サブリースのマンションは売却可能？売却のメリットや注意点について

マンションを売却しようと思っているのですが、サブリース契約した物件って売ることは可能でしょうか？

といった悩みにお答えします。

サブリース契約を交わしていた投資用のマンションを所有しているという場合、このマンションを売却できるのかどうかといった悩みを持つ人もいるようです。

サブリースという契約は、近年特によく見られる契約で、多くの不動産投資家がサブリース契約したマンションで賃貸不動産経営を行っています。

では、このサブリース契約を交わしたマンションを売却しようとした場合、一般的なマンションと同様に売却は可能なのでしょうか？

また、サブリースのマンションを売却しようとする場合、どのような点に注意したらいいのでしょうか？

この記事では、サブリース契約されたマンションの売却について解説します。

マンション売却の一通りの流れを知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください！

サブリースのマンションとは？

サブリースのマンションが売却可能かどうかという前に、サブリースとはどのような契約なのかという点が理解できていない人も多いのではないでしょうか？

まずは、サブリース契約の内容について解説しましょう。

サブリースの概要

サブリース契約とは、あなたが保有しているマンションをサブリース会社が丸ごと借上げ、入居者に対して転貸することを可能とする契約です。

サブリース契約を交わすことで、マンションの所有者は、賃貸不動産経営において空室を心配することが無くなります。

なぜなら空室があってもサブリース会社が借り上げてくれていますので、所有者は空室リスクを心配する必要がありません。

また、管理についてもサブリース会社が一括して行うため、管理の手間が省ける点も特徴として挙げられます。

反面、借り上げる金額は相場の家賃ではなく相場の家賃から若干安いケースや、サブリース会社に支払う手数料の金額が一般の物件より高くなるケースがあります。

サブリースには上記のような特徴があり、空室リスクが心配な方や、管理上の手間を省きたいという人には、注目される契約といえるでしょう。

サブリースのマンションは売却ができるのか？

結論からお伝えすると、サブリース契約したマンションでも基本的に売却は可能です。

しかし、サブリース会社によっては、所有者が変わることによる継続的なサブリース契約はできない場合があります。

この場合、現在の入居者と新たな賃貸借契約を締結するか、一旦退去してもらうといった対応が必要です。

しかし、一般的にはマンションを売却してオーナーチェンジされたマンションでもサブリース契約は継続されます。

つまり、サブリース契約は継続されたまま、マンションを売却することは可能といえるでしょう。

サブリースのマンションを売却するメリット3つ

サブリースのマンションを売却するメリットは、以下の3つです。

1つずつ解説していきます。

メリット①：入居者は同一条件で引き続き入居してもらえる

前述しましたが、サブリースのマンションを売却する場合、多くのケースではサブリースの契約は引き継いだ状態のまま売却することが可能です。

サブリース契約が引き継がれたままで売却することができると、現在の入居者に新たな賃貸借契約を交わす必要もなく、退居などについて話すことはありません。

サブリース会社が、入居者に対する対応を行いますので、大きな手間がなく売却することができます。

メリット②：すぐに収益が発生すると購入されやすい

サブリースのマンションを売却する場合の買主は、居住ではなく投資目的での購入を考える人が多いでしょう。

サブリースは、入居者がいなくてもサブリース会社から家賃が入るシステムです。

つまり、サブリース契約されているマンションなら、購入するとその月から家賃収入が入りますので投資としてもメリットがある購入となります。

投資目的での買主には購入されやすいといえますので、売主にとってもメリットとなるでしょう。

メリット③：引越しを気にせずいつでも自由に売却が可能

サブリースしているマンションは前述したように、自分たちが居住しているマンションではなく、投資用目的で所有しているマンションです。

つまり自分たちが住んでいるマンションではないので、売却したからといって自分たちの引越しを心配する必要がありません。

このタイミングで売却することにより売買益も得られると判断した場合や、次の投資をするための資金造りのためなど、マンションを売却する理由はさまざまです。

ときにはネックとなる売主の引越しという問題がサブリースのマンションに関してはまずありません。

いつでも自由に売却ができるので売主にとっては大きなメリットといえるでしょう。

サブリースのマンションを買主が購入するメリット3つ

サブリースのマンションを買主が購入するメリットは、以下の3つです。

1つずつ解説していきます。

メリット①：最初から安定した家賃収入に期待

サブリース契約を交わす大きな目的として、空室リスクをなくすことがあります。

サブリース契約を引き継ぐことができたマンションの購入は、購入直後から家賃収入を得ることが可能です。

投資を目的として賃貸マンションを購入した場合、いかに空室期間をなくし、安定した家賃収入を得るのかといった点が成功のポイントといえます。

この点では、サブリース契約されたマンションの購入は、安定した家賃収入を最初から得ることができますので、買主にとって大きなメリットといえるでしょう。

メリット②：滞納の心配がいらない

賃貸経営において、空室リスクと同じくらい注意しなければいけないリスクが滞納リスクです。

せっかく入居者がいるのに家賃が入らないとなれば、空室リスクと同様家賃収入に大きな影響を及ぼします。

もし、いつまでも入居者が家賃を払わないとなると、立ち退きの訴訟を行う必要性も高まり、この場合は訴訟費用などの余計や出費がでてくるかもしれません。

しかし、サブリース契約を行っていると、入居者の家賃滞納が所有者に及ぶことはないのです。

万が一入居者の家賃滞納があったとしても、サブリース会社が対応し、所有者への家賃は、サブリース会社から支払われます。

滞納に関する心配がなくなることも買主にとってメリットといえるでしょう。

メリット③：サブリースマンションは管理が比較的楽

投資用のマンションを購入した場合、そのマンション管理をどうするのかといったことも購入時に検討する必要があります。

これがサブリースのマンションを購入したとなると管理の心配も必要なくなるのです。

サブリースのマンションだと、基本的に管理はサブリース会社が行うかサブリース会社が外部委託した不動産管理会社が管理を行います。

買主が管理で動き回る必要がなく、家賃収入を得ることが可能です。

サブリースのマンションを売却する場合の注意点5つ

最後に、サブリースのマンションを売却する場合の注意点を5つ紹介します。

1つずつ解説していきます。

注意点①：サブリース会社との交渉や引継ぎの了承がカギ

最も大きな注意点はサブリース会社との引継ぎができるかどうかという点です。

全く同じ条件で引継ぎできるのであればそう大きな問題ではありませんが、条件が変わることや引継ぎができない可能性も考えられます。

サブリース会社と交渉し、売却しても引き続き同一条件でサブリース契約できるように了承を得なければいけません。

サブリース会社の了承が取れなければマンション売却には大きなマイナス要因となり、売却できないことにもなりかねないのです。

まずは、売却の募集を行う前に、サブリース会社と打ち合わせを行い、オーナーチェンジでもサブリース契約の継続が可能かどうかを確認しなければいけません。

注意点②：サブリース会社が解除に応じない場合がある

例えば、新しい買主が自分たちの居住目的や、新たなサブリース会社とサブリース契約を締結することを前提として、マンションを購入するケースも考えられます。

この場合、現在のサブリース会社と契約を解除しなければいけませんが、サブリース会社が解除に応じないこともあるのです。

サブリース契約によって順調に収益が上がっていることが要因として挙げられますが、貸主側からの契約解除は非常に難しくなかなか解約ができません。

サブリース会社は借地借家法上の借主となりますので、正当事由がない限り貸主側から解除というのは非常に難しくなるのです。

売却によるサブリース解除といった内容が正当事由にあたるかどうかは非常に難しく、もし解除ができたとしても時間や費用が余分にかかってしまうこともあります。

これも注意点としてしっかりと理解しておきましょう。

注意点③：入居者とのやり取りを綿密に行う

条件の変更などがあった場合は、入居者とのやり取りを密に行う必要があります。

といっても売主であるあなたが直接やり取りする必要はありません。

サブリース会社にきちんとやり取りをしてもらうように依頼し、オーナーチェンジしたことによる退去がないように配慮しなければいけません。

サブリースなので、退去したことに対して家賃収入が得られないということはありません。

しかし、入居者がいない状態で購入するとなると、買主もサブリース契約が安定して長期間できるのかといった点に対し不安を抱く要因となってしまいます。

サブリース会社に入居者に不安を抱かせないようなやり取りをお願いしておきましょう。

注意点④：売却の査定は複数からもらう

サブリースのマンションは、空室リスクや滞納リスクの心配が大幅に軽減される代わりに、家賃収入から引かれる手数料が大きい点がネックとなります。

実際に得られる家賃収入が少ないことが売却金額に影響し、売却の査定価格が相場よりも安いことがあるのです。

売却の査定は、不動産会社に依頼することで売却金額を査定しますが、1社だけだとその査定が妥当かどうかわかりません。

売却の査定は複数の不動産会社から取得するようにしましょう。

1社だけの金額が安すぎる場合もあるし、高すぎて売却できないことも考えられます。

複数の不動産会社から査定書を取得することで相場の妥当性や、根拠がわかりやすくなり、より相場に近い金額での売却が可能です。

注意点⑤：継続できないときは違約金に注意すること

サブリース契約が引継ぎできない場合注意しなければいけないのが違約金です。

サブリースのマンションを売却する場合、基本的には売主側からのサブリース解除という扱いになってしまいます。

そうなると違約金がかかる可能性も考えられるでしょう。

サブリース契約しているマンションを売却しようと考える場合は、必ず売却の前にサブリース契約書の確認やサブリース会社との交渉を行う必要があります。

前述しましたが交渉の状況やサブリース契約の内容によっては売却をしないという選択も考えなければいけません。

違約金にも注意が必要です。

まとめ

今回は、「サブリースのマンションは売却可能？売却のメリットや注意点について」といった内容を解説しました。

もう一度おさらいをすると、

ということです。

サブリースのマンションを売却・購入するメリットは以下の通りです。

 サブリースのマンションを売却するメリット

 サブリースのマンションを買主が購入するメリット

また、サブリースマンションを売却する場合は、以下の注意点に気を付けましょう。

 サブリースのマンションを売却する場合の注意点

サブリース契約や空室リスクや滞納リスクを大幅に抑えた賃貸経営が可能なので、サブリースのマンションを購入するとリスクを抑えた経営に期待できます。

反面、売却価格が安いケースやサブリース契約が引継ぎできない場合の対処方法といったリスクもありますので、これらを理解した上で売却しなければいけません。

売却する場合の注意点なども記載していますので、サブリースのマンション売却を検討している場合は、この記事を参考にしてみてください。

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この記事を書いた人

ひむきょう

40代男性

不動産業に従事して20年以上の経験があり、管理、売買、コンサルと不動産に関するさまざまな業務を経験。

宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士などの国家資格だけではなく、相続支援コンサルタントや定期借家コンサルタント等さまざまな資格を保有。

あらゆる面から不動産全般の分析を行う。