マンション売却

マンション売却時の登記費用はどのくらいかかる?費用相場や必要書類など解説

マンションを売却しようと思っているのですが、登記費用ってどのくらいかかりますか?あと、必要な書類があれば教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 登記とは?
  • マンション売却時に必要な登記
  • マンション売却時の登記費用相場
  • 登記費用は誰が負担する?
  • 登記費用は譲渡所得計算において譲渡費用に含めることができない
  • マンション売却時の登記に必要な書類

「登記って何?」「登記費用が必要って聞いたけどいくらくらい?」そのような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

マンション売却では、所有権移転などで不動産登記の変更が必要です。

不動産登記は、自分の財産を守るために大事な役割を担っています。

しかし、不動産登記の変更が必要と言っても何をすればいいのか、いくらくらい掛かるのか、そもそも登記がなにかも分からないという方も多いものです。

この記事では、登記の基本や変更に掛かる費用などを分かりやすく解説します。

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登記とは?

登記とは?

登記とは、権利関係を第三者に明らかにするための制度のことです。

登記情報は、法務局の登記簿に登録されており、一般的に公開されています。

法人登記や商業登記・債権譲渡登記などさまざまな種類があり、マンション売却などの不動産に関わるのが不動産登記です。

不動産登記は、建物や土地の所在地や状態などの情報が登録された「表示の登記」と、所有権や抵当権などの情報が記載された「権利の登記」の2種類で構成されています。

これにより、土地や建物がどのような状態なのか所有者が誰なのかといった情報が記録され、第三者にも所有権者が誰にあるのかが明確に示せるようになるのです。

土地や建物は、住んでいる人が所有権を持っているとは限りません。

住んでいても、借りているだけという人は多いものです。

しかし、契約者同士であれば所有権の所在は分かりますが、第三者からはその所有権が誰にあるのか分かりにくいものです。

所有権を持っていない人からマンションを買ってしまうということも起こりえるでしょう。

そのような事態を防ぎ、安心して取引するためにも登記が重要となります。

基本的に物件は、名義人でなければ売却できない仕組みになっているのです。

相続などで、所有した場合でも所有権が故人のままでは売却できないので注意しなければなりません。

また、登記は自分の財産を守るためにも重要です。

登記には、「対抗権」があります。

対抗権とは、第三者に対して権利を主張できる権利のことです。

これにより、所有権があることを第三者に対して公的に証明でき、トラブルなどの際に法的な効力を発揮します。

登記では、「表示の権利」は変更時に申請の義務がありますが、「権利の登記」の変更には申告義務がありません。

所有権を登記する・しないは自分の意志によりますが、のちのちのトラブルを防ぐためには登記が必要です。

自分を守るためにも、所有権の移転などがあった場合は、必ず登記を変更するようにしましょう。

マンション売却時に必要な登記

マンション売却時に必要な登記

マンション売却で必要となる、不動産登記には次のような種類があります。

  1. 所有権移転登記
  2. 抵当権抹消登記
  3. 住所・氏名変更登記

それぞれ見ていきましょう。

その①:所有権移転登記

所有権移転登記は、土地や建物の所有者が変わる場合にする登記です。

不動産で名義変更といったら、この所有権移転登記のことを指します。

不動産の売買だけでなく、相続や贈与など所有権が変わるすべての場合で所有権移転登記します。

ちなみに、新築物件など元も持ち主がいない場合は、最初の登記となり「保存登記」と呼ばれています。

その②:抵当権抹消登記

抵当権抹消登記とは、抵当権を外すための登記のことです。

住宅ローンの残債がある場合、売却金額でローンを完済し抵当権抹消登記が必要となります。

抵当権とは、住宅ローンを組んだ場合、万が一、返済できなくなる場合に備えて担保として物件に確保するための設定するものです。

物件の売却の場合、この抵当権が付いたままでは売却できません。

そのため、住宅ローンを完済して抵当権と抹消してから引き渡しとなるのです。

この、抵当権を抹消するための手続きが抵当権抹消登記です。

ローン返済中であれば、引き渡しと同時にローンの完済と抵当権抹消登記します。

また、ローン完済後であっても、抹消登記していない場合は、手続きが必要となります。

抵当権が付いたままの物件では、所有権を買主に移転しても、抵当権を実行されてしまえば物件を競売にかけられてしまうのです。

そのため、抵当権が付いたままの物件では買い手が付かない場合や買主から減額を請求されてしまう可能性があるので注意しましょう。

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その③:住所・氏名変更登記

登記では、物件の住所や名義人の氏名などが記載されていますが、この情報は登記時のものが掲載され続けます。

住民票などで氏名の変更をした場合でも、自動的に更新されるものではないのです。

そのため、住所や氏名など書かれている内容に変更があった場合にするのが住所・氏名変更登記となります。

登記されている住所・氏名と現在のものとが異なると、売却できないため、所有権移転登記の前に住所・氏名変更登記が必要です。

変更があった場合は、その時点で変更登記しておくと、スムーズに売却を進めることが可能です。

マンション売却時の登記費用相場

マンション売却時の登記費用相場

気になるのは登記費用にいくらかかるのかということでしょう。

ここでは、登記費用の相場について見ていきたいと思います。

登記費用の考え方

登記費用として必要なのは「登録免許税」と「司法書士報酬」の2種類です。

登録免許税は、登記の変更に伴い国に支払う税金のことを言います。

税金ではありますが、実質的な変更手数料のようなものです。

また、基本的に登記変更は司法書士に依頼して手続きするため、司法書士への報酬が必要となります。

変更登記手続きを自分ですることも可能であり、その場合司法書士報酬は必要ありません。

費用を節約したいという場合は、自分で手続きするのを検討してもよいでしょう。

ただし、変更登記は一度に複数の変更手続きをするなど、手続きが煩雑で手間もかかるものです。

また、知識がなければ分からない用語などもあるため、司法書士へ依頼することをおすすめします。

マンション売却時の登記費用相場

マンション売却で必要な登記費用をそれぞれ見ていきます。

所有権移転登記の費用相場

所有権移転登記の登録免許税は次の計算で求められます。

登録免許税 = 課税標準(固定資産税評価額) × 税率

所有権移転登記での登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に税率を掛けることで算出できます。

土地と建物に分けて計算する必要があるので注意が必要です。

固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書で確認できます。

また、市役所などで固定資産税評価証明書を発行してもらうことでも確認できるので、事前に確認するとよいでしょう。

登録免許税の税率は、売買や相続などによって異なり、次のようになります。

取引土地の税率建物の税率
売買2%(軽減税率1.5%)2%(軽減税率0.3%)
相続0.4%0.4%
その他贈与など2%2%

売買の場合、土地・建物では軽減税率が適用できる場合があります。

所有権移転登記での司法書士報酬目安は、30,000円~60,000円です。

抵当権抹消登記の費用相場

抵当権抹消登記での、登録免許税は次のとおりです。

登録免許税=不動産の数×1,000円

不動産の数は、土地と建物は別で計算されます。

そのため、土地と建物の抵当権抹消登記では2,000円が登録免許税として必要となるのです。

マンションでは、建物1つにつき土地が1つついているのが一般的なため、土地と建物で2,000円が必要となります。

抵当権抹消登記手続きでの司法書士報酬は、10,000円~30,000円程が目安となります。

住所・氏名変更登記の費用相場

住所・氏名変更登記での登録免許税は次のとおりです。

登録免許税=不動産の数×1,000円

ただし、住所そのものの変更ではなく住所表示だけの変更は非課税となります。

住所・氏名変更登記での司法書士報酬は、5,000円~15,000円程が目安となるでしょう。

登記費用は誰が負担する?

登記費用は誰が負担する?

登記費用の負担は、明確な決まりはありませんが一般的に次のようになっています。

  • 所有権移転登記は買主
  • 抵当権抹消登記は売主
  • 住所・氏名変更登記は売主

所有権移転登記は、本来であれば売主と買主で負担するべきものですが、基本的には新しい所有権者である買主が負担します。

また、抵当権抹消登記と住所・氏名変更登記は売主が負担するのが一般的です。

費用負担者は売買契約書に明記されているので、確認するとよいでしょう。

それぞれの費用は、変更登記時に納付する必要があります。

司法書士に費用を預けて手続きしてもらうため、決済日に司法書士に支払う場合や事前に振り込むことが一般的です。

事前に、支払いのタイミングを確認しておく必要があります。

登記費用は譲渡所得計算において譲渡費用に含めることができない

登記費用は譲渡所得計算において譲渡費用に含めることができない

不動産を売却した場合、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得税の計算方法は次のとおりです。

  1. 譲渡所得(課税対象額)=売却利益-(取得費用+譲渡費用)-特別控除
  2. 譲渡所得税=譲渡所得×税率

課税対象となる利益では、物件の購入費にあたる取得費用と譲渡にかかった費用である譲渡費用が差し引けます。

譲渡費用では、仲介手数料や印紙税などが含まれますが、これに抵当権抹消登記費用を含められないのです。

抵当権抹消登記は、基本的には売却とは異なる過程で必要な費用と見なされています。

例えば、5年前に抵当権は抹消されているのにその時に手続きをせずに、売却時に手続きをした場合はどうでしょうか。

5年前にするべき登記費用を、現在の売却時の譲渡費用に計上するのは問題があるものです。

反対に、現在登記抹消と売却を同時にする場合であっても、5年前の抵当権抹消費用は計上できないのに、同時にする場合のみ計上できるのは不公平とも言えます。

そのため、抵当権抹消登記の費用は売却と同時に行われた場合であっても、譲渡費用に計上できないのです。

マンション売却時の登記に必要な書類

マンション売却時の登記に必要な書類

マンション売却で売主側が用紙する必要書類には、次のようなものがあります。

  • 登録済証(権利証)または登記識別情報通知書
  • 実印と印鑑証明(3か月以内のもの)
  • 固定資産税評価証明書
  • 身分証明書
  • 住民票(登記住所と現住所が異なる場合)
  • 売買契約書司法書
  • 士に依頼する場合は委任状
  • 抵当権抹消書類(抵当権の抹消に必要な書類。金融機関が準備する)

司法書士に依頼する場合は、これらの書類を司法書士が取りまとめて手続きします。

書類によっては平日の窓口でしか入手できないものもあるので、早めに準備に取り掛かるとスムーズに手続きできます。

提出時期や内容について司法書士から指示されますが、事前に確認して準備しておきましょう。

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まとめ

まとめ

マンション売却で必要な登記の種類や費用についてお伝えしました。

マンション売却では、所有権移転登記や抵当権抹消登記が必要となります。

登記することで、所有権の所在が公になり法的な効力を持てるので、トラブル回避のためには必ず登記変更しましょう。

登記変更手続きは煩雑になる場合もあるので、司法書士に依頼するのが一般的です。

登記について分からない場合は、不動産会社や司法書士に相談しながら進めることをおすすめします。

この記事を参考に、登記手続きについて理解し、スムーズな登記変更でトラブルのない売却を目指しましょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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