マンション購入

マンションをリノベーションすることのメリット・デメリットについて解説します

今所有しているマンションをリノベーションするか迷っています。あと中古マンションを購入する場合、リノベーションした方が良いのでしょうか?教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • リノベーションを実施することのメリット
  • リノベーションを実施することのデメリット
  • リノベーションに関する疑問点
  • リノベーション費用の目安
  • リノベーション費用を安くするコツ

既存の中古マンションを活用する手段として注目を浴びている「リノベーション」。

新築マンションを購入するよりも安く、また自分好みの部屋に住めるということでリノベーションを検討する人は増えています。

しかしリノベーションを実施する上では、リノベーションのメリット・デメリットを理解し、注意するべきポイントを押さえておく必要があります。

この記事ではリノベーションについて知っておくべき基礎知識について説明していますので、マンションのリノベーションを検討している人はぜひご参考にしてください。

リノベーションを実施することのメリット4つ

リノベーションを実施することのメリット

既存マンションのリノベーションを実施するという人は増えており、中古市場においてもリノベーション済み物件というものをよく見かけるようになりました。

日本では空き家・空きマンションの総戸数が年々増加しており、それらの住宅ストックを利活用する手段としてリノベーションが世間から注目を浴びています。

リノベーションにはどのようなメリットがあるのでしょうか?その魅力について解説します。

メリット①:費用を購入価格に組み込める

リノベーションにかかる費用は、マンションの購入費用と合算して考えることができます。

たとえば本体価格3,000万円の中古マンションを購入するときに併せて500万円分のリノベーションを実施すれば、これらを合算した3,500万円がマンションの取得費用となります。

合算することで3,500万円の住宅ローンを組むことができますし、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を受けることも可能です。

しかも、本体価格3,500万円のマンションを購入するよりも綺麗で自分好みのマンションを手に入れることができます。

マンションを選ぶとき、築年数が経っているマンションはたとえ価格が安くても選択肢から外してしまうという人は多いと思います。

しかし上記のように「多少古くてもリノベーションすればOK」という考えを持つことで物件探しの選択肢が格段に増えることになります。

マンション購入の予算を組むときは、「本体価格+リノベーション費用」という視点を持って検討してみるようにしましょう。

メリット②:自分好みの部屋に生まれ変わる

内装を自分好みのデザインにすることができるというのも大きなメリットです。

標準的なマンションは似たり寄ったりなデザインが多く、「本当は好みではないけど他の条件が良いので妥協して住んでいる」という人は少なくないと思います。

リノベーションを実施することで、世界に一つだけのオリジナルな空間を作り出すことが可能になります。

自分が住んでいるマンションが好みの空間になれば、日常的に充実感を味わえることだと思います。

また、最近は量産型の内装資材もバリエーションが豊富なので、昔に比べると安くておしゃれなデザインを選ぶことができるようになりました。

たとえば壁紙を張り替えるだけでも室内の雰囲気は大きく変わりますので、模様替え感覚で手軽に部分的リノベーションを実施するという人もいるようです。

メリット③:資産価値があがる

リノベーションを実施することで、マンションそのものの資産価値があがるというケースもあります。

分譲マンションは築1~10年目の「築浅」と言われる間は資産価値が下がっていくスピードがとても早く、10年~20年以降はなだらかに資産価値が下がっていくと言われています。

そして30年を超えるとほぼ土地だけの価格になり、マンションとしての資産価値は横ばいに近くなります。

資産価値が下がりにくい築10年~30年の時期にリノベーションを実施すれば、むしろ価値があがるというケースも少なくありません。

「マンションは古くなるほど資産価値は下がっていく」というイメージは根強いですが、物件の価値は需要と直結しています。

内装や住宅設備が新築に近いリノベーション済みマンションは需要が高く、資産価値も上がりやすということです。

その④:将来、賃貸や売買がしやすくなる

上の項目で説明したようにリノベーションを実施すると物件的な評価があがり、賃貸や売買がしやすくなるというメリットがあります。

同じ築年数のマンションでも室内の劣化がなく綺麗な状態であればそれだけで住みたいと思う人は多く、物件としてはかなり有利な要素になります。

賃貸においては家賃を高めに設定できて、稼働率があがる効果が期待できます。

また売買においても、リノベーション未実施の物件より高く売れやすいというメリットがあります。

リノベーションを実施することのデメリット6つ

リノベーションを実施することのデメリット

ここまでメリットについて説明してきましたが、リノベーションは良いことばかりではありません。

注意しなければ思わぬ落とし穴になってしまうデメリットも存在します。

ここからは、リノベーションを実施する前に理解しておきたいデメリットについて説明します。

デメリット①:費用が高額になることがある

リノベーションの工事内容によっては、費用が非常に高額になってしまうことがあります。

特にシステムキッチンなどの住宅設備については商品ラインナップが幅広く用意されており、ハイグレードのものを選べばモノだけで数百万円以上の費用がかかってしまうこともあります。

メリットの項目で「資産価値があがる」ということについて説明しましたが、工事内容によっては得られるメリット以上の費用がかかってしまうことがあります。

そのためリノベーションの内容を決めるときは、「費用対効果」を意識しなければなりません。

リノベーションの内容を決めるときはまず全体の予算を決めて、どこに優先的にお金をかけるべきかを慎重に考えるようにしましょう。

その②:間取り変更ができないことがある

マンションの居室の壁を取り壊して、部屋を合体させたいと考える人は多いと思います。

しかし、間取り変更のリノベーションにおいては、取り壊しができる壁(内装璧)とできない壁(構造壁)があるということに注意しなければなりません。

構造壁はマンション全体を支える骨組みの役割も果たしているので、取り壊してしまうと建物の耐久性に大きな影響を及ぼします。

また、キッチンやトイレなどの水回りの位置の移動を希望する人も多いですが、分譲マンションは上下階と配管が繋がっているので、水回りの大幅な位置変更は難しいことがあります。

このように、マンションの間取り変更リノベーションについては様々な制限がかかることがあるというデメリットがあります。

「専有部分は自分の所有物なので費用さえかければどんな間取りにすることもできる」と想像している人も少なくないと思いますが、物理的に不可能なリノベーションもあるということを意識しなければなりません。

その③:管理組合の承認が必要な場合がある

マンションをリノベーションするときは、管理規約のチェックも重要です。

おそらく、「大掛かりなリノベーションを実施するときは管理組合の許可が必要」とされるマンションが多いと思います。

リノベーション工事には施工業者の材料や機材の搬入作業が伴うため、事前に他の区分所有者への周知が必要になります。

また可能性としては低いですが、リノベーションの内容が規約に反すると判断される場合は許可が得られないこともあります。

近隣トラブルを避けるためにも、管理規約を守らなければならないということに注意しましょう。

その④:工事期間の仮住居が必要

工事内容にもよりますが、リノベーションは工事が完了するまで数カ月という長い期間がかかることがあります。

工事期間中は仮住居で生活する必要がありますし、マンションの中にある家財についてもどこかに保管しておかなければなりません。

リノベーションの予算を組む上では、仮住まいや転居の費用がかかるということも意識しましょう。

その⑤:当初の見積もりよりも高くなる可能性がある

リノベーションを実施すると、当初の見積もりよりも費用が高くなってしまうということが稀にあります。

たとえば内装を解体したときにクラック(亀裂)や水漏れなどの隠れた欠陥が発覚し、想定していなかった工事が必要になってしまったなどのケースが考えられます。

このような隠れた欠陥は、建物の劣化を早めてしまう直接的な原因になります。

想定外の費用が余計にかかってしまうことは痛手ですが、プラスに考えれば、リノベーションを実施することで早めに欠陥を発見することができたとも捉えられますね。

その⑥:リフォーム・リノベーションのローンは金利が高い

マンション購入時にリノベーションを実施するのであれば住宅ローンに組み込むことはできますが、既に所有しているマンションをリノベーションするときは新たにローンを組まなければなりません。

リノベーションにかかるローンは住宅ローンよりも金利が高いので、毎月の返済がかさんでしまうというデメリットがあります。

なお、リノベーションの内容が省エネ関連やバリアフリー関連であれば国からの補助金が下りるケースもありますので、申請条件に該当する工事でローンと併せて検討するのも良いと思います。

リノベーションに関する3つの疑問点

リノベーションに関する疑問点

リノベーションのメリット・デメリットについて説明してきました。

ここからは、「リノベーション」に対して、よくある素朴な疑問についてまとめました。

リノベーションというものをさらに理解するために参考にしてみてください。

疑問①:リノベーションすると固定資産税があがる?

結論から言うと、分譲マンションにおいて一般的なリノベーションをしたくらいでは税務上の評価にさほどの影響はありません。

一棟のマンションで耐震リフォーム工事を行うときなど、建物構造の機能を向上するような大規模な工事があれば固定資産税があがる可能性はあります。

しかし個人が専有部分の範囲内で行うようなリノベーションであれば固定資産税が上がる心配はないと言えます。

疑問②:リノベーションとリフォームって何が違うの?

リノベーションという言葉には「建物に付加価値を加える改修工事」という意味合いがあます。

原状がどういう形状であったかに関わらず、全く新しい物件としてリニューアルさせるときにリノベーションという言葉を用います。

一方でリフォームは、古くなってきた建物を新品に近い状態に戻すという意味合いがあります。

ざっくりとしたイメージでは、間取りの変更や住宅設備の移動などの大規模な改修を伴うようなものが「リノベーション」と言われることが多いです。

疑問③:リノベーション施工後は法的な保証期間がある?

リノベーションの施工ついては、施工業者が独自に保証基準を定めていることが一般的です。

「クロス張り替えについては6カ月」「システムキッチン施工については2年」…というように、リフォームを行った箇所によって保証内容と期間が定められています。

該当する工事箇所の保証内容と期間について、保証書類をよく確認するようにしましょう。

またリノベーション施工業者には、民法で定められた「契約不適合責任」を守る義務があります。

契約の目的物に欠陥があったときは債務者が責任を持って対応しなければならないというものです。

もしも契約後に施工不良などの欠陥が発覚した場合は、発注者は施工業者に対して以下の責任追及ができます。

  1. 修補の請求
  2. 代金減額請求(施工業者が補修請求に応じないとき)
  3. 契約の解除
  4. 損害賠償請求

なお、上記の責任追及ができる期間(民法上の保証期間)は、原則として発注者が欠陥を知ったときから1年以内、もしくは工事完了のときから5年間となっています。

リノベーション費用の目安

リノベーション費用の目安

リノベーションを実施するためにはどれくらいの費用がかかるのか気になりますよね。

ここからは、各工事項目のおおよその費用について説明したいと思います。

内装のリノベーション

内装を変更するリノベーションには、壁紙張り替え・フローリングの張り替え・建具の変更・照明器具の変更などがあります。

各項目の概算費用をまとめると、以下の金額になります。

リノベーション箇所単価ファミリータイプワンルームタイプ
壁紙1,000円/㎡~約300,000円~約100,000円~
フローリング8,000円/㎡~約500,000円~約200,000円~
ドアの新調50,000円/枚~約300,000円~約100,000円~
照明器具交換20,000円/個~約100,000円~約40,000円~
合計約1,200,000円~約440,000円~

住宅設備のリノベーション

住宅設備を新調する場合、各項目の費用は以下のようになります。

リノベーション内容材工価格
キッチン交換800,000円~
ユニットバス交換800,000円~
トイレ交換150,000円~
洗面台一式交換200,000円~
給湯器交換150,000円~
合計2,100,000円~

間取りのリノベーション

マンションの間取りを変更するときの費用は、以下のようになります。

リノベーション内容工事価格
和室を洋室に変更30万円~
洋室を和室に変更30万円~
内装壁を増作し、一居室を二つに分割25万円~
内装璧の取り壊し、二居室を一つに変更25万円~
収納スペースの増設10万円~

マンション全体をフルリノベーションするというときは、少なくともファミリータイプだと300万円以上、ワンルームタイプでも200万円以上の予算を見込む必要がありそうです。

今のマンションの状況によっては不要なものもあると思いますので、必要に応じて予算を決めるようにしましょう。

※なお、リノベーションの費用は建物の状況や地域の相場によって価格差があることがあります。上記で紹介した金額はおおよその費用感をイメージするための目安として参考にしてください。

リノベーション費用を安くする3つのコツ

リノベーション費用を安くするコツ

リノベーションを実施するには結構な費用がかかってしまうということが分かりました。

せっかくリノベーションするのであれば、少しでもお得に実施したいですよね。

ここからは、リノベーション費用を安くするコツについて解説したいと思います。

その①:材料を施主支給にする

リノベーションに使用する資材を発注者が自分で準備することで費用を安く抑えられることがあります。

施主支給にすると金額が安くなるだけではなく、例えばネット通販や海外からの輸入品など業者が扱っていない資材を購入することができるというメリットもあります。

ただし、施主支給は自分で材料の良し悪しを見極めなければならないということに注意しなければなりません。

たとえば壁紙など材料によっては施工がしにくい製品もあるようで、業者を困らせてしまうこともあります。

施主支給では仕事を請け負えないという業者や、施主支給だと保証適用外になってしまうという業者もいますので、あらかじめ施工業者と相談しながら行うようにしましょう。

その②:複数業者で相見積をとる

複数業者に見積もりを依頼する、いわゆる「相見積もり」をとるのも有効な手段です。

リノベーションを請け負っている会社にも様々あり、工事内容によって金額に大きな差が生じることがあります。

中には相見積もりをとったところ100万円以上の金額の差が出たというケースもあります。

なお、相見積もりをとるときはなるべく「他の会社にも相談している」ということは伝えるようにしましょう。

そうすることでより良い条件を提案してくれるかもしれません。

複数の会社の見積もり内容を比較検討することで金額を安く抑えることができるので、ぜひトライしてみてください。

その③:補助金等を活用する

リノベーションを実施するとき、一定の条件を満たせば行政から補助金がもらえることがあります。

リノベーションを対象にした補助金は国のものだけではなく、都道府県・市町村などの自治体が独自で出しているものもあります。

補助金の種類は多種多様ありますが、主に省エネや環境自然に配慮した改修工事や、老後も居住できるバリアフリー改修を行ったときに申請できる制度が多いようです。

リノベーション工事が補助金の受給条件に該当するのであれば、チャレンジしない手はありませんね。

まとめ

まとめ

リノベーションのメリット・デメリットや注意点などについて解説してきました。

「中古物件をリニューアルして活用する」という考え方は環境にもやさしく、購入者にとっても選択肢の幅を増やす手段になります。

マンションを新規で購入するとき、買い替えようと思ったとき、「リノベーション」という選択肢を思い出してみて、検討してみるのはいかがでしょうか。

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この記事を書いた人

真地 リョウ太(ペンネーム)

30代男性

資格:宅地建物取引士・FP2級・行政書士試験合格

学生時代は不動産業界への強い関心があり、大学では取引関連法を学んでいました。

新卒後すぐに不動産業界に飛び込み、現在は土地売買や相続案件など幅広い実務を担当しています。得意分野は取引法務です。法律の知識をもっと深くしたいという想いから、仕事をしながら独学で行政書士の試験に合格しました。

資格取得によって身に着けた知識と実務で培った経験を活かして、不動産オーナー様のお役に立てるよう日々頑張っています。趣味は旅行。座右の銘は「我以外、皆我が師」

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