何？」そんな疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

マンション売却では、多額の納税が必要になるため、少しでも納める税金を安く抑えたいものです。

税金を安く抑える方法として「青色申告」という方法を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

しかし、青色申告がどんなものなのか？マンション売却でも利用できるか？など詳しく理解している方は多くはないものです。

この記事では、青色申告やそれ以外で税金を安く収める方法など、マンション売却に伴う税金について分かりやすく解説します。

マンション売却の一通りの流れを知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください！

マンション売却で青色申告はできない？

マンション売却の利益には税金が掛かります。

そのため、確定申告し納税する必要があります。

その際に、「青色申告すると節税できる」ということを耳にした方もいらっしゃるでしょう。

しかし、マンション売却では青色申告ができない場合があります。

青色申告とは

そもそも「青色申告」とは確定申告の方法の一種です。

確定申告とは、その年の1月1日から12月31日までの所得の合計を申告し、納税するための制度のことを言います。

給与をもらう会社員であれば、会社が源泉徴収するため確定申告は不要です。

しかし、会社以外からの所得がある場合は確定申告し、正しい所得額に対しての納税が必要になるのです。

マンション売却でも、会社以外からの所得が発生するためこの確定申告が必要になります。

確定申告には、「青色申告」と「白色申告」の2種類があるのです。

青色申告とは、複式簿記と呼ばれる方法で取引を記帳したうえで所得を申告する方法のことを言います。

青色申告できるのは「開業届」を提出した個人事業主のみとなります。

確定申告する年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があるのです。

青色申告するメリット

青色申告は白色申告に比べ、節税効果のある制度です。

青色申告でのメリットには次のようなことがあります。

 最大で55万円の控除を受けられる

青色申告での、最大のメリットが「青色宣告特別控除」が受けられるという点です。

これは、一定の簿記を備え付けて申告することで所得金額から最高55万円（e-Taxでの申告は最高65万円）を控除できる仕組みのことを言います。

記帳のレベルが55万円の水準を満たさない場合は、10万円の控除になります。

 赤字の繰越控除が可能

青色申告した年の赤字は、翌年以降最大で3年間繰り越せます。

白色申告の場合、今年赤字でも翌年黒字になった場合、黒字分には税金が課せられます。

しかし、青色申告では今年の赤字を翌年に繰り越せるので、翌年の黒字から今年の赤字部分を相殺でき、所得額を抑えられるのです。

 30万円未満の固定資産の経費計上が可能になる

青色申告は、白色申告に比べ経費計上できる幅が広いという点も大きなメリットとなります。

経費を多く計上できれば、その分所得を抑えられ税金を抑えることにつながるのです。

青色申告の場合、30万円未満の固定資産は合計300万円まで経費として計上できます。

 家族への給与を経費計上できる

通常の個人事業主では、家族への給与支給は経費として認められません。

しかし、青色申告者では次の条件を満たす場合、家族への給与支給を経費として計上できるのです。

上記を満たすことで、家族への給与支給額が経費となるので、所得を抑えるのに役立つでしょう。

青色申告できる所得

青色申告では、個人事業主だからと言ってすべての所得で申告できるわけではありません。

所得は、給与所得など所得の種類に応じで10個の区分に分かれています。

青色申告できる所得は、そのうち次の３つのうちいずれかの所得でのみ適用できます。

事業所得とは、農業や漁業など継続的な事業を営むことで得る所得のことを言います。

飲食店経営やライターなど個人事業主として得た所得もこの事業所得に該当するのです。

不動産所得では、土地や建物を貸し付けることによって得る賃料などの所得のことを言います。

山林所得とは、山林の伐採や譲渡などで発生した所得のことです。

これら3つの区分の所得には、次のようなものがありそれらは青色申告できません。

不動産の譲渡所得の計算式

マンションなど不動産を売却した場合、その利益を「譲渡所得」と呼び税金が課せられます。

譲渡所得で課せられる税金の計算は次のとおりです。

まず、課税対象となる譲渡所得を算出します。

譲渡所得は、「売却した金額から経費を差し引いたもの」です。

この差し引ける経費が「取得費」と「譲渡費用」になります。

取得費とは、不動産を取得したときに掛かる費用のことです。

マンションなどの不動産の代金だけでなく、不動産会社への仲介手数料や登録免許税などが取得費に該当します。

ただし、取得費に該当する不動産価格は購入した時点での価格ではなく現時点での価格になります。

そのため、購入した金額から経過年数に応じて減少した資産価値である「減価償却」分を差し引かなければならないので注意しましょう。

相続した物件など取得費が不明な場合は、購入価格の5％が取得費として計上できます。

また「譲渡費用」とは、売却に掛かった経費のことを言います。

売却での不動産会社への仲介手数料や印紙代などが譲渡費用として計上できます。

売却価格からこれらの取得費と譲渡費用を差し引いたものに税率を掛けることで、譲渡所得税が算出します。

譲渡所得税の税率は、物件の所有期間に応じて異なり、次のとおりです。

所有期間5年を基準に、短期と長期の税率に分かれます。

この所有期間は、売却した年の1月1日時点の所有期間であることに注意しましょう。

譲渡所得税の計算は複雑で難しいものでもあるので、税理士など専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

個人事業主がマンションを売却した場合はどうなる？

個人事業主がマンションを売却した場合、青色申告は適用できません。

先述した通り、青色申告が適用できるのは「事業所得」「不動産所得」「山林所得」の3つの所得のみです。

一般的に、マンション売却で得た所得は「譲渡所得」に該当するため、青色申告はできません。

ただし、投資など事業として不動産売却を営んでいる場合は「事業所得」に該当するため青色申告が可能です。

その場合は、継続して事業所得があることが必要なため、単発的なマンション売却では適用できないでしょう。

譲渡所得部分は青色申告と関係がない

例えば、すでにマンション経営しており青色申告している人が、そのマンションを売却した場合はどうなるのでしょうか。

賃料などの所得は不動産所得に該当するので、青色申告の対象です。

しかし、そのマンションを売却した場合、売却での譲渡所得は「申告分離課税」に該当し別計算が必要になります。

そのため、普段不動産所得がある場合でも、マンション売却での譲渡所得は青色申告に含めることはできないので注意しましょう。

譲渡損失の損益通算などできない

譲渡所得は、損益通算ができません。

損益通算とは、給与所得などの他の区分の黒字と赤字を相殺して申告する制度のことです。

譲渡所得は原則申告分離課税のため、他の所得との相殺ができません。

たとえ青色申告している賃貸用不動産での赤字であっても、損失を相殺できないので注意しましょう。

ただし、損失が出ている場合譲渡所得税は課せられません。

マンション売却ではマイホーム売却の特例がある

マンション売却では、青色申告は適用できませんが税金を抑える方法はあります。

売却したマンションがマイホームである場合など、一定の条件を満たすことで特例控除を適用でき課税額を抑えられる可能性があるのです。

マンション売却で適用できる特例は、利益が出た場合と損失が出た場合の2つの場合でそれぞれ適用できるものがあります。

それぞれ見てきましょう。

利益が出た場合の特例

マンション売却で利益が出た場合に適用できる特例には次のようなものがあります。

 3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、マイホームとして利用していた物件の売却の場合、最高3,000万円を課税対象額から控除できるのです。

例えば、マンション売却額が5,000万円で取得費3,000万円・譲渡費用500万円の場合、課税対象額は次のとおりです。

上記の場合、利益である1,500万円に対して税金が課せられます。

しかし、この特例を適用することでここからさらに3,000万円を控除できます。

その結果1,500万円のマイナスとなるので譲渡所得税は課せられないのです。

この特例を適用するには次のような条件を満たす必要があります。

上記のような条件を満たす場合は、適用できるので確認するとよいでしょう。

 10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例では、所有期間が10年を超えるマイホームの売却に対して課税率が軽減される制度のことをいいます。

この特例を適用した場合の課税率は次のようになります。

この特例を適用するための条件には、次のようなものがあります。

所有期間の基準日が売却した年の1月1日であることには注意しましょう。

例えば、2010年5月1日に購入した物件を2020年6月1日に売却した場合、実際の所有期間は10年を超えています。

しかし、基準日である2020年1月1日時点では10年を経過していないため、この特例が適用できないのです。

所有期間に注意して特例の適用を判断する必要があります。

3,000万円特別控除と10年超所有軽減税率の特例は併用できるので、両方の特例を活用すると大きな節税が見込めるでしょう。

損失が出た場合の特例

マンション売却では、損失が出た場合譲渡所得税は発生しないので確定申告は不要です。

しかし、確定申告する義務はありませんが確定申告はできます。

むしろ、損失がでた場合でも確定申告することで、税制上メリットが発生する場合があるのです。

損失が出た場合に、適用できる特例には次のようなものがあります。

上記の特例を適用することで、譲渡所得での損失でも損益通算と繰越控除が可能になるのです。

それぞれ、売却した年に損益通算し、控除しきれない部分は翌年以降最高3年間繰越せます。

例えば、売却損が1,500万円発生し、給与所得が400万円ある場合は次のとおりです。

よって、3年目までは所得がマイナスになるので所得・住民税が課せられません。

4年目も相殺した100万円での申告になるので、大きな節税が見込めるでしょう。

4年目でも相殺できない場合は、それ以降には繰越せないので注意が必要です。

通常の譲渡所得では、損益通算・繰越控除ができないため、この特例を適用することで損失が出た場合に所得税を大きく抑えられるというメリットがあります。

それぞれの共通条件としては、次のような適用条件があります。

さらに、「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」は、マイホームを売却し新たに住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合の損失。

「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」では、マイホームの売却のみをして、売却額では住宅ローンを完済できない場合の損失で適用できます。

それぞれの適用条件を確認し、損失が出た場合でも確定申告するとよいでしょう。

まとめ

マンション売却での青色申告や税金を抑える方法についてお伝えしました。

65万円特別控除などがある青色申告は、適用できる所得が決まっておりマンション売却での所得に対して適用できません。

しかし、マンション売却では一定の条件を満たすことで特別控除を適用でき、税金を抑えることが可能です。

売却利益の計算や特例の適用・確定申告などは、手続きが複雑になるので税理士などの専門家と相談しながら進めるとよいでしょう。

この記事を参考に、マンション売却での税金を抑える方法を理解して、少しでも利益を手元に残せるようにしましょう。

マンションの売却や買取なら不動産情報サイトMANSION COLLECTのTOPへ戻る

この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。