マンション売却

マンション売却時にかかる税金の計算方法と5つの控除制度について解説

マンションを売却した時に使える控除制度って何がありますか?あと税金の計算方法を知りたいので教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • マンション売却で利益が出ると譲渡所得税がかかる?
  • 譲渡所得税の計算方法
  • マンション売却で利益が出たときに使える3つの控除制度
  • マンション売却で損をしたときに使える2つの控除制度

マンションを売却すると、利益に対して税金が課せられます。

高額な金額が動くマンション売却では税金の額も大きくなるので、できるだけ税金を抑えたいものですね。

マンション売却の税金には、さまざまな特例があるので上手に適用することで、税金を抑えることや損が出た場合は取り戻せる可能性もあるのです。

この記事では、マンション売却で適用できる控除や特例について分かりやすく解説します。

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マンション売却で利益が出ると譲渡所得税がかかる?

マンション売却で利益が出ると譲渡所得税がかかる?

マンションを売却して利益が出た場合、利益に対して「譲渡所得税」が課せられるのです。

ここでは、まず譲渡所得税について詳しく見てみましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は次の計算で求められます。

  1. 課税譲渡所得 = 売却価格 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除
  2. 譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率

まず、課税対象額となる譲渡所得を算出します。

譲渡所得は、簡単に言うと「売却金額から購入価格や譲渡にかかった経費を引いた利益」のことです。

この利益から控除額を差し引いた金額が譲渡所得となり課税対象となります。

譲渡所得税の計算で重要となる、「取得費」「譲渡費用」「税率」について詳しく見ていきましょう。

取得費とは

売却金額から差し引く取得費とは、購入にかかった費用のことです。

この購入にかかった費用は、物件の購入価格だけではありません。

不動産への仲介手数料・司法書士への依頼料や各種税金・設備などの取り付け工事・増改築費用も含まれるのです。

このとき、物件の購入価格は建物と土地を分けて計算する必要があります。

土地の場合は、購入価格がそのまま取得費になります。

しかし、建物の場合は少々複雑です。

建物は、購入価格から減価償却費用を差し引く必要があります。

例えば、2,000万円で購入した建物でも減価償却費用が1,500万円の場合、差し引いた500万円が建物の取得費となるのです。

減価償却の額が大きければ、それだけ取得費を計上できずに利益が発生してしまいます。

「5,000万円で買ったマンションを5,000万円で売ったから利益0円で税金は発生しない」とはならないのです。

仮に、減価償却が2,000万円あると、取得費が3,000万円になるので2,000万円の利益が発生してしまいます。

このように、利益が出ていないのに税金を納めなければならない場合もあるので注意しましょう。

譲渡費用とは

次に、譲渡費用について見ていきます。

譲渡費用とは、売却にかかった費用のこと。

不動産会社に支払った仲介手数料や印紙代・各種税金などが譲渡費用として計上できるのです。

譲渡所得税の税率

譲渡所得を算出したら、その額に税率を掛けることで譲渡所得税が求められます。

譲渡所得税は、物件の所有期間に応じて異なり、次のように定められています。

所有期間税率(所得税+住民税)
短期譲渡所得5年以下39.63%
長期譲渡所得5年超20.315%

例えば、所有期間6年のマンションを売却し、譲渡所得が3,000万円ある場合は次のとおりです。

3,000万円×20.315%=6,094,500

よって約609万円の譲渡所得税が課せられます。

ただし、所有期間を計算する場合は起算日に注意が必要です。

所有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点を基準として判断されます。

2015年の5月に購入したマンションを2020年の10月に売却した場合はどうでしょうか。

実質的な所有期間は5年を経過しています。

しかし、2020年1月1日時点では5年経過していないため、短期譲渡所得の税率が課せられてしまうのです。

譲渡所得税の計算は、取得費や減価償却・起算日など注意しなければならない点が多いものです。

納税額も高額になる場合もあるため、慎重な計算が必要になります。

譲渡所得税の計算では、不動産会社や税理士などプロに相談しながら進めるとよいでしょう。

マンション売却で利益が出たときに使える3つの控除制度

マンション売却で利益が出たときに使える3つの控除制度

譲渡所得税の課税対象となる譲渡所得の計算をおさらいしてみます。

課税譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

上記のように、譲渡所得では特別控除を差し引けるという点に節税のポイントがあります。

特別控除は一定の条件を満たすことで、大きく控除でき課税対象額が減るので、節税につながるのです。

ここでは、利益が出た場合に使える控除制度として次の3つを紹介します。

  1. 3,000万円特別控除
  2. 10年超所有軽減税率の特例
  3. 特定居住用財産の買換え特例

それぞれ見ていきましょう。

その①:3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、自宅として利用していた物件を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

この自宅とは、一戸建てだけでなくマンションも含まれます。

例えば、譲渡所得が2,000万円あってもこの制度を適用することで3,000万円控除でき、利益が発生しないため税金が掛からないのです。

ただし、3,000万円特別控除を適用するには次のような条件があります。

  • 居住用の物件の売却であること
  • 売買が親子や夫婦など特別な関係間での契約でないこと
  • この特例を今まで適用していないこと

上記のような条件を満たせば、適用できるので一度確認してみるとよいでしょう。

その②:10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超える自宅用物件の売却の場合、課税率が低くなる制度です。

具体的な税率は次のようになります。

譲渡所得額課税率(所得税+住民税)
6,000万円以下14.21%
6,000万円超6,000万円以下の部分:14.21%
6,000万円超の部分:20.315%

この特例では、譲渡所得が6,000万円を超えるとことなる税率で計算する必要があります。

例えば、譲渡所得が8,000万円の場合は次の通りです。

  1. 6,000万円×14.21%=8,526,000
  2. 2,000万円×20.315%=4,063,000
  3. 1. + 2. =12,589,000が譲渡所得税となります。

また、次のような適用条件もあります。

  • 売却した年の1月1日時点での所有期間が10年を超えていること
  • 居住用の物件の売却であること
  • 売買が親子や夫婦など特別な関係間での契約でないこと
  • この特例を今まで適用していないこと

所有期間を算出する基準日が1月1日時点であることに注意が必要です。

この特例は、先述した3,000万円特別控除と併用できるので、両方適用すると大きな節税になるでしょう。

その③:特定居住用財産の買換え特例

マイホームを売却し、新しくマイホームを購入した場合に、新しく購入したマイホームを売却するまで納税を繰延できるのが特定居住用財産の買換え特例です。

譲渡税を支払ったうえで、新しく購入する物件の支払いもとなると、負担が大きいので負担を軽減するために適用される制度となります。

この特例で繰延できる税額は次のとおりです。

  • 売却するマイホームと同額かそれ以上の物件を購入した場合は全額
  • 売却するマイホームより安い物件を購入した場合はその差額分が課税

この特例は、納税を将来に繰延するのであって、上記二つの特例のような控除ではありません。

一時的には、譲渡所得税の支払い負担が減りますが、将来的には購入した物件を売却した譲渡取得税とまとめて清算が必要です。

将来の負担が大きい可能性がある注意が必要でしょう。

なお、この特例は、3,000万円特別控除とは併用できないので、どちらを利用したほうがいいのか慎重に検討が必要です。

マンション売却で損をしたときに使える2つの控除制度

マンション売却で損をしたときに使える2つの控除制度

マンション売却で利益が出ない場合は、納税の必要がないため確定申告も不要です。

しかし、損が出ている場合でも確定申告したほうがいいケースもあるものです。

確定申告することで、損が出ている場合でも適用できる控除があり、所得税や住民税から還付できる可能性があります。

損失が出ている場合に使える控除制度には次のようなものがあります。

  1. 居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  2. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

その①:居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

通常、不動産売却に伴う所得は、給与所得などとは損益通算できません。

損益通算とは、損失が出ている場合、給与などの他の黒字の所得と相殺できる制度のことです。

例えば、不動産で200万円の損失があり、給与所得が400万円の場合は、相殺して200万円が課税対象となります。

譲渡所得税の場合、損益通算できない「分離課税」にあたるため、他の所得と相殺ができないのです。

しかし、「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」を適用することで、損失を相殺でき、さらに相殺しきれない分は翌年以降に持ち越せるのです。

この控除では、5年以上所有している居住用の物件から新しい住宅に買い替えた場合に、その損失を他の所得との損益通算や翌年以降3年間繰り越せます。

この特例の適用条件には次のようなものがあります。

  • 売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以上経過しているマイホームの売却
  • 売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までにマイホームを取得していること
  • 10年以上の住宅ローンを組んでの買い替えであること

その②:特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上記の控除同様、損失を損益通算し、さらに翌年以降3年間に繰り越せる制度には、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」もあります。

この特例は、5年以上所有した居住用の物件を売却し、さらに住宅ローンが残ってしまう場合に適用できます。

この特例の適用条件には次のようなものがあります。

  • 売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以上経過しているマイホームの売却
  • 10年以上のローンを組んで購入していること
  • 売却後にローンが残っている状態であること

この特例を適用した場合、3,000万円特別控除などの他の控除が適用できないので注意しましょう。

まとめ

まとめ

マンション売却に掛かる税金や適用できる控除をお伝えしました。

マンション売却の利益には譲渡所得税が課せられます。

高額になる譲渡所得税を少しでも抑えられる税制上の優遇措置として、さまざまな控除があるので、それぞれ適用条件が決まっており、併用の可否も異なるので注意しなければなりません。

譲渡所得税の計算や適用できる特例などに不安がある方は、専門に相談して進めることをおすすめします。

この記事を参考に、譲渡所得税や控除について理解し、できるだけ税金を抑えられるようにしましょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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