マンション売却

連帯保証人が付いたマンション売却の手続きや離婚・任意売却などよくあるトラブルについて解説

マンションを売却しようと思っているのですが、連帯保証人がついている場合はどうしたら良いのでしょうか?あとどういった場合が問題となるのかを教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • マンション売却時の連帯保証人の手続き
  • マンション売却時に連帯保証人が問題となりやすいケース
  • マンションの任意売却と連帯保証人
  • 離婚と連帯保証人

「連帯保証人がついているけど売却できるだろうか?」「連帯保証人に迷惑が掛かるのでは?」そのような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

マンションを購入する際に、連帯保証人を付けて購入した方も多いものです。

支払いが滞らなければ連帯保証人に迷惑が掛かることはありません。

しかし、連帯保証人が付いたマンションでは、売却時にトラブルに発展するケースもあるので注意しなければならないのです。

この記事では、連帯保証人がついてマンションの売却での問題点や任意売却についてお伝えします。

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マンション売却時の連帯保証人の手続き

マンション売却時の連帯保証人の手続き

マンション購入の住宅ローンを組む際、基本的に連帯保証人は必要ありません。

住宅ローンは、年収などの条件に見合う額の借り入れしかできないため、審査に通りさえすれば保証人は不要になるのが一般的です。

また、住宅ローンでは、加入者が死亡や高度障害になった場合に借入額を肩代わりする生命保険代わりとなる団体信用生命保険への加入が義務となっています。

さらに、保証会社がマンションを担保に入れるため、それらが保証人の代わりとなるので連帯保証人を求められないのです。

連帯保証人とは

そもそも、連帯保証人とは借金が返済できなくなった際に、債務者に代わって返済を約束する人のことを言います。

連帯保証人と同様の立場で保証人があり、同じものと考えている方もいらっしゃるでしょう。

連帯保証人も保証人も、債務者が返済できない場合に返済しなければならないという点は同じですが、連帯保証人はよりその責任が重いものです。

保証人の場合、債権者から返済を請求された場合でも次のような権利があります。

 保証人の権利

  • 債務者に請求するように主張できる「催告の抗弁権」
  • 債務者の財産を差し押さえるように主張できる「検索の抗弁権」
  • 保証人の数で案分した金額だけ負担する「分別の利益」

上記のような権利を保証人は有しているのに対し、連帯保証人はそれらの権利がありません。

そのため、債権者から返済を求められると連帯保証人はすべて支払う義務が発生してしまうのです。

万が一、債務者が自己破産し借金を免除された場合でも、連帯保証人には債権者の返済義務が残ります。

このように、連帯保証人はとても責任が重いため、安易に連帯保証人になることは避けなければならないのです。

また、連帯保証人と行動されがちなのが連帯債務です。

連帯債務とは、夫婦などで住宅ローンに加入する際に、片方が債務者となりもう片方が連帯債務者となることをいいます。

この場合は、住宅ローンの返済義務は債務者と連帯債務者の二人です。

また、二人ともが債務者になるので、住宅ローン控除などもそれぞれで適用できます。

連帯債務では、連帯債務者は債務者と同等なため常に支払い義務が発生します。

これに対し、連帯保証人は債務者の返済が滞って初めて返済義務が発生するのです。

どんなケースで連帯保証人になる?

先述した通り、通常の住宅ローンは連帯保証人が必要ありません。

債務者が団体信用生命保険に加入することやマンションを担保にすることで、金融機関にとって債権回収ができないリスクが少ないため保証人が不要なのです。

住宅ローンで連帯保証人が必要になるケースとしては、次のようなものがあります。

  • ペアローンを組む場合
  • 収入合算する場合
  • 金融機関から求められる場合

 ペアローンを組む場合

ペアローンとは、夫婦や親子など2人で契約する住宅ローンのことです。

2人で一つのマンションの住宅ローンを組むため、借入金額を増やせるなどのメリットがあります。

この場合、2人それぞれの契約となるため、それぞれの契約で連帯保証人が必要になります。

そのため、どちらかが返済できない場合は、もう片方が返済の義務を負うのです。

 収入合算する場合

収入合算とは、借入金額を増やしたい場合などに配偶者の収入を合算して住宅ローンを契約する方法です。

金融機関によっては、1人の収入だけで足りない場合に配偶者を連帯保証人することを契約条件にする場合もあります。

ペアローンとの違いは、収入合算は一つの契約で適用するため片方が契約者であり、もう一人が連帯保証人になるという点です。

また、収入合算の場合は金融機関や保証会社からの指定がなければ、連帯保証人ではなく連帯債務者にもなれます。

 金融機関に求められる場合

契約者の収入や条件では住宅ローンの契約が難しい場合など、金融機関の判断によっては連帯保証人を求められる場合があります。

  • 収入が不安定
  • 勤続年数が短い
  • 自営業

上記のような場合に、連帯保証人を求められる可能性があるでしょう。

マンション売却時の連帯保証人の手続き

連帯保証人は、住宅ローンを完済することで解除できます。

マンションの売却では、売却金額で住宅ローンを完済するのが一般的です。

そのため、決済日に住宅ローンを完済すると同時に、連帯保証人解除の手続きをします。

手続きと言っても、住宅ローンを完済した時点で自動的に債務自体がなくなり返済義務は消えるため特別な手続きは必要ありません。

ただし、金融機関によっては書類の提出を求められる場合もあるので、事前に確認するとよいでしょう。

マンション売却時に連帯保証人が問題となりやすいケース

マンション売却時に連帯保証人が問題となりやすいケース

住宅ローンに連帯保証人が付いている場合、マンション売却では次のようなケースで問題となる可能性があります。

  1. 任意売却
  2. 離婚するケース

任意売却するケース

住宅ローンの支払いが滞った場合の選択肢としてある任意売却。

任意売却では、売却後にローン残債が残った場合、連帯保証人はその支払い義務が発生します。

そのため、連帯保証人にある日突然残債の請求が来るということもあるのです。

そもそも任意売却するような状況では、それ以前にローンの返済が滞っている可能性があり、その場合はすでに連帯保証人に返済を求める通知が来ていることもあります。

また、任意売却する場合には連帯保証人の同意が必要です。

連帯保証人に迷惑を掛けないためにも、任意売却前には連帯保証人に任意売却の許可を取り金額設定など納得してもらうようにしましょう。

離婚するケース

ペアローンや収入合算など、夫婦で住宅ローンを組んでいる場合では離婚時にトラブルに発展するケースがあります。

夫婦どちらかが連帯保証人となっている場合、残債が残っている限り離婚したとしても原則連帯保証人を外れることはできません。

離婚しマンションを離れる場合でも、住宅ローンの返済義務を負った状態になるので注意しなければならないのです。

任意売却や離婚に関する連帯保証人について以下で詳しく解説します。

マンションの任意売却と連帯保証人

マンションの任意売却と連帯保証人

ここでは、マンションを任意売却する場合の連帯保証人との関係について解説します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの支払いが滞った場合の選択肢の一つです。

債権者の同意を得たうえで、住宅を売却することで売却額を住宅ローンの返済に充てる方法のことを言い、競売を避ける方法として取られる手段でもあります。

住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は保証会社に債務の返済を請求します。

保証会社が金融機関に一括返済した後は、債権は保証会社に移り債務者に一括返済が要求されます。

この請求に対応できない場合、保証会社はマンションに設定した抵当権を実行し、強制的にマンション競売にかけ債権の回収を図るのです。

競売にかけられてしまうと、市場価格よりも安い売却となるのが一般的で、売却費用で引っ越し費用などの捻出もできません。

それを避ける方法としてあるのが、任意売却なのです。

任意売却では、金融機関などの債権者の同意を得たうえで住宅を売却します。

この場合、売却額は市場価値での売却も可能であり、交渉次第では売却額での引っ越し費用などの捻出も可能です。

また、親族などに売却することもできるので、その後も家賃を支払うことで済み続けることもできます。

任意売却すると連帯保証人はどうなる?

任意売却しても、ローン残債がある場合、その返済義務は連帯保証人にも発生します。

金融機関や保証会社から連帯保証人に、返済請求がかけられるでしょう。

この場合、債権者が返済できないのであれば連帯保証人が返済しなければなりません。

連帯保証人の資産を使っての弁済が必要になるのです。

また、債務者が住宅ローンを滞納した場合、債権者の個人信用情報に事故情報が登録され、いわゆるブラックリスト状態になります。

その場合、連帯保証人もブラックリストに載ってしまう可能性があるので注意が必要でしょう。

ブラックリストに載ってしまうと、クレジットカードの利用や新しいローンが組めないなどのデメリットがあります。

任意売却する前に、すでに連帯保証人には迷惑をかけている状態でもあります。

この上競売になってしまうと、連帯保証人の負担は増すばかりです。

競売にかけられる前に、連帯保証人と話し合い、早い段階で任意売却を検討するようにしましょう。

離婚と連帯保証人

離婚と連帯保証人

夫婦で住宅ローンを契約し、どちらかが連帯保証人になった場合はどうなるのでしょうか。

離婚後も連帯保証人は継続する

配偶者のどちらかが連帯保証人となった場合、離婚したとしても連帯保証人を外れることはできす、保証義務は継続します。

そもそも、連帯保証は金融機関との契約であり、夫婦間の問題は関係ありません。

離婚し苗字が変わろうが、収入が減少しようが、契約内容は変更されないのです。

そのため、すでにマンションを出た後でも、契約者の返済が滞ってしまうと返済義務が発生してしまいます。

連帯保証人を外す方法

離婚すると多くの方は連帯保証人から外れたいと希望するものです。

連帯保証人を外す方法としては次のような手段があります。

  • 家を売却する
  • 住宅ローン借り換え
  • 別の人が連帯保証人になる

 家を売却する

基本的に、連帯保証人から外れる方法は住宅ローンの完済のみになります。

住宅ローンを完済できるだけの貯金などがあれば、完済し連帯保証人から外れるとよいでしょう。

貯金などの手元資金では完済できない場合、マンションを売却し売却代金で住宅ローンを完済する方法が一般的です。

マンションを売却額で住宅ローンを完済できれば、問題なく連帯処方の義務も解除されるでしょう。

離婚では財産分与などの問題もあるため、多くの方はマンションを売却し現金化して生産する傾向があります。

 住宅ローン借り換え

今組んでいる住宅ローンを別の住宅ローンに借り換えることでの、連帯保証人から外れることが可能です。

先述した通り、連帯保証人は金融機関との契約で発生するため、連帯保証人が付いている住宅ローンの契約が終われば連帯保証人も解除できます。

ただし、別の住宅ローンの借り換えする場合、そのローンはどちらか一人での契約となるため、収入などの条件が悪い状態で審査を通す必要があります。

もともと収入が不足しているなどの理由で連帯保証人を付けている場合、単独の名義で借り換えることが困難な可能性が高いでしょう。

借り換えできない場合は、連帯保証人の解除もできないので注意が必要です。

 別の人が連帯保証人になる

借り換えもできない場合では、別の人を連帯保証人に指定することで解除できる可能性があります。

ただし、新しく連帯保証人を立てるのは難しいものです。

連帯保証人の責任はとても重いため、連帯保証人になってくれる人を見つけるのは簡単ではありません。

また、連帯保証人になってくれる人が見つかったとしても、金融機関が認めてくれなければ代わりをたてることもできないのです。

金融機関が新しく連帯保証人として認めてくれるのは、今の連帯保証人と同等以上の収入や信用のあることが必要になります。

収入や信用があり、なおかつ連帯保証人の重い責任も担ってくれる人というのはなかなか見つからないのが現実でしょう。

まとめ

連帯保証人が付いた状態でのマンション売却についてお伝えしました。

連帯保証人は返済が滞った場合に、債権者に変わって返済義務を負うとても責任の重い立場です。

通常の住宅ローンで連帯保証人を求められることはありませんが、ペアローンなどでは連帯保証人が必要になります。

その場合、離婚や任意売却時に連帯保証人に関してのトラブルに発展するケースがあるので注意が必要です。

この記事を参考に、連帯保証人の重要性を理解したうえで、連帯保証人に迷惑を掛けずにマンション売却できるようにしましょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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