マンション購入

マンション営業から見る購入時の注意点とは? 対策などを解説

営業マンの立場から見て、マンションを購入する際の注意点を知りたいのですが、本音で教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • マンションの営業マンが見る購入時の注意点
  • マンションの営業マンが見る購入時の注意点 ①エリアの安全性
  • マンションの営業マンが見る購入時の注意点 ②資金計画
  • マンションの営業マンが見る購入時の注意点 ③エリア相場
  • マンションの営業マンが見る購入時の注意点 ④資産価値

気に入ったマンションがあり購入したいと思ってもほかの人がこのマンションをどう思うのだろうかと気になることはないでしょうか?

また、自分にこのマンションが購入できるのかどうかが不安に感じてしまうことはないのでしょうか?

マンションのことを一番よく理解し、購入者にふさわしいマンションかどうかを一番適切に理解できる人はマンションの営業マンです。

マンションの営業マンはマンションの良し悪しや、その人にふさわしいマンションであるのかといった点をどのような観点で観察しているのでしょうか?

この記事では、マンションの営業マンの観点から見るマンション購入時の注意点について解説します。

マンションの営業マンが見る購入時の注意点

まずは、マンションの営業マンが見る購入時に注意して観察している箇所について解説します。

マンションがあるエリアの安全性を知る

マンションがあるエリアの安全性についてチェックすることでいいマンションかどうかの判断を行っています。

エリアの安全性には、災害が起きやすいエリアなのかどうか?

災害の中でも特に注意が必要な地震が起きた場合の被害が甚大かどうか?

治安状況はどうかといった点を注意しています。

マンションを購入したのは良いが、災害で悩まされる、犯罪が起こりやすく物騒なエリアだったなど、住んだのちの快適性に大きく影響するところです。

つまりエリアの安全性はそのまま居住者の快適性に繋がります。

いくらきれいで安いマンションでもそのエリアの特性を安全性の観点から観察しているのです。

資金計画がしっかりできているかを知る

マンションの購入者の資金計画においてもしっかりと判断していかなければいけません。

かなり無理をしてマンションを購入してしまうと、住宅ローンの返済など、長い間ローン返済の負担に悩まされてしまうことになるでしょう。

特に住宅ローンの借り入れから返済となると長期間にわたります。

どこかでつまずいてしまう可能性があると、最悪の場合せっかく購入したマンションを手放さなくてはいけません。

購入希望者の資金計画がしっかりと先を見据えたものになっているのか?

修繕などの対策は行えているのかといった点もマンションの営業マンには大切な着目点です。

そのエリアの相場を知る

エリアの相場に対してそのマンションの価格が適正なのかどうかといった点も非常に重要な観点です。

このエリアでこの価格ならば安いといった判断や、もっと条件がいいマンションがあるといった判断もエリアの相場を知らなくてはできません。

エリアの相場観はマンションの営業マンにとって欠かせない要素であり、自然と身についているものでもあります。

一般の人ではあまりわかりにくい点ですが、マンションの営業マンは絶対に備わっていなければいけません。

売却時の資産価値を知る

場合によっては、マンションを売却するケースが出てくるかもしれません。

購入者のライフスタイルが変わり売却となったときの資産価値がどの程度下がるのかといった点にも注目しています。

大きく資産価値が下がるようなマンションであると判断した場合は、売却しようと思っても住宅ローンの返済ができずに売却できないかもしれません。

なかなか資産価値が下がらないエリアはどこなのか?

購入しようと思われているマンションは、10年後、どのくらいの金額になるのかといった点に対しても観察しているのです。

マンションの営業マンが見る購入時の注意点 ①エリアの安全性

このようにマンションの営業マンは、さまざまな観点からいいマンションかどうかの見分けを行っています。

つまり、マンションの営業マンの観点を知ることで自分が購入しようとしているマンションの注意点などがわかるのです。

先ほど

  • 安全性
  • 資金計画
  • 相場
  • 資産価値

といった観点からの観察について述べました。

ここからはそれぞれの観点をもう少し詳しく分析してみましょう。

ハザードマップの確認

災害リスクに関してはハザードマップを確認することが最も費用がかからない方法です。

ハザードマップとは、災害が起こった際に被害を抑えることを目的として利用されています。

水害や土砂崩れが起こった場合に被災する想定区域の特定、避難場所や避難経路といった位置を表示している地図です。

ハザードマップを活用し、そのマンションがあるエリアは被災に対して耐性があるかどうか、被災したときの避難経路は充実しているかといった点を理解できるマップです。

ハザードマップは各市町村で配備されており、無償で提供されています。

さらに近年では、インターネット上で確認することも可能となっていますので、非常に身近に利用できる資料です。

災害リスクを判断するのに貴重な資料といえます。

耐震基準の確認

災害の中でも甚大な被害を巻き起こす恐れがある災害が地震です。

しかし、残念ながら、地震の予測は全くできません。

例えば、2011年3月11日に起こった東日本大震災や2016年の熊本地震など、そう地震の危険性が叫ばれていない地域でも起こっています。

このような地震に対する対策としては耐震に関する備えです。

耐震構造となっているのか免震構造となっているのかといったところもしっかりと掴んでおきたい項目といえるでしょう。

築年数が浅いマンションや新築のマンションなどは比較的耐震に関する備えができているケースが多いといえます。

しかし、築年数が経過しているマンションに関しては耐震に関する備えが不十分と感じることがあるかもしれません。

耐震設備がしっかりと搭載されているマンションかどうかといった点も今後のマンション選びでは大切な観点の一つといえます。

犯罪状況の確認

治安状況に関しては、普段の生活において非常に気になる項目といえるでしょう。

そのマンション自体はきれいで価格が手ごろだったとしても、駅までの道が非常に暗くて治安に不安に感じてしまうとせっかくの気に入ったマンションも台無しです。

また、地域の報道などで犯罪の報道が多いと、治安が悪いと感じてしまい毎日の生活において不安を感じてしまうでしょう。

まず、マンションの営業マンは、マンションの防犯設備に目を向けてみます。

オートロック、防犯カメラ、鍵の防犯性や、管理人の在籍時間などが注目点です。

また、近隣の治安状況はエリアにおける警察署の犯罪状況をチェックしてみましょう。

どのような犯罪が多いのか?どの地域で頻繁に起こっているのかといった点をチェックできます。

このような点も注意点として挙げられます。

マンションの営業マンが見る購入時の注意点 ②資金計画

資金計画も欠かさずにチェックしておく項目です。

前述しましたが毎月の返済に苦しんでしまうような資金計画では、マンションを購入してしまったがために毎月の支払いに苦しんでしまうことにもなりかねません。

ここからは、資金計画のチェック項目について解説します。

自分たちの資金分析

まずは、自分たちの資金分析から始まります。

例えば共働きのご家庭で、夫婦二人の収入でぎりぎりの返済を計画しているとしましょう。

奥様が、仕事ができない状態になった場合の返済計画だと後々返済ができない可能性も考えなければいけません。

また、子どもさんが小さい場合は、成長につれて教育費がかかってくるでしょう。

つまり将来、余計な支出がかかるということになるのです。

このようなライフスタイルによる支出は、購入者の状況によって大きく異なります。

一般的には収入の20%~25%程度をローンの返済に見ておくといいといわれていますが、これもほかに支払いがある場合などで異なるといえるでしょう。

今後の10年程度のライフプランなどから毎月の返済できる上限などをあらかじめ決めておくなどといった目線でのマンション選びが大切なポイントです。

頭金の準備額の設定

マンションを購入する場合、全額をローンで借り入れしている人も少なくありません。

しかし、借り入れする金額が多ければ多い程、毎月の返済で苦しんでしまうことになります。

できれば、頭金を入れて借入額を減らし、毎月の返済負担を少なくしたいものです。

借入額に対する返済の多さに関しても営業マンのチェックポイントです。

一般的にマンションを購入する場合、価格の2割程度を頭金として準備しようといわれています。

頭金を入れなくても十分に返済できるだけの収入があれば心配はいりません。

しかし、できる限り毎月の負担を減らしたいのであれば頭金の金額をどの程度に設定するかを考える必要があります。

金利による金融機関の選択

金融機関をどこにするのかも返済に大きく影響します。

というのも住宅ローンの商品内容は、多少金融機関ごとに異なるからです。

同じく住宅ローンの金利においても各金融機関で異なります。

住宅ローンを申し込もうと思っている金融機関とどのくらいの付き合いがあるのかも金利が影響するポイントです。

どの金融機関を選ぶのかにおいて金利負担が大きく異なりますので、どの程度の金利で借り入れしているのかといった点も注目されるポイントといえるでしょう。

マンションの営業マンが見る購入時の注意点 ③エリア相場

なかなか一般の人にはわかりにくいのがエリア相場です。

しかし、エリア相場を知っておくことはマンション購入において大きなプラスポイントになる場合があります。

エリア相場の確認方法などについて解説しましょう。

近隣相場の確認

近隣のエリアにおいて似たようなマンションがどの程度の価格で取引されているかをチェックします。

中古マンションを購入する場合ならば、同じマンションでの売買事例をチェックすることでどの程度の価格で取引されているのかがわかるでしょう。

マンションの営業マンは常に近隣にはどのような価格のマンションがあるのかを把握しています。

近隣相場を知ることにより、購入しようとしているマンションが割高なのか割安なのかを判断する基準となるのです。

近隣相場によりマンションの価格の妥当性を知ることができます。

割高なら値交渉も

なぜエリア相場が大切なのかといえば値交渉において根拠を持つことができるからです。

なるべく安い価格で購入したいマンションですが、やみくもに値段交渉を行っても売主に断られてしまいます。

エリア相場を知ることにより、値交渉する価格に対して根拠を持てるのです。

新築マンションの場合はなかなか値交渉が通ることは難しいのですが、中古マンションなどは売主の状況によって、値交渉が通る場合があります。

しかし、相場環境などを十分に理解したうえで適正となる価格を提示しなければただ売主の心証を害するだけかもしれません。

エリア相場を知ることで安く購入できることもあるのです。

情報の取得方法

では、このようなエリア相場はどのような方法で知ることができるのでしょうか?

最も簡単な方法は、不動産ポータルサイトのチェックです。

近年では、わざわざ不動産会社に訪問しなくてもインターネット上で売り物件の情報を得ることが容易になっています。

エリアの売り物件情報で似たような間取りの築年数も近いマンションがどの程度で売りに出されているかをチェックできます。

また、そのエリアに強そうな不動産会社を訪問し、どの程度の金額で取引されているかを聞き取ることでもエリア相場を知ることが可能です。

このような方法により、エリア相場を導き出しています。

マンションの営業マンが見る購入時の注意点 ④資産価値

これも一般の人にはわかりにくいかもしれません。

資産価値としての観点からも判断することが可能です。

資産価値について解説します。

そもそも資産価値とは

そもそも資産価値とはどのような意味なのでしょうか?

今までマンションを購入すると終の棲家として長期間住むといった考え方が一般的でした。

しかし、近年では資産形成の一部としてマンションをとらえている人が増えています。

資産価値とは、市場に出した時の価値となり、資産価値の高いマンションとは、時期が経過しても高く売れた高く貸せたりするマンションのことを指すのです。

築年数が経過するとどうしても価格は下がります。

しかし、築年数が経過したとしてもあまり下がらないマンションだと、住み替えがやりやすくなり住宅ローンを返してもお金が残りやすくなるのです。

価値が下がらないマンションの見分け方

それでは資産価値が下がらないマンションとはどのようなマンションのことを指すのでしょうか?

簡単に言うと、人が集まりやすいマンションです。

つまり、交通の便がいい、買い物が便利、病院が近いなど環境が充実しているエリアにあるマンションは、人が住みやすいのでマンションもそう価格が下がりません。

人が集まりやすいエリアかどうかといった点は資産価値に大きな影響を及ぼします。

資産価値を上げるリノベーションとは

築年数が古いマンションの資産価値を上げるためにはリノベーションが効果的です。

近年では、あえて築年数が古く安いマンションを購入し、リノベーションして高く転売して利益を得る手法も広がっています。

つまり、資産価値が安いマンションに手を入れてリノベーションによって資産価値を上げるのです。

しかし、リノベーションも効果的でコストパフォーマンスが高い方法でなければ、ただ高いだけのマンションになってしまうかもしれません。

常にコストを意識しながら効果的なリノベーションを行うことで資産価値の上昇が見込めるのです。

まとめ

数多くのマンションやマンションを購入しようとしている人を見ている営業マンがどのような観点から良いマンションを判断しているかは非常に気になります。

営業マンが購入希望者にとって良いマンションかどうかの判断しているポイントは、安全性、資金計画、エリア情報、資産価値の4点です。

この4点をどのような方法で分析しているのかはこの時期に掲載した通りで、誰もが利用できるものばかりです。

自分なりにこの4つの観点から希望のマンションが良いマンションかどうかの分析を行ってみましょう。

この記事が、快適なマンション選びの参考になると幸いです。

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