法人はマンションを売却すると消費税を納める必要がある？マンション売却時の消費税について解説

法人名義で購入したマンションを売却しようと思っているのですが、消費税を納める必要はあるのでしょうか？あと、課税対象にならない場合はどういった場合なのか教えてください。

といった悩みにお答えします。

「マンション売却って消費税が掛かるの？」そんな疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

マンション売却を個人でする場合には、消費税は掛かりません。

しかし、個人であっても消費税が掛かるケースや仲介手数料など消費税を支払わなければならないサービスもあります。

高額になるマンション売却では、消費税も安くはないため正しい知識が必要です。

この記事では、マンション売却に掛かる消費税の課税対象や納付法など分かりやすく解説します。

マンション売却の一通りの流れを知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください！

法人がマンションを売却すると消費税がかかる？

個人がマイホームとして居住していたマンションを売却する場合、消費税は掛かりません。

しかし、売主が個人ではなく法人である場合や個人でも事業目的の売買の場合は、消費税が課税されるのです。

そもそも、消費税とは商品やサービスなどの提供に対して課税される税金のことを言います。

消費税が課税される取引については、次のように定められているのです。

国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付け及び役務の提供に課税されますので、商品の販売や運送、広告など、対価を得て行う取引のほとんどは課税の対象となります。

そのため、個人がマイホームを売却する場合は事業には当たらないので課税されません。

反対に、事業として対価を得ることを目的としている法人や投資目的などの個人事業主の場合は、消費税が発生するのです。

消費税の課税・非課税

不動産売買での消費税の課税対象は、「誰が売るのか」だけでなく「何を売るのか」によっても課税が異なります。

取引対象による消費税の課税は次のとおりです。

その①：土地の取引は消費税非課税

不動産売買では、土地の取引は消費税が課せられません。

そのため、売主が法人であっても土地のみの売買であれば消費税が掛からないのです。

また、土地と建物をセットで取引する場合でも、消費税が課せられるのは建物部分のみの売買代金になります。

ただし、土地のみであっても土地を駐車場にした場合や地下駐車場とした場合は、土地ではなく設備という扱いになるため消費税が発生します。

その②：建物の取引は消費税課税

売買対象が建物の場合は、消費税が課せられます。

ただし、先述した通り個人が売主となる場合は消費税の対象外です。

これは、不動産会社に仲介したもらった場合でも、売主が個人であれば消費税は掛かりません。

ちなみに、消費税が課せられない居住用の住宅とは次のようなものが該当します。

 消費税が課せられない居住用の住居

たとえ、個人が売主であっても投資用のマンションや賃貸していた物件であれば、消費税の対象となるので注意が必要です。

その③：その他の消費税が課されるサービス

個人が居住していたマンションを売却する場合は、消費税は掛かりません。

しかし、個人が売主でも売却に付随する不動産会社などのサービスに対しては、消費税が課せられるものです。

消費税が課せられるサービスには、次のようなものがあります。

 消費税が課せられるサービス

とくに、不動産会社の仲介手数料の計算には注意が必要です。

不動産会社の仲介手数料は法律により上限が定められており、次の計算方法で求められます。

この売却金額とは、税抜き価格のことを指します。

不動産価格は税込み価格が表示されているため、売主が個人か法人か・建物を含めるのかによって仲介手数料の対象金額が異なるので注意しましょう。

消費税の課税事業者と免税事業者

個人や法人が事業目的で売却する場合は、消費税の課税対象となります。

しかし、事業目的であってもすべての売買が課税対象となるわけではないのです。

消費税が課せられるかどうかは「課税事業者」と「免税事業者」によって異なります。

課税事業者であれば消費税が課せられ、免税業者であれば消費税は課せられないのです。

売上高1,000万円超の個人事業主・法人は課税業者となる

課税事業者に該当するのかは、次のような基準を元に判定します。

個人の場合

ただし、免税業者であっても諸費税課税事業者選択届出手続きをしている場合は、課税業者となります。

法人の場合

ただし、事業開始時の資本金や出資金が1,000万円以下で新たに設置された法人の、設立1期目と2期目は課税されません。

基本的に、個人・法人とも基準となる期間の売上高が1,000万円を超えると課税業者となります。

一度課税事業者となり、売上高が1,000万円を下回って免税事業者となる場合は、管轄の税務署への届け出が必要となるので注意しましょう。

課税事業者がマンションを売却するときの消費税に関するポイント

ここでは、課税事業者がマンションを売却する場合の消費税に関するポイントについて解説します。

マンションの建物と土地を分ける必要がある

先述した通り、売主が課税事業者であっても土地取引に対して消費税は課せられません。

そのため、売却物件が土地と建物のセットの場合、土地と建物を分けて消費税を計算する必要があるのです。

マンションは基本的に土地と建物がセットとなっているため、それぞれの金額を明確にして消費税を計算しなければなりません。

建物と土地の案分方法

売買契約書に土地・建物それぞれの金額が明記されている場合は、その金額を元に算出します。

しかし、すべての物件で土地と建物が明確に記載されているわけではありません。

その場合に土地と建物を按分する方法には次のようなものがあります。

土地と建物の按分方法は明確な決まりがなく、売主と買主の合意でも決められます。

この場合、売主は消費税を安くしたいのでできるだけ建物価格を下げたいものです。

一方、買主は減価償却費用を多く計上するために、建物価格をできるだけ多くとりたい場合があります。

両者の思惑が異なるため、土地と建物の割合についての交渉は、トラブルに発展する場合もあり注意が必要です。

建物部分のみ消費税をかけて納税額を計算

土地と建物の価格が分かれば、それぞれに消費税を掛けて納税額を計算します。

よって上記の取引では、300万円の消費税が掛かり、税込み価格は5,300万円となるのです。

原則課税と簡易課税制度

マンション売却時の消費税の計算方法には次の2種類があります。

基本的な消費税の納税額は次のようになります。

事業者や、売上で受け取った消費税から仕入れ時に支払った消費税を差し引いた額を納税します。

原則課税とは、上記の通りに実際に受け取った消費税から支払った消費税の差額を納税する方法のことです。

前々年の課税売上高が5,000万円超の事業者であれば、この原則課税に基づいて納税する必要があります。

しかし、原則課税は実際の消費税を元に算出する必要があるため、規模の小さい事業者などには経理などの負担が大きいものです。

そのため、前々年の売上高が5,000万円以下の事業者は、簡易課税制度を選択することも可能になります。

簡易課税制度とは、支払った消費税を実際のもので計算するのではなく、受け取った消費税に一定の割合を掛けて支払い消費税を算出する方法です。

この一定の割合のことをみなし仕入れ率と言い、事業の分類によってその率が異なります。

不動産業の場合は、みなし仕入れ率が40%となるため、受け取った消費税×40%が支払い消費税として控除できるのです。

例えば、不動産売却で300万円の消費税をうけとった場合、300万円×40％＝120万円を支払い消費税として、差額の180万円を納税します。

ただし、不動産業と言っても賃貸や売買など業態はさまざまです。

業態によっては別の区分に該当してしまうため、みなし仕入れ率が異なってきます。

どの区分を適用するのかは専門家に相談するとよいでしょう。

また、簡易課税制度を適用するには、事前に税務署に届け出が必要となります。

消費税の納税手続き

消費税の納税額が判明したら、実際に納税が必要になります。

ここでは、消費税納税手続きについて見ていきましょう。

消費税の確定申告

消費税は確定申告で申告し納税する必要があります。

個人事業主と法人では申告期間が異なるので注意しましょう。

申告期間を超えて申告した場合や申告自体をしない場合、延滞税などのペナルティが課せられるので、申告期間に申告することが大事です。

消費税の納税

消費税の納税方法には、以下のような方法があります。

税務署や金融機関・コンビニでの支払いの場合は、現金での支払いが必要になります。

納税忘れが心配な場合は、口座振替で納税するのもよいでしょう。

口座振替であれば、自動的に納税されるため納税忘れの心配がありません。

支払いに行くのが面倒、普段からクレジットカードを利用している、法人カードで支払いたいという場合は、クレジットカードでの支払いも可能です。

ただし、クレジットカードは納税課の窓口や金融機関に行って手続きできるものではありません。

自治体のホームページから専用サイトで手続きする必要があります。

クレジットカード決済時の手数料は自己負担となり、決済金額によっては高額になることもあるので注意しましょう。

消費税の中間申告

一定額以上の消費税が課せられる事業者は、中間申告と中間納税が必要となります。

中間申告と中間納税は、直前（前年）に消費税額に応じて回数や有無が異なり、次のとおりです。

中間申告と納税を怠った場合も、加算税や延滞税などのペナルティが課せられるので注意しましょう。

また、48万円以下であっても届出すれば任意で、年1回の中間申告・納税が可能です。

納税額が高額になる場合は、中間申告・納付で納税の負担を軽減できるので、活用するとよいでしょう。

まとめ

マンション売却での消費税課税や計算方法・申告について解説しました。

マンション売却は、個人売却する場合は消費税がかかりません。

しかし、法人や投資目的などの個人の場合は消費税がかかります。

マンション売却では大きな金額が動くため、消費税も大きな支出になります。

何に対して消費税が掛かるのかを正しく理解し、適切に申告・納税する必要があるのです。

消費税の課税対象や計算方法は難しい場合があるので、不動産会社や専門家に相談しながら慎重に進めるとよいでしょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。