マンション購入時にはなぜ年末調整が必要？住宅ローンとの関係を解説

マンションを購入したのですが、年末調整って必要ですか？できればやり方も教えてください。

といった悩みにお答えします。

マンションを購入すると、年末調整をきちんとしておかないと損をするという話をよく聞きます。

しかし、年末調整とはどのようなものなのかについては、毎年末に行っているので理解している人も多いでしょう。

しかし、年末調整とマンションの購入に関係性について、分からない人も多いのではないでしょうか?

この記事では、マンション購入と年末調整の関係性や、年末調整で必要な書類などについて解説します。

マンション購入時の年末調整の必要性について

そもそも年末調整とは、どのようなものなのでしょうか？

サラリーマンなどの給与所得者は、毎月所得税を給料から差し引かれています。

年末に1年間の所得から所得税を計算した場合や毎月請求した年間合計に対し差額があった場合には、年末調整によって追加徴収や還付されます。

ただし、毎月差し引かれている所得税には、控除されるべき生命保険料や扶養家族の人数などは考慮されていません。

これを年末調整によって納めるべき税額に調整することを指します。

所得税の控除においてマンションの購入が大きく影響し、年末調整することで所得税の控除を受けることができるのです。

住宅ローン控除と年末調整の関係性は何？

ただマンションを購入しただけでは、年末調整に影響はありません。

ポイントは、マンションを購入したときに住宅ローンを利用したかどうかに関係があるのです。

マンションなどの居住用不動産を購入した場合、多くの人は現金一括ではなく住宅ローンを利用してマンションを購入します。

一般的には75%～80%は住宅ローンを利用するといわれているのです。

住宅ローンを利用すると現金一括の人よりも金利分、多額の支払いをしなければいけません。

このような金利による負担を少しでも軽減するために住宅ローン減税という制度が設けられています。

毎年年末の住宅ローン残高か、マンションの取得対価のうち少ない方の1%が所得税から控除されるという制度です。

しかも1年間で終了するわけではありません。

ただし、10年間継続すると、住宅ローン減税により所得税の軽減措置を受けることができます。

さらに、2019年10月に消費税が8%から10%へ引き上げられました。

消費税の引き上げを考慮して、消費税10%のマンションを購入し、かつ2019年10月1日から2020年12月31日まで入居した人は、控除期間を3年間延長しています。

つまり13年間も住宅ローン減税による所得税減税を受けることが可能です。

この住宅ローン減税を受ける際に、年末調整が必要になります。

初年度は確定申告で住宅ローン減税を申告しよう

まず購入して初年度に住宅ローン減税を受ける際は、確定申告を行う必要があります。

入居した翌年の確定申告において住宅ローンの減税を行いましょう。

その前に、住宅ローン減税を取得するには、住宅ローンを利用しているだけではなく、いくつかの適用条件を満たしていなければいけません。

おもな適用条件は下記の通りです。

これらの要件をすべて満たすことで住宅ローンの減税を受けることが可能です。

所定の書類を確定申告の時に添付して届出すれば、所得税の還付を受けることができます。

確定申告時に必要な書類は下記の通りです。

添付書類	入手先	チェック項目
住民票のコピー	市町村
残高証明書	金融機関	住宅ローン残高の額
・登記簿謄本 ・売買契約書	法務局 自ら保管	取得年月日 購入金額 床面積
給与の源泉徴収票	職場	所得税
（中古マンションの場合） ・耐震基準適合証明書 ・既存住宅性能評価書 ・既存住宅売買瑕疵保険証明書 上記のいずれか	建築士 登録住宅性能評価機関 住宅瑕疵担保責任保険法人	耐震性を有すること

国土交通省「すまい給付金」より引用

たくさんの書類を集めなければいけないとの印象を持つかもしれませんが、基本的には大きな問題もなく取得しやすい書類ばかりです。

漏れが無いように添付しなければ確定申告のやり直しになりますので、しっかりとチェックして取得しましょう。

年末調整が必要なのは2年目から

比較的集めやすい書類でもありますが、住宅ローン減税が利用できる10年間ずっと確定申告しないといけないのであれば、非常に面倒で手間がかかります。

しかし2年目以降は、年末調整のみの提出で住宅ローンの減税措置を受けることが可能です。

というのも、確定申告で初年度に確認できれば2年以降わざわざ確認する必要がないものがほとんどだから確定申告の必要がありません。

そのため、2年以降は、税務関係の簡素化や省略化を図るためにも年末調整で可能となっています。

マンション購入後の年末調整に必要な書類や流れは？

マンションを購入した、翌年度には確定申告が必要であり、必要な書類関係については解説しました。

では、2年目以降の年末調整においては、どのような書類が必要になるのでしょうか？

ここからは、年末調整に必要な書類や、年末調整までの流れなどについて解説します。

年末調整に必要な書類には何がある？

確定申告時にはいくつもの書類を集める必要がありました。

あまり難しくはない書類ばかりとはいえ、役所や法務局などいくつか出向いて書類を習得する必要がありますので、若干面倒だと感じる人も多いでしょう。

2年目以降の年末調整で住宅ローン減税の申請に必要な書類は、金融機関から送られてくる住宅ローン残高証明書のみです。

金融機関により若干異なりますが、10月～12月の間に現時点での住宅ローン残高と年末予定の住宅ローン残高が掲載されている書類が発送されます。

そして、「給与所得者の扶養控除等（異動）申告書」に添付して提出すると、軽減措置を受けることが可能です。

住宅ローン減税を行うためのステップ解説

では、再度今までの流れをおさらいしてみましょう。

住宅ローン減税の流れをステップごとに解説します。

• STEP.1　マンションの購入

  まずはマンションの購入からですが、マンションの条件は前述した

  • 床面積は50㎡以上
  • 中古マンションの場合は耐震性能を有している
  • マンションの場合は築25年以内
  • 耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）、既存住宅売買瑕疵保険に加入のどれかを満たしていること

  が満たしていることが大前提となります。

  また、住宅ローン利用者においても条件があり、下記の条件を満たさなければいけません。

  • 自分で住んでいる
  • 住宅ローンの期間が10年以上
  • 所得金額が3,000万円以下

  これらの条件を満たしていると住宅ローン減税対象となります。



• STEP.2　マンションに入居する

  入居する期間も住宅ローン減税を受けるための要件として定められています。

  購入後6ヶ月以内に入居する必要があります。

  ただ引越しするだけではなく、役所に出向き、転居届を提出して住民票に掲載されることが必要です。

  登記簿に、取得年月日がわかり、住民票で居住年月日が分かりますので、この期間を6ヶ月以内にする必要があります。



• STEP.3　確定申告

  購入の翌年に確定申告によって、住宅ローン減税の申請を行います。

  必要書類は前述したとおりです。

• STEP.4　年末調整

  確定申告後2年目以降は年末調整による住宅ローン減税が行えます。

  必要書類は前述した、住宅ローン年末残高のみです。

  それ以降は、年末調整により住宅ローン減税をします。

このようなステップを踏むことで、住宅ローン減税の恩恵を受けることが可能です。

マンション購入後、年末調整に関する注意点と回避方法

2年目以降は、金融機関から住宅ローン残高の提出のみで住宅ローン減税ができるので、大きな手間もかかりません。

しかし、注意しなければいけない点がいくつか考えられます。

このような年末調整での提出において、トラブルが起こった場合の対処方法を前もって把握しておけば安心です。

では、年末調整において考えられる、注意点にはどのようなものがあるのでしょうか？

届く書類をきちんと保管しておく

前述しましたが、2年目以降の年末調整において必要な書類は、金融機関から送られる住宅ローン残高証明書です。

だいたい10月～12月に送られてきますが、紛失した場合はどうすればいいのでしょうか。

住宅ローン残高証明書を紛失してしまった場合は、すぐに金融機関に連絡し、再発行の手続きを取りましょう。

どの金融機関も基本的には再発行による手続きは問題なく行ってくれます。

しかし、再発行までにどんなに急いでも数日かかってしまうので年末調整の提出締め切りがぎりぎりの場合は、申請に間に合わないかもしれません。

また、再発行によって、手数料がかかるケースもありますので、余計な手間と費用がかからないように、届いた書類はきちんと保管して年末調整に備えておきましょう。

年末調整の手続きを忘れたら？

住宅ローン残高証明書を紛失してしまい、年末調整に間に合わなかった場合や、年末調整自体を忘れてしまうと、住宅ローン減税を受けることはできないのでしょうか？

このような場合は、年末調整の修正を会社で行ってもらうか確定申告を行うことで、住宅ローン減税の手続きが可能です。

年末調整は1月末までの修正を行うことが法的には可能とされています。

会社の総務課に頼み、再度修正してもらえると問題ありません。

しかし、会社に頼むのは嫌だと思う人もいるでしょう。

また、再度やり直すとなると手間がかかりますので会社サイドから断られてしまうかもしれません。

そのような場合は確定申告を行う必要があります。

初年度程の書類を集める必要はなく、住宅ローン残高証明書と源泉徴収票の添付が必要です。

あまり手間がかからないとはいえ、年末調整できちんと行えていればこのような手間自体する必要がありません。

住宅ローン減税の手続きは早めに行ってトラブルにも対応できるようにしておきましょう。

繰り上げ返済時や借り換えの際の注意点とは

住宅ローン残高証明書は、10月～12月の間に送付されると述べました。

住宅ローン減税の対象となるのは、年末時点の残高がいくらなのかが見るべきポイントです。

10月以降に送られてきますので年末時点のローン残高はあくまでも想定ということになります。

では、年末に繰り上げ返済をした場合や借り換えをした場合はそのまま年末調整を行えばいいのでしょうか？

この場合、届いた書類をもとに年末調整を行ってはいけません。

証明書とは異なるローン残高になることが大きな理由です。

このような場合は確定申告を行う必要があります。

そのまま住宅ローン残高証明書により年末調整を行っても、次の年にはわかってしまいますので税務署から所得税の返還通知が届く可能性が高いです。

繰り上げ返済や借り換えした場合、年末の残高がきちんと記載されている書面を発行してもらい確定申告を行います。

年末調整以外でもマンション購入におけるさまざまな減税や給付制度

最後に、年末調整以外の減税や給付制度をご紹介します。

1つずつ解説していきます。

その①：すまい給付金

住まい給付金とは、消費税の増税に対応する給付金です。

マンションの購入時に所定の条件を満たすと30万円～50万円の給付対象となります。

マンション購入者の収入なども給付の条件に入りますが、マンションを購入する場合は利用できるなら利用したい制度です。

すまい給付金に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

その②：投資型の減税

投資型の減税は、住宅ローンを利用しないで住宅を購入した人が利用できる減税措置です。

一定レベル以上の省エネ住宅を現金一括で購入した場合に、65万円を上限として性能強化費用の10％が所得税から控除されます。

新築にしか利用されない、認定長期優良住宅に認定されないといけないといったいくつかの条件がありますので、当てはまりそうならばきちんと確認しておきましょう。

詳しくは、国土交通省のすまい給付金に関するHPをご覧ください。

その③：贈与税の非課税

マンションを購入する場合に、親や祖父母の資金援助を受けて購入するケースが散見されます。

このときに注意しなければいけないのが贈与です。

贈与税は、基礎控除である年間110万円以下の贈与ならば課税されませんが、110万円以上ならば贈与税の対象となります。

しかし、マンション購入が要因による贈与だった場合は、これも要件を満たすと1,200万円の贈与が非課税となるのです。

贈与税は、比較的税率が高い税金として知られています。

マンション購入のための贈与となると非課税になりますので、贈与を受けてマンションを購入する予定があるならば是非とも利用したい制度ですね。

その④：固定資産税減税

マンションを購入したあとに、不動産の所有者にかかってくる税金が固定資産税です。

固定資産税は、不動産の所有者に請求される地方税で、固定資産税評価額の1.4％を毎年支払わなければいけません。

しかし、固定資産税も新築マンションを購入し、所定の要件を満たすと、5年間の固定資産税が1/2に減額されます。

更に、長期優良住宅に認定された住まいを購入すると7年間の固定資産税が1/2に減額されるという制度です。

固定資産税は決して安い金額ではなく、賃貸の時にはかからない税金なので負担に感じてしまう人も多いでしょう。

しかし、このような減税制度を利用することで経済的な負担を和らげることができます。

まとめ

住宅ローンを利用してマンションを購入した場合には、所得税の減税措置を受けることができます。

初年度は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整による申告のみです。

10年（一部13年）間において減税措置が受けられる点も大きなメリットといえるでしょう。

年末調整に関する手続きも金融機関から送られる住宅ローン残高証明書があればいいので、手間もあまりかかりません。

しかし、紛失や借り換えなど突発的な事態も考えられるので、早めに年末調整の準備を行っておきましょう。

また、マンション購入時には、さまざまな給付金や減税制度がありますので、この記事を参考にしていただけますと幸いです。

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この記事を書いた人

清水みちよ

30代女性

資格：宅建・FP2級・通関士・総合旅行業務取扱管理者

大学生の時に一人旅に目覚め、海外50か国以上を訪れました。その経験を武器に新卒で旅行会社に入社しましたが、入社数年で倒産という憂き目にあってしまいます。悔しさをバネに宅建・通関士・FP資格を無職期間の4年でゲット！現在は不動産会社の窓口勤務ですが、コロナ渦で週休4日ペースが続いているため、新しい資格取得に向けて日々奮闘中です。趣味はペット。特技は英会話。