マンション購入

マンション購入時の住宅ローンの審査で銀行にチェックされるポイントについて解説します!

マンションを住宅ローンで購入したいのですが、が、銀行は何をチェックするのでしょうか?あとどういった銀行を選べばいいのかを教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 銀行はローン審査で何をチェックするのか?
  • 各銀行の特徴
  • 審査を有利にするための4つのポイント

マンションを購入するときにほとんどの人が住宅ローンの審査という関門を通ります。

「どんなところがチェックされるのかな?」と不安に思っている人は多いと思います。

住宅ローンの審査は10人に1人は落ちる可能性があると言われていますので、審査が通るまでは気が気じゃない心境ですよね。

銀行は、主に「借入する人の返済能力」と「物件の資産価値」という二点を審査します。

これらを審査するために具体的にどのようなところをチェックするのでしょうか?

この記事では、銀行側のチェックポイントとあわせて、各銀行の特徴、そして審査を少しでも有利にするための方法について紹介します。

これから住宅ローンの審査を申し込む人はぜひ参考にしてください。

銀行がローン審査でチェックする5つの項目

住宅ローンを申し込んだら、銀行は具体的に以下の5項目を審査しています。

  1. 本人の返済負担率
  2. 他社借入状況
  3. 勤続年数・勤務形態など
  4. 完済時年齢
  5. 物件の担保力

銀行側の目線を知ることで、住宅ローンを申し込むときに気を付けるべきポイントをイメージできるようになると思います。

1つずつ確認していきましょう。

その①:本人の返済負担率

銀行はまず、住宅ローンを借り入れる人が問題なくローンを支払っていけるかということを確認する手段として「返済負担率」をチェックします。

返済負担率とは、現在の収入に対して返済額がどれくらいの割合を占めるかを示す数字です。

たとえば住宅ローンの月々の支払いが15万円であれば年間の住宅費は180万円で、年収500万円の人にとっては返済負担率36%となり、やや重い数字とみなされます。

また、自動車ローンやフリーローンなどのような住宅ローン以外の返済があれば、その支払い額も返済負担率を計算する上で考慮されます。

他社借入がある場合は、審査に出す前にそちらも含めてシミュレーションを出さなければなりません。

なお、フラット35を取り扱う住宅金融支援機構の借入負担率の条件は以下のようになっています。

民間銀行においても近い基準を設けていることが多いので、ご自分の年収と物件価格に照らして参考にしてみてください。

年収区分総返済負担率
400万円未満30%
400万円以上35%

※総返済負担率とは、住宅ローン以外の他社借入などすべての返済を含めた支払いの年収に対する割合のことです。

その②:他社借入状況

現在の収入のほかに、他社で借入がないかということもチェックされます。

他社借入には、カーローンをはじめ、クレジットカードの残高、奨学金、携帯機種購入の際の割賦代金、消費者金融からの借入などがあります。

他社から借入している金額は、上の項目で説明したように返済負担率に含んで計算されます。

そのため、借入が大きいほど住宅ローンの審査に影響があることになります。

また、他社から借入しているローンに支払遅延などがあるときも審査に影響を及ぼします。

これまで借入してきたローンに遅延したことがないかチェックしましょう。

なお、これらの他社借入状況については住宅ローン審査申込時に自己申告することになりますが、そのときに借入を過少に申告しても銀行側は個人信用情報で確認することができますので、申告内容と相違があるということは確実に把握されます。

申告内容と個人信用情報の状況が異なると、申込者が嘘をついていると思われてしまい、銀行側の心証が悪くなります。

結果的に審査に影響を及ぼすことがあります。

単に借入していたことを忘れていて申告しなかった場合であっても悪い印象を与えてしまいますので注意しなければなりません。

他社借入状況は銀行側には確実に把握されるということを意識し、審査を申し込む際は慎重に借入状況を整理して正確に申告するようにしましょう。

その③:勤続年数・勤務形態など

住宅ローンの審査では本人の勤続年数や勤務形態などもチェックされます。

勤続年数があまりにも短いと「この人は本当に今の仕事を続けられるのかな?」と思われてしまい、審査上は不利に働いてしまうことがあります。

そのため、ほとんどの銀行では借入条件の中で「勤続年数〇年以上」と基準を設けています。

また、勤務形態がアルバイトや派遣社員などの場合も同じ理由で審査が厳しくなります。

派遣社員から正社員になったなどのケースでは、派遣社員時代の勤務期間も勤続年数としてカウントできる場合がありますので、勤務年数や形態で不安なことがあるときは銀行の窓口に相談してみましょう。

その④:完済時年齢

住宅ローンの返済が完了するとき、本人が何歳になっているかということをチェックされます。

通常は住宅ローン借入条件の中で完済時年齢の上限が決まっていることが多いですが、一般的には高齢になるほど年収は下がりますので、なるべく早めに完済できる年数でローンを組む方が審査上は有利です。

その⑤:物件の担保力

住宅ローンを融資する銀行は、購入するマンションに対して担保権を設定します。

担保権は、もしも借入した人が返済できない状況に陥ってしまったときに、物件を差し押さえて債権を回収するためのものです。

そのために銀行は物件の資産価値を把握しておく必要があります。

銀行側が評価する物件の資産価値のことを「担保評価」といいます。

購入を検討しているマンションの築年数が古い場合やあまり需要がない物件である場合は担保評価が低くなるため、住宅ローンの審査上は厳しくなることがあります。

担保評価で問題になりそうな物件の購入を検討しているときは、事前審査の段階で銀行に個別相談をした上で売買契約を締結するようにしましょう。

各銀行の特徴

ここからは金融機関別での特徴について紹介したいと思います。

  1. メガバンク系
  2. 地方銀行
  3. 信用金庫等
  4. ネット銀行

住宅ローンの審査においては各金融機関によっても特徴があり、銀行によって借入内容や審査条件が若干異なるので確認しておきましょう。

メガバンク系

資本の規模が特に大きい銀行をメガバンクといいます。

日本では、三菱UFJ銀行や三井住友銀行、みずほ銀行などが代表的なメガバンクと言われています。

銀行の持つ資本力が圧倒的に大きく、大口の融資を低金利で貸し付けることに強いという特徴があります。

その反面、住宅ローンなどの融資の審査は比較的厳しくなります。

年収などの属性もシビアに見られますので、物件の担保評価が抜群に良くても一定の基準を満たしていなければ審査に落とされるということもあります。

 メガバンクの住宅ローン審査の特徴

メリット金利が低い
デメリット融資の判断が事務的で、人によっては対応がドライに感じることもある
向いている人公務員や大企業社員など、安定した職種に就いている人

地方銀行

地方銀行は、各地に拠点を構える地域密着型の銀行です。

メガバンクに比べると資本力は小さく金利は若干高くなりがちですが、購入者にとっては気軽に相談しやすいというメリットがあります。

審査についてもメガバンクより優しい傾向があるので、メガバンクで審査に落ちても地方銀行では通ったというケースもあります。

会社の給与口座やマイカーローンなどで利用経験がある場合は金利の優遇が受けられる可能性もあります。

 地方銀行の住宅ローン審査の特徴

メリット・相談しやすい
・金利優遇が受けられる場合がある
デメリット・メガバンクに比べると金利が高くなりがち
向いている人・既に地方銀行との取引実績がある人など

信用金庫等

信用金庫などの金融機関は、「銀行法」によらずに設立された法人です。

株式会社である銀行とは違って営利を目的としない金融機関なので、地方銀行よりも親密度が高いことが多く、イレギュラーな案件も臨機応変に対応してくれる傾向があります。

審査においてはメガバンクや地方銀行よりも優しいため、収入が安定しない個人事業主の人でも借入できる場合があります。

 信用金庫の住宅ローン審査の特徴

メリット・相談しやすい
・審査基準が優しい
デメリット・メガバンクや地方銀行に比べて金利が高い
向いている人・個人事業主の人
・他銀行で既に審査が断られた人

ネット銀行

窓口や実店舗を設けず、手続きはすべてインターネットで行うことができるのがネット銀行です。

今ではかなり普及しているので、口座を持っているという人も多いのではないでしょうか。

ネット銀行が扱う住宅ローンの最大の特徴は、なんといっても金利の低さです。

実店舗やスタッフの対応がなく経費がかからないので、業界最安値の金利を実現しています。

ネット銀行の住宅ローンであれば金利1.0%以下という数字は当たり前で、最近では0.4%台のローン商品も現れているほどです。

ただしネット銀行は店舗がないので、個別相談はすべてコールセンターを通して行うことになります。

基本的には購入者が自分で調べて申し込んでくださいというスタンスなので、対応は非常に事務的な印象があると思います。

 ネット銀行の住宅ローン審査の特徴

メリット・超低金利
デメリット・窓口がないため、個別相談がしづらい
向いている人・インターネットから自分で情報収集ができる人

審査を有利にするための4つのポイント

ローン審査時の銀行側のチェックポイントを踏まえて、審査を有利にするためにすべきことを4つご紹介します。

  1. 不必要な借入は控える
  2. 自己資金は多い方が有利
  3. 収入合算者がいた方が有利
  4. 担保評価が高い物件が有利

1つずつ見ていきましょう。

その①:不必要な借入は控える

住宅ローンの申し込みをしている期間は、不必要な借入は極力避けるようにしましょう。

現在契約中のクレジットカードやカードローンの使用可能枠も返済負担率の一部とみなされることがありますので、使っていないものがあれば解約するのが望ましいです。

特に注意しておきたいのが事前審査から本審査までの期間です。

事前審査に通過したことで安心してカーローンなどを組んでしまったことで返済負担率がオーバーしてしまい、本審査で落とされてしまうというケースがたまにあります。

本審査が通過して融資実行が終わるまでは新規借入はなるべく避けるようにしましょう。

その②:自己資金は多い方が有利

自己資金比率を多くすることで返済負担率が減りますので、審査上は有利になります。

それだけではなく、自己資金を出せる人は堅実にお金を管理できる人であると評価されるので、銀行からの信用力も高まります。

ただし、自己資金を出しすぎて手持ち資金がなくなってしまうと生活に支障が出ることもありますので、ご自分のライフプランと照らし合わせながら無理のない範囲で金額を決めるようにしましょう。

その③:収入合算者がいた方が有利

銀行が返済負担率を計算するとき、連帯名義人がいれば全員の年収を合算して考えます。

一人の年収が500万円でも夫婦の合算年収が1,000万円ということであれば返済負担率はぐっと軽くなり、審査では有利に働きます。

ただし連帯名義で契約をする場合は、たとえば共有者の一方が過去に返済事故がある場合などの不利な事項についても審査の全体に影響を及ぼします。

結果的に単独での申し込みの方が審査に通りやすい場合もあるということも補足事項として意識しておくようにしましょう。

その④:担保評価が高い物件が有利

購入するマンションそのものが銀行の担保になるので、資産価値が高ければそれだけ住宅ローンの審査が通りやすくなります。

逆に言うと、築年数が古いマンションなど資産価値が低いときは、本人の年収が高い場合であっても審査に通らないケースもあります。

また、鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年と言われており、残存年数が少なくなるほど建物の評価は低くなり土地だけの評価に近づいていきます。

住宅ローンを申し込むときは資産価値の部分も意識しなければなりません。

なお、担保評価が借入額に届かず審査が厳しいときは、他に提供できる不動産を持っていれば共同担保にすることで審査に通るという場合もあります。

担保評価に不安がある物件を購入する場合は、あらかじめ銀行へ個別相談してみましょう。

まとめ

銀行が住宅ローンの審査をする際のチェックポイントと合わせて、各金融機関の特徴、ローン審査の有利な進め方について説明してきました。

銀行側の目線を押さえておくことで、審査の申し込みで注意するべきポイントがイメージしやすくなると思います。

また、各銀行によっても審査の難易度や住宅ローン商品の特徴は異なりますので、申し込む前にしっかりリサーチして臨みたいところです。

この記事を書いた人

真地 リョウ太(ペンネーム)

30代男性

資格:宅地建物取引士・FP2級・行政書士試験合格

学生時代は不動産業界への強い関心があり、大学では取引関連法を学んでいました。

新卒後すぐに不動産業界に飛び込み、現在は土地売買や相続案件など幅広い実務を担当しています。得意分野は取引法務です。法律の知識をもっと深くしたいという想いから、仕事をしながら独学で行政書士の試験に合格しました。

資格取得によって身に着けた知識と実務で培った経験を活かして、不動産オーナー様のお役に立てるよう日々頑張っています。趣味は旅行。座右の銘は「我以外、皆我が師」

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