マンション売却

【初めてのマンション売却】知っておきたい仲介・買取の違いと、媒介契約の種類を解説

マンションを売却しようと思っているのですが、仲介と買取って何が違うのでしょうか?あと売却をお願いする不動産屋さんの選び方を教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 仲介と買取の違いとは?
  • 媒介契約には3種類ある
  • マンション売却時の不動産会社の選び方

マンション売却と一口に言っても、実は様々な方法が存在します。

まずは仲介と買取。

不動産業者にそのまま買い取ってもらう手法が買取であり、仲介は不動産業者に仲介してもらうことで売却先を見つける手法です。

そして仲介を選んだ場合は不動産会社と媒介契約を行うことになるのですが、この時の契約にも数種類の方法が存在します。

今回は初めてマンションの売却を検討している方のために、仲介と買取のメリット・デメリット、3種類ある媒介契約について解説します。

仲介と買取の違いとは?

不動産会社と媒介契約を結び、マンションを売却する手段には、主に「仲介」と「買取」の2通りがあります。

仲介とは、不動産会社と契約を結んで仲介をお願いし、売却を目指す方法です。

仲介依頼時に結ぶ契約を媒介契約と呼びます。

仲介を依頼された不動産会社が営業を行って買い取り手を獲得し、マンションを売却します。

買取とは、不動産会社に物件を買い取ってもらう形での売却です。

所有者は不動産買取を行う業者とのみ取引を行うことになります。

売り主にとってはどちらの手段も一長一短となります。自分の希望に合わせて選択するのがよいでしょう。

例えば「適正価格での早期売却」を望む場合は、まず不動産会社へ依頼する形での「仲介」による売却活動を進めます。

それで成約の見込みが立たないと判断した時点で、「買取」での売却を検討。

この二段構えなら自分のマンションを適正価格で売却するチャンスがあり、それが見込み薄の場合もマンション売却を確実にしやすいケースが多いでしょう。

また仲介と売却の中間のような形態として、買取保証付き媒介契約を結ぶという方法もあります。

これは仲介の一種ですが、仲介において一定期間内に売却先を見つけられなかった場合は不動産業者が物件を買い取る形の契約になります。

①:仲介のメリット・デメリット

 主なメリット

  • 買取に比べ高めの価格で売れる可能性がある。
  • 買い取り手や価格に所有者の希望を反映できる。
  • 買い取り手と条件交渉ができる。

 主なデメリット

  • 契約期間中に売却できないリスク、売却が長期に渡るリスクがある。
  • 売り先行の場合は、居住中のマンションで買い取り手の内覧対応をしなければならない。
  • 媒介手数料(仲介手数料)が必要。

②:買取のメリット・デメリット

 主なメリット

  • 売却活動が不要なため契約締結と同時に売却するため、早く現金化できる。
  • 内覧対応が不要。
  • 不動産会社が買い取り手になるため媒介手数料が不要。

 デメリット

  • 売却価格は相場よりも安くなるのが普通。
  • 相場とほぼ同等の適正価格で売却するチャンスがない。
  • 価格交渉がしづらい。
  • 特に築浅の物件の場合、価格面で不利になりやすい傾向にある。

媒介契約には3種類ある

媒介契約には3種類ある

仲介によりマンションの売却を進める場合は、大まかには「価格査定 ➡ 不動産取引仲介会社と媒介契約締結 ➡ マンション売却活動 ➡ 成約」の手順で進められます。

この中で最も重要なのが「媒介契約」です。

マンションは売り主が自分で買い取り手を見つけ、直接取引で売却することができますが、売却交渉を行い、売買契約を結ぶためにはその専門知識と経験が不可欠になります。

このため一般には、不動産会社(不動産取引仲介会社)と媒介契約を結び、その会社の専門的なサポートを受けて売却活動を進めるのが通例です。

媒介契約は宅地建物取引業法により次の3形態に分かれています。

詳細は不動産会社によっても異なるため、契約内容は必ず締結前に確認するようにしましょう。

①:一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社へと同時に同じ物件の売却を依頼することができる契約です。

契約期間に法的な定めはありません。

契約期間中に売り主自らが次の買い取り手を見つけた場合は、直に買い取り手と取引を行うこともできます。

この契約の場合、契約の書式が「明示型」と「非明示型」に分かれており、売り主が任意で選ぶことが可能です。

明示型は他会社とも契約締結していることを告知する形であり、非明示型は他会社との契約締結を告知しない形となります。

いずれのタイプも他の媒介契約形態よりも売り主側の制約が少なく、売り主の自主的な物件売却の自由度が高くなっています。

反面、不動産会社に求められる義務も少なくなるだけでなく、人気エリア・優良物件と思われるマンション以外は営業活動に注力されないケースが多いと言われています。

②:専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産会社1社のみにしか物件の売却を依頼することができない契約です。

契約は最長3カ月。こちらも売り主が自ら買い取り手を見つけた場合は、契約期間中でも買い取り手と直接取引ができます。

また物件売却の仲介を担当する不動産会社はレインズ(国土交通大臣指定の不動産流通機構)への物件登録義務と、依頼主への販売状況報告義務(14日に1回以上の頻度)を負っています。

③:専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、不動産会社1社のみにしか物件の売却を依頼することができない契約です。

売り主が自ら買い取り手を見つけた場合でも、同契約を結んだ不動産会社を通じないと買い取り手との取引ができません。

契約は最長3カ月となっています。

この契約においては売却依頼を受けた不動産会社はレインズへの登録義務と、依頼主への販売状況報告義務(7日に1回以上の頻度)を負っています。

また媒介手数料を契約した不動産会社が独占できるので、営業活動を積極的に行うケースが多いと言われています。

マンション売却時の不動産会社の選び方

マンション売却時の不動産会社の選び方

マンションの売却を図る上において、タイミングの見極めと同時に重要なのが適正な価格査定と適切な不動産会社選びです。

マンションの売却期間(売出しから成約までの期間)は平均3カ月と言われています。

専任・専属専任媒介契約の期間が最長3カ月になっているのも、これが根拠とされています。

3カ月を過ぎても売却の見通しが立たない場合は、大半のケースが売出し価格設定の不適切さにあると推測されています。

マンションの売却には景気・地域経済、マンションの築年数・立地エリア、売出し価格など様々な要因・要素が絡み合ってきます。

価格査定の適正性はマンションの早期売却の可能性を高める前提にもなります。

このため価格査定は不動産取引全般を取り扱っている会社より、マンション取引専門の複数の会社へ依頼するのがベターです。

マンションの価格査定に関して、前者の会社よりマンションの価格査定の経験とノウハウが豊富だからです。

またマンション売却の仲介を依頼する不動産会社も、マンション取引専門の会社がベターと言えます。

不動産会社には建売住宅販売が得意、ファミリー向け分譲マンションが得意、高級分譲マンションが得意など、それぞれ得意分野があります。

自分のマンションのグレード・専有部の面積・立地条件・周辺の住環境などを把握した上で、マンションの特徴を上手く活かした売却活動をしてくれる不動産会社を選びましょう。

まとめ

マンションを売却するためには、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。

信頼できる会社と専任媒介契約または専属専任媒介契約を結べば、不動産会社は売り主のパートナーとなって売却活動のサポートをしてくれるはずです。

そしてこのサポートにより自分のマンションの適正な価格査定に基づく適正な売出し価格設定が可能になれば、売却成功までの活動もスムーズに進めやすくなるでしょう。

マンション売却においては、「この会社を選んで良かった」と思える最良のパートナーとなる不動産仲介会社を見つけるのが何よりも重要です。

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