マンション購入

マンション購入後、賃貸にするメリットとは?

マンションを購入したのですが、賃貸にするメリットを教えてください。あと上手く利用して住宅ローンを払うことはできないのでしょうか?

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • マンション購入後に賃貸にするメリット
  • マンション購入後に賃貸にするデメリット
  • 住宅ローンが残っている場合の売却方法
  • 売却より賃貸にする方法

マイホームとしてマンションを購入した場合、ネックに考えられるのが月々のローン返済です。

マイホームの夢は叶えられても、その先々では様々な問題が発生して支払いが滞る場合や急な辞令により転勤を命じられ、マイホームを手放さなければならない可能性も考えられます。

本記事では、分譲マンションを購入した後、何らかの事情でマンションを手放すことになった場合、賃貸物件としてマンションを有効活用できるかどうかについてご紹介します。

購入したマンションを売りに出したりして手放すことなく、活用するためにはどうすればいいのかということをご紹介します。

また、賃貸に出す場合のメリットなどの有益な情報も併せてご紹介しますので、ぜひ参考にして下さい。

マンション購入後に賃貸にするメリット

 

分譲マンションを購入後、様々な理由で所有しているマンションから退去を余儀なくされる場合、有効活用の手段として最も活用したいのが賃貸マンションとして誰かに貸すことです。

転勤の場合、数年後に元の場所に戻ってくる事を考慮し、手放すことは得策ではありません。

その場合は、賃貸として活用することで、収入を得ながらマンションを維持することが可能です。

ここからは、購入したマンションを賃貸にする際のメリットをご紹介します。

不労収入が入る

賃貸物件として借り手が見つかった場合、毎月一定以上の不労所得や家賃収入を得ることができます。ただし、賃貸収入は借り手がいなければ成立しません。そのため、借り手を見つけるためには不動産仲介業者に依頼して借主を見つけるなどの手間をかける必要がありますが、手放したりそのまま放置するよりも効率よくマンションの維持をすることができます。住むために購入したマンションであれば、様々な利点があるはずです。

また、家族連れマンションの賃貸は多くの層に需要があると考えられるので、仲介業者に依頼すればほどなくして借り手を見つけることができるでしょう。自分が購入したマンションに需要があると考えられた場合は、適切な賃料を設定し、借り手を見つけて活用してもらいましょう。

資産を残したまま賃貸物件として貸し出せる

賃貸物件として保有しているマンションを活用する場合、借り手がつき他の人が住んでいる状況でも、保有権は購入者が持ち続けられるといったことがメリットと言えます。子供たちの世代へ受け渡すこともできますし、後々資産価値が上がった場合はその際に売却を考えても良いでしょう。

定期借家契約であれば、戻ってきた後は自分たちがまた改めて住むことも可能です。期限が決められた転勤で、後々元の場所に戻ってくる場合なども、資産を保有したまま転勤することができる点は大きなメリットになります。

賃貸収入を得ることで月々のローン返済を賄うことができるので、将来大きな現金が必要になったときまでマンションを資産として保有することが可能です。あくまで保有権は自分に残したまま、賃貸として活用することができる可能性を残しておく事ができるのが最大のメリットと言えるでしょう。

管理費用が掛からなくなる

マンションを保有し続けるには、管理費用などの経費が必要です。そのまま保有しておけば、マンションに住んでいないにも関わらず一定以上の金額を支払い続けなければなりません。

しかし、賃貸にすることで、賃貸経営に掛かる経費を計上することができ、賃料から差し引いた部分が課税対象となります。これによって、節税の効果を期待できる点がメリットと言えます。

賃貸経営に掛かる経費の一覧は以下の通りです。

  • クロス・床などのリフォーム費用
  • 募集に掛かる経費(仲介手数料等)
  • 設備関係費
  • 管理業務を外注した場合の管理費
  • 固定資産税や都市計画税
  • 建物減価償却費用
  • 建物建築費のローンにかかわる金利

上記の費用を経費として換算することができれば、収入を得ながらも費用を気にすることなく、転勤などで新しい場所に移り住んでもマンションを保有し続けることができるのでおすすめです。

急な引っ越しを余儀なくされたり、マンションを一時的に退去しなくてはならない場合は、賃貸にすることで費用を抑えつつも維持することができます。

その際の諸費用を経費として計上できる方法を知っていれば、メリットとして活用することも可能です。

マンション購入後に賃貸にするデメリット

 

一方で、マンション購入後に賃貸にする場合にはいくつかデメリットも存在します。

以下では、マンションを購入して手に入れた物件と賃貸をした場合に発生するデメリットをご紹介します。

住む場所がなくなる

マンションを賃貸物件として貸し出すことで、当然ではありますが保有権を持った人たちが住む家がなくなります。

また、賃貸収入を期待して賃貸物件にしても、場合によっては借り手がつかずに家賃収入を得ることができない可能性もあります。

就労施設の近くに物件があったり、駅に近く便利な場所であればすぐに借り手がつく可能性もありますが、購入時そう言ったマンションは相場が高く、そう言った場所を避けて安い価格でマンションを購入した場合は、賃貸物件としての価値が下がる可能性も考えられます。

マンションを賃貸とした場合に借り手がつかないことは大きなデメリットとして挙げられますし、それによって退去することで新しい物件を探さなければならない負担も大きいです。

前もって計画するなどしなければ大きなデメリットとなるので注意しましょう。

諸費用が掛かる可能性がある

賃貸物件を所有し続け、管理をしていくことは大きな負担となることもあります。

借り手がつき、毎月一定以上の収入を得られればその費用をローン返済と兼ね合わせながら計画的に利用していくことも可能です。

しかし一方で、固定資産税などの支払いもしなければなりません。賃貸利用者はあくまでも毎月の家賃や管理費を負担してくれるだけです。

保有権は元々購入していた側にあるため、毎年課税は購入し保有している人が支払わなければなりません。

また、賃貸物件を管理していく中で多く寄せられるのが、賃貸物件を利用している人のトラブルがあった場合の管理や負担を強いられる可能性があるという事です。

ゴミ出しなどの生活ルールはもちろん、騒音トラブルや賃貸物件の未納問題など、自分で管理を進めていく中でそう言った問題はデメリットとなる可能性が高いです。

住宅ローンが残っている場合の売却方法

賃貸物件として購入したマンションを管理していくのが難しいと判断した場合は、売却を視野に入れる事も一つの方法です。

その場合は、まずいくつかの不動産会社に査定を依頼し、信頼できると判断した不動産会社に依頼して売却の手伝いをしてもらうと、相場や購入時よりも高く買い取ってもらうことができます。

その場合はまず、一括査定サイトなどを利用して、複数の不動産会社からの情報を得たり電話対応などをしてみましょう。

売却までの流れ

一括査定サイトを利用し、信頼できる不動産会社を絞りこんだ後は、売却の計画を立てることが大切です。

購入時よりも高く買い取れるなどのうたい文句で契約をし、その後はずさんな売却手続きをするなどの不動産会社も少なくはありません。

対応や価格が適正であるかを判断することは難しいですが、一括査定の際に担当者からの誠意ある対応を見受けることができれば、判断することは難しくありませんので慎重に検討していきましょう。

不動産会社を絞ることができたら、あとは担当者と相談を重ね、媒介契約を結びます。

 一般媒介契約

複数の不動産会社へ媒介を依頼することができる契約です。

契約期間の取り決めはなく、複数の不動産会社との契約があることを通知する明示型とほかの不動産会社と契約しているかどうかを通知しない型の2種類があります。

どちらを選択しても問題ないので、自分たちにとって不利にならない方を選びましょう。

 専属専任媒介契約

売買契約は、媒介契約をしたうちのどれか一社を通さなければ契約することができません。

契約の期間を3か月以内とし、仲介会社からの報告義務を週に1度としながら、専属で売買できる人を探してくれる契約の一つです。

さまざまな契約方法があり、初めは悩むこともある売却ですが、条件を提示したりしっかりと話合うことで、専門的な事は仲介会社が全て行ってくれるので安心です。

また、期限付きで迅速に行ってくれる不動産会社に依頼することで、素早く買い手を見つけ、現金を手に入れることができるでしょう。

かかる税金

住宅ローンを利用してマンションを購入した場合、一定の条件をクリアした物件は毎年10年間、ローン控除を受けることができます。

住民税などを控除してもらうことができる特別控除ですが、売却をすることで当然このローン控除を受けることができなくなるので注意しましょう。

売却より賃貸にする方法

マンションを売却ではなく賃貸物件とする場合、いくつかの事をしなければなりません。

以下では、マンションを賃貸にする方法についてご紹介します。

前もって利回りの計算をする

マンションを賃貸に出す場合は、まず賃料収入を適切な価格に設定しなければなりません。相場よりも高額になったり、また低価格になることがないよう、あらかじめ様々な要素を取り入れて計算することが大切です。

  • 表面利回り
  • 実質利回り

上記の利回りに関しては、自身で計算式を用いて算出することも可能ですが、場合によっては不動産会社に依頼することで計算してもらうことができます。

全ての経費を取り入れながら、適正な価格に設定するためにも、利回りの計算はなくてはならない項目です。

しっかりと計算し、不当な価格での利益にならないよう適正価格を算出して賃貸物件として整えましょう。

普通借家契約と定期借家契約

一口に賃貸物件といっても、その様式は大きく分けて2通りあります。

家主の都合で借家契約を勝手に終わらせることができないタイプもあるので、賃貸のタイプの設定は自身の状況と照らし合せながら設定することが大切です。特に、転勤などの数年で戻ってくる目途が立っている場合は、賃貸の期間を限定したタイプに設定しなければなりません。

詳しい名前とタイプは以下の通りです。

 普通借家契約

契約の期間に期限がなく、場合によっては期間の設定がされていても状況に合わせて借主が更新できる契約です。

万が一、借主側が途中契約をした場合は、予告期間や即時解約に合わせてその都度支払う金額をあらかじめ特約で設定しておくことができます。

また、借主が期間を問わずそのまま住み続ける事を希望している場合、貸主側は解約や更新の拒絶は貸主側からの正当な事由がなければすることができないので注意しましょう。

 定期借家契約

あらかじめ決められた期間で賃貸契約が終了し、その後いかなる理由があっても借主側の賃貸契約の更新ができない契約タイプです。

契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から半年前までに、期間が終了する趣旨を通達しなければなりません。

しかし場合によっては、貸主と借主双方の合意があれば、期間終了後の再契約も可能な契約タイプとなっています。

売却に適した物件と賃貸に適した物件がある

マンションによっては、売却に適した物件と賃貸に適した物件があります。売却に適した物件の特徴は、賃貸マーケットが強い立地以外に建てられている物件です。学校や職場に通いにくく、賃貸に出しても借り手が数か月以上つかないと判断されている物件は、借り手を探すよりも、不動産会社に依頼して売却をした方が手っ取り早いことが多いです。

また一方で、学校や会社など、転勤が理由で人が頻繁に出入りする可能性が高い地域にある物件は、賃貸にすることで多くの需要があり、すぐに借り手が見つかる可能性が高いです。そう言った場所にある物件は、賃貸に適しており、築年数が浅ければ浅いほどコストを掛けずに賃貸物件として活用することができるでしょう。

家は、空き家にするよりも人が住んでいる方が劣化が少ないといわれているため、賃貸物件として需要があると判断された場所に物件を保有している場合は、賃貸物件として活用するのがおすすめです。

収入に困った場合は賃貸と言う手もある

マンションを折角購入しても、転勤などの理由で一時的に手放さなければならない可能性がある場合は、賃貸として活用することがおすすめです。

しかし場合によっては、賃貸に適していないマンションを購入した場合に限り、売却する方がお得の可能性もあります。

不動産会社に依頼して相場や適しているかを判断してもらいながら決めていきましょう。

収入に困った場合やローン返済を考慮した際、賃貸にすることで一定収入を得ることができたり、マンションの管理費用を経費として計上することで税金対策にもできます。

賃貸にすることで、資産を保有したまま転勤するなどができるので、一時的に離れる可能性がある場合などは賃貸を検討してみましょう。

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この記事を書いた人

清水みちよ

30代女性

資格:宅建・FP2級・通関士・総合旅行業務取扱管理者

大学生の時に一人旅に目覚め、海外50か国以上を訪れました。その経験を武器に新卒で旅行会社に入社しましたが、入社数年で倒産という憂き目にあってしまいます。悔しさをバネに宅建・通関士・FP資格を無職期間の4年でゲット!現在は不動産会社の窓口勤務ですが、コロナ渦で週休4日ペースが続いているため、新しい資格取得に向けて日々奮闘中です。趣味はペット。特技は英会話。

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