といった悩みにお答えします。
マンションを購入する場合、住宅ローンを利用してマンションを購入する人が約75%程度といわれています。
つまりほとんどの人が住宅ローンを利用してマンションを購入しているのですが、住宅ローンを組む時には審査が必要です。
審査の結果、住宅ローンで借りることができないかもしれないのです。
では、この住宅ローンの申し込みや契約において保証人は必要なのでしょうか？
この記事では、マンション購入における住宅ローンの契約における保証人の有無について解説します。
目次
マンションを購入するときに保証人は必要？
マンションを購入するときに住宅ローンを利用する場合、保証人は必要なのでしょうか？
住宅ローンを利用する場合の保証人の有無や保証人と連帯保証人の違いについて解説します。
一般的には保証人は必要としていない場合が増えている
住宅ローンに限らず金銭消費貸借契約を締結する場合において、連帯保証人を付保しなければいけない場合があります。
これはお金を貸した方が、万が一返済が滞った場合において、とりっぱぐれがないように連帯保証人を付保しているのです。
以前の住宅ローンを申し込み場合は連帯保証人を付保しなければいけないケースがほとんどでした。
しかし近年の住宅ローンを申し込む場合は、保証人を付保しないケースが増えています。
これは、連帯保証人をつけたくともつけてくれるような身内が少なくなってしまったり、身内がいても関係が希薄になっていたりするケースが増えているためです。
また、連帯保証人をつけていたとしても完済までの長い期間にすでに亡くなっている場合、請求が困難になることも連帯保証人を付保しなくなった要因といえます。
あわせて連帯保証人を付保しても、支払いを拒絶され裁判となり、費用がかかるのであまり意味がないといったこともあるでしょう。
このような点からも連帯保証人を付保しないケースが増えているのです。
保証人と連帯保証人の違い
保証人となる場合はただの保証人と連帯保証人の2通りがあります。
では保証人と連帯保証人にはどのような違いがあるのでしょうか？
まずは、保証人について解説しましょう。
保証人とは民法第446条において「主たる債務者がその責を履行しない場合に、その履行に際し、責任を負う者」となっています。
つまり、ローンの契約者がお金を返済しない場合、契約者の代わりに支払う義務を負う人といった役割です。
しかし、保証人の場合は、債権者に対して3つの権利を有しています。
この3つの権利とはどのようなものでしょうか？
もしも債権者が債務者より早く保証人に請求してきた場合、保証人に請求する前に請求された場合、自分より先にローンの契約者に請求することを要求できます。
これを催告の抗弁権といいます。
次に債権者が保証人に債務者が支払わない金額を請求する際、債務者に財産があり、それを証明できれば債権者の請求を拒否することが可能です。
これを検索の抗弁権といいます。
3つ目の権利が、保証人が複数いる場合、債務は平等に分割できる点です。
これを分割の利益といいます。
保証人には以上の権利があるので、すぐに債務をすべて支払わなければいけないというわけではありません。
これが連帯保証人となるとどうなるのでしょうか？
連帯保証人は、保証人と同等の義務を負いますが、連帯保証人にはこの3つの権利がありません。
つまり、債権者の支払い請求に対して拒否することができないのです。
保証人よりも連帯保証人の方が非常に重い立場を有します。
マンションを購入する場合は保証会社に加入する人が多い 保証会社とは
住宅ローンの契約において、連帯保証人の付保がなくなった要因の一つとして保証会社の存在も非常に大きいといえるでしょう。
ではこの保証会社とはどのようなものなのでしょうか？
ここからは保証会社について解説します。
住宅ローンを利用する場合は保証会社の加入が必須
住宅ローンを利用する場合連帯保証人を付保しない代わりに保証会社へ加入することを求められます。
保証会社とは、万が一債務者が返済を滞納した場合、債権者は保証会社に請求すれば保証会社から支払われるという役割です。
ローン契約者の債務はそのまま残り、請求先が債権者から保証会社に代わります。
しかし、債権者は保証会社から支払われますので債権保全という点では債権者にとってとてもメリットがあるのです。
現在では保証会社への加入は必須となっており、保証会社への加入を拒否すると住宅ローンの申し込み自体ができません。
保証会社に加入する場合の保証料について
保証会社に加入する際、住宅ローンの契約者は保証料を支払わなければいけません。
保証料は保証会社によって異なりますので、一概にはいえません。
一般的には、融資金額が1,000万円毎に20万円程度といわれています。
3,000万円を借り入れする場合は約60万円程度を見込んでおく必要があるでしょう。
大きな費用となりますので、あらかじめ把握しておくことと、金融機関によっては、金利に上乗せして支払う方法がとられています。
金利上乗せ型だと最初に費用を支払う必要はありません。
なぜ保証会社は必要？
近年、保証会社への加入が義務つけられたのはいったいなぜなのでしょうか？
これは前述しましたが連帯保証人を付保しても非常に手間がかかることが挙げられます。
また、連帯保証人を付保できる環境にない人が多くなり、住宅ローンの申し込み自体ができないケースも増えていることも要因の一つです。
保証会社に加入さえすれば、債権者はローンの滞納を心配することがありません。
また、万が一滞納が続いた場合、差し押さえや強制執行といった手続きも保証会社が行うので、債権者の立場からすると安心して住宅ローンを貸し出すことができます。
また、ローンの契約者も、身内に連帯保証人を頼む必要がなく、費用は掛かりますが気軽に頼むことが可能です。
フラット35なら保証会社も加入が不要？
住宅ローンの中には保証会社への加入が不要な場合があります。
代表的なのがフラット35です。
フラット35とは住宅金融支援機構が全国300以上の金融機関と連携して取り扱っている商品をさします。
特徴は全期間金利変動がない点と、保証会社への加入が不要な点です。
保証会社への加入が不要ということは、保証料を支払う必要がありません。
コスト面や金利が安定しているといった点で大きなメリットといえるでしょう。
マンション購入において連帯保証人が必要なケースとは？
住宅ローンの契約においてすべての申し込みにおいて連帯保証人が不要だというわけではありません。
一部連帯保証人を求められる場合があります。
ではどのようなケースにおいて連帯保証人が必要なのでしょうか？
住宅ローンの申し込みにおいて連帯保証人が必要となるケースを解説します。
夫婦とも収入があるケース
夫婦ともに収入があり、双方の収入がなければ住宅ローンが通らない場合は、連帯保証人をパートナーにしなければいけない場合があります。
これは夫婦二人の収入があってこそ、この金額の住宅ローンを借りることができるので、離婚されても返済には責任を持たせているのです。
共有名義で購入する
共有目義でマンションを購入する場合は、夫をローン契約者、妻を連帯保証人として住宅ローン契約をするケースがあります。
これは、妻が現金を半分出し、住宅ローンを半分夫が契約する場合によく見られるケースです。
この場合、妻は担保提供者であり、連帯保証人となります。
基本的に、住宅ローンを申し込む場合は購入するマンションが担保です。
つまり現金を半分提供しているマンションを担保として提供しなければいけないわけですので、担保提供者となります。
この場合は金融機関から担保提供者を連帯保証人として求められるケースが多いので、連帯保証人を求められるのです。
審査によっては保証人を条件とされる
連帯保証人を付保するかしないかといった点は、金融機関の意向が最も大きく反映します。
審査の内容によっては連帯保証人を条件とする場合があるのです。
これは、住宅ローンの回収に若干の不安があるケースにおいて連帯保証人を求められます。
連帯保証人を絶対に求めないというわけではありません。
審査が進むに連れ、金融機関の審査規定に少し足りない場合などについて連帯保証人の追加を指定されることがあるのです。
どのケースで連帯保証人を求められるのかは金融機関の審査基準によって異なり、またその審査基準は公表していません。
他の借入が多い
年収的には住宅ローンの基準に合っているが他での借り入れが多い場合などにも連帯保証人を求められる場合があります。
住宅ローンの返済だけではなく、他の返済も含めた中においては、年収的に少し厳しい場合も連帯保証人の追加を求められる場合があるといえるでしょう。
勤続年数が短い
住宅ローンは、長期間の返済を前提としています。
つまり、今の年収がすっと続いて十分に返済できるのかといった点も、金融機関はチェックしています。
勤続年数が長ければ、比較的安定して今の年収が続くだろうと想定しますが勤続年数が短いと退職してしまうかもしれないといったリスクを金融機関は感じるのです。
勤続年数によっては連帯保証人を求められます。
収入が少ない
基本的に収入が少ない場合も連帯保証人を求められる可能性があります。
希望の住宅ローン額に年収が満たさなければ、そもそも審査自体は断られるでしょう。
しかし、連帯保証人を追加することで審査が通る位の年収差なら追加を依頼される可能性があります。
マンションを購入するときに保証人を頼みたくない 対策は？
マンションを購入する際、基本的には連帯保証人の付保はほとんど少ないと前述しました。
しかし絶対ではなく、ケースによっては連帯保証人の付保を求められるとも解説しました。
連帯保証人を頼むのはどうしても嫌だという気持ちの人も多いのではないでしょうか？
ここからは、連帯保証人保証人の追加を依頼された場合に依頼を避ける対策について解説します。
頭金の額を増やす
連帯保証人の追加を依頼される理由の一つは住宅ローンの額が多くて、規定の年収に少し足りない場合などです。
つまり、借入額を減らすと連帯保証人の付保をしなくていい場合があります。
住宅ローンの額を減らす方法として、頭金の額を追加することが挙げられます。
どの程度頭金の額を追加すると連帯保証人が求められないのか?若しくは、頭金を増加してもそもそも連帯保証人の付保を避けられるかどうかは金融機関次第です。
しかし、住宅ローンの借入額が多すぎるといった理由ならば、頭金の追加は効果的な対策といえるでしょう。
購入するマンションのグレードを落とす
住宅ローンの借入金額が多いと、連帯保証人を付保しなければいけないケースが多くなります。
つまり住宅ローンの借入額を減らすと連帯保証人を付保しなくていいかもしれません。
購入するマンションのグレードを落として少し安いマンションにしてはいかがでしょうか？
様は借入金額を減額することが、連帯保証人が必要なくなる可能性が高いので借入額を下げるためにももう少し安いマンションにするということも効果的です。
家族に支援してもらう
マンションを購入するときに、住宅ローンを利用しない人の中には親など別世帯の家族にマンション資金を援助してもらっている人もいます。
実の親や祖父母からマンション購入の資金を援助してもらうと一定額贈与税が非課税になる特例を受けることが可能です。
新築マンションや不動産会社が売主だった場合、2021年4月～12月の間に贈与を受けると、一般住宅では700万円、優良住宅では1,200万円までは非課税です。
個人が売主の場合は、一般住宅では300万円、優良住宅は800万円が非課税となります。
他にも一定の要件はあるのでしっかりと要件を確認しなければいけませんが、このような特例を利用して住宅ローンの借入額を減らすことも効果的な方法です。
マンション購入する場合 保証人について気になることは？
いくつかのケースにおいて連帯保証人の付保が必要になるケースがあります。
住宅ローンは、長期間にわたる返済となりますので、その間に連帯保証人との関係性が変わっている場合があるでしょう。
ここからは連帯保証人において気になる点を解説します。
保証人であるパートナーと離婚した場合
もしも奥様が連帯保証人になっていて、離婚した場合、連帯保証人は外れることになるのでしょうか。
離婚しても連帯保証人を外れることはできません。
万が一ローンの契約者が返済の滞納などを行った場合には、離婚したとはいえ連帯保証人へ請求が行きますので注意しておきましょう。
保証人は契約途中で外せるのか？
連帯保証人は、返済が続いている途中で外れることはできません。
例えば別の連帯保証人を付保できる場合、金融機関が認めるならば、今の連帯保証人を外すことは可能です。
しかし、ほとんどレアなケースで多くの場合は断られることが多いでしょう。
つまり、連帯保証人になる場合は、長期間にわたり責任を負うということになりますのでしっかり分かったうえで連帯保証人を引き受けなければいけません。
保証人が亡くなった場合の対応は？
住宅ローンの返済期間中に連帯保証人が亡くなってしまうことも考えられるでしょう。
連帯保証人が亡くなった場合、連帯保証人の債務は相続人に引き継がれます。
普通、ローン返済に滞納がないと気づかないことがあるかもしれません。
つまり知らないうちに、相続人は、連帯保証人の債務を引き継いでしまうかもしれないのです。
連帯保証人の責任は非常に重いので、被相続人にはきちんと生前に確認しておかなければ思わぬトラブルに見舞われます。
追加の融資は保証人に影響ある？
例えば、大幅にリノベーションをしたいので追加融資をしている場合、この融資は連帯保証人に影響があるのでしょうか？
連帯保証人が債務を負うのはあくまでも住宅ローン部分の債務についてです。
追加で別融資されたものまで責任は及びません。
しかし、追加融資の分も連帯保証人となっていると、当然ながら追加融資にも連帯保証人として責任の範囲は及びます。
まとめ
近年ではマンション購入の際、保証人の追加を求められるのは少なくなりました。
保証会社に加入することは必須となりましたが、その分、連帯保証人などを頼むわずらわしさはなくなりましたので、プラスと感じる人も多いのではないでしょうか？
しかし、住宅ローンの審査内容によっては連帯保証人の追加を求められます。
万が一連帯保証人の追加を要求された場合に頼める人がいなかった場合は、頭金を追加する、安いマンションに替えるなどの対策が必要です。
