マンション売却

賃貸中のマンション売却は通常の売却とどう違う?注意点などを解説

マンションを売却したいのですが、賃貸中の場合でも売却は可能でしょうか?あと、少しでも高く売る方法があったら教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 賃貸中のマンションは売却可能?売却の方法とは?
  • 賃貸中マンションの売却は通常の売却とどう違う?
  • 賃貸中マンションを売却するときの入居者との打ち合わせポイント
  • 賃貸中のマンションを高く売却するには?

マンションを売却するときの状況として、すでに退去している場合や、まだ自分たちが住んでいる場合など売主によって事情が異なります。

また、自分が住んでいるマンションを売却するだけではなく、賃貸で貸出ししているマンションを売却することも考えられます。

実際にマンションを賃貸で貸している場合の売却は可能なのでしょうか?

また、売却が可能な場合、賃貸中のマンションを高く売る方法にはどのようなものがあるのでしょうか?

賃貸で貸しているマンションの売却について解説します。

賃貸中のマンションは売却可能?売却の方法とは?

まずは、賃貸中のマンションについて売却が可能かどうかといった点が最初に知っておきたいポイントです。

果たして賃貸中のマンションは、売却が可能なのでしょうか?

【結論】賃貸中のマンションでも売却は可能

結論からお伝えすると、賃貸中のマンションでも売却は可能です。

大前提は、売却できる人はそのマンションを所有している人ということになります。

所有さえしているマンションならば、誰にもマンションの売却を阻害することはできません。

ただし、一般的に自分が所有し、居住しているマンションの売却と異なる点は、借主である入居者がいるという点です。

買主によっては、入居者は退去することも考えなければいけません。

また、所有者である売主も入居者の状況次第では、売却に手間がかかってしまうこともあるのです。

しかし賃貸で貸していても、所有者がマンションを売却することに大きな問題ではないといえるでしょう。

借り主がいるまま売却する

賃貸しているマンションを売却する場合にはいくつかのケースが考えられます。

まず挙げられるのが、借主である入居者が住んでいる状態でマンションを売却する場合です。

この場合は、前もって、借主である入居者に通知しておく必要があるでしょう。

というのも買主がそのまま、賃貸の家賃収入目的で購入するのか、自分たちが居住する目的でマンションを購入するのかで借主は状況が変化するからです。

もしも、買主が自分達で居住することを目的としてマンションを購入した場合は、前述したように退去を考えなければいけません。

借主である入居者が住んでいる場合でも、借主への通知などは必要ですが、そのまま売却することは可能といえます。

一旦退去後、売却する

マンションを売却するにあたり、一旦借主である入居者に退去してもらい、空室の状態で売却することも可能です。

しかし、一旦空室にすることは、メリットやデメリットがあります。

メリットは、居住目的でマンションを探している人たちに対しては売却しやすいという点です。

マンション購入する人の中で最も多い理由は、自分たちが居住することを目的としています。

賃貸で貸しているマンションを自分達の居住目的で購入しようとすると、まずは入居者に退去してもらう必要があるので手間がかかると考えてしまうでしょう。

そのため、現在入居者が住んでいるマンションは、居住目的での購入においてマイナスポイントとなる場合があるのです。

そのため居住目的の購入においては一旦空室のマンションの方がメリットは大きいでしょう。

しかし、デメリットとしては購入目的が投資用、つまり家賃収入を獲得する目的での購入希望者には、不利になるという点です。

入居者が住んでいる場合は、購入した後からすぐに家賃収入が入ります。

しかし、空室にしてしまうと購入後、入居者を募集するところから始める必要がありますので、デメリットとなるでしょう。

現在の入居者に購入してもらう

賃貸中のマンションを売却しようと考える場合、現在貸している入居者に売却してしまう方法もあります。

この場合は、売却しようとしていることを入居者に通知するときに入居者から購入したいと申し出を受けるケースが多いようです。

長い期間住んでいるマンションを、できることなら買い取りたいと考えている人も多く、そのような人には、マンションを売るという話は望んでいたことになるかもしれません。

賃貸しているマンションを、現在の借主が購入するということも決してレアなケースではないのです。

売主も、既に住んでいる入居者が購入することで鍵の引き渡しなどの手間を省けますので、メリットは多いといえるでしょう。

賃貸中マンションの売却は通常の売却とどう違う?

賃貸中マンションの売却は通常の売却とどう違う?

ここまでは、賃貸中のマンションは売却が可能かどうかといった点について解説してきました。

売却は可能で、いくつかのケースを事例として挙げました。

上記で挙げたように、賃貸で貸しているマンションを売却する場合には、自分たちが住んでいるマンションの売却とは色々な面で違いがあります。

ここからは、賃貸中のマンションを売却する場合、自分たちが住んでいるマンションを売却するケースとどのように違うのかという点について解説しましょう。

入居中の場合、内覧ができない

入居中の場合、内覧ができにくいことが挙げられます。

絶対に内覧ができないというわけではありません。

しかし、自分たちが居住しているケースにおける内覧とは異なり、非常に難しいことも考えられます。

まず内覧において、入居者から内覧の許可が必要です。

入居者の同意を得ることができなければ内覧することができません。

自分たちが売却するわけではないし、なかなか入居者の協力を得ることができないこともあります。

また、内覧となった場合、入居者と購入希望者のスケジュール調整も必要になりますので、内覧が非常に難しいといえるでしょう。

敷金や礼金を承継する

賃貸で貸している場合、貸主は借主である入居者から敷金や礼金を受け取っている場合があります。

このマンションを売却し、引き続き買主が所有者となっても、賃貸を続ける場合は、敷金を買主に承継しなければいけません。

礼金は、そのまま売主が取得しても良いのですが、契約によってはこれも新たな買主に承継するかもしれません。

売主が住んでいるマンションを売却する場合は、当然ながら敷金や礼金などはありませんから承継の必要はありません。

賃貸で貸しているマンションを売却する場合、通常の売却とは異なる事例として挙げることができるでしょう。

入居者とのやり取りも必須

入居者とのやり取りも必要になるでしょう。

所有者が住んでいるマンションを売却する場合は、購入希望者である買主とマンションの所有者である売主とのやりとりで売買の話を進めることができます。

しかし、賃貸しているマンションの売却となると、入居者にもさまざまな面で影響が出ますので、売却前後でのやりとりは必要です。

前述した内覧の話や、売却してしまった後、新たな賃貸借契約を締結するケースなどが入居者との打ち合わせ内容として考えられます。

その他にもさまざまなやりとりが必要となり、賃貸中のマンション売却には入居者との密な連絡は欠かせません。

売却の税金も異なる

マンションの売却で注意しなければいけない点として、売却後の税金支払いも挙げられます。

マンションを売却すると譲渡税として、売却に関して利益が出た場合、長期保有の場合は、所得税15%、住民税5%の20%を利益の差額から納税しなければいけません。

5年以内に売却する場合は、所得税30%、住民税9%の39%もの税率となります。

非常に大きな税率がかかるのですが、自分で居住しているマンションを売却する場合には一定の要件を満たすことで売却利益に対して最大3,000万円までは控除することが可能です。

特別控除となりますが居住用の不動産を売却するときには非常にメリットの大きい控除といえます。

しかし、賃貸で貸し出しているマンションを売却する場合には、この3,000万円の控除は利用できません。

これによって居住用と賃貸による売却では大きく税金が異なることになります。

これも大きな違いとして挙げることができるでしょう。

賃貸中マンションを売却するときの入居者との打ち合わせポイント

賃貸中マンションを売却するときの入居者との打ち合わせポイント

前述したように賃貸中のマンションを売却する場合は、あらかじめ入居者と打ち合わなど密な連絡を行っておいた方がいいでしょう。

借り主である入居者が何も知らないまま所有者が変わっていたとすると、あまり気持ちのいいものではないでしょう。

売却の募集を行っている最中には入居者が協力することにより売却が進むこともあります。

ここからは、事前に入居者と打ち合わせするポイントについて解説します。

売却することを通知する

まずは、貸しているマンションの売却を決め、募集することを前もって通知しておきましょう。

その際に、居住目的での買主が現れた場合、どのような意向を持っているのかといった点についても打ち合わせを行っておきます。

例えば、投資目的の方にしか売却するつもりはないから、退去の心配がない等を伝えておくと、入居者も安心です。

また、売却の意志を入居者に伝えたときに、入居者自身が購入したいと名乗り出る可能性も考えられます。

まずは、事前に売却の意向があるということや今後売却された場合の方向性といった点をきちんと話し合っておきましょう。

敷金などの扱い方を連絡

次に、現在の賃貸借契約がどのような内容となっており、既に預かっている敷金の取り扱いといった点についても打ち合わせが必要です。

敷金は基本的に、預り金のとなりますので、新たな買主へ引き継がれることになります。

問題なのは礼金です。

礼金は、基本的に売却前の所有者に支払ったお金なので、買主に引き継ぐ必要はありません。

そのため、新たな買主に変わった場合、入居者は礼金の差し入れを要求されることもあります。

敷金や礼金などの取り扱いに関しても新たな買主が家主となった場合の対応についてしっかりと話しておく必要があるでしょう。

同意書の記名押印を求める

マンションが売却され、買主が新たなオーナーとなると、現在の入居者から書面を取得しなければいけません。

一般的に、「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」と呼ばれている書面で、記名押印を入居者にしてもらう必要があります。

この同意書の主な内容は

  • オーナーが変わったこと
  • 賃貸借契約が新たなオーナーに継承されたこと
  • 家賃の振込先が変わる場合は振込先の通知
  • 敷金の承継方法

等が記載されています。

しかし、スムーズに記名押印をもらうために、いきなり送りつけるのではなくしっかりと事前説明を行い同意してもらいましょう。

所有者変更後の違いを説明する

ある程度、買主との話がまとまり、マンションの売却が成立しそうな場合は、所有者が変更になったあとの違いなどについて打合せしておきましょう。

例えば、家賃の振込先が変わる場合があります。

もしかすると、家賃が増額してしまうことも考えられるでしょう。

現在の借り主は、売却後のトラブルを防ぐためにも入居者が知るべき内容については前もって伝えておくといいでしょう。

賃貸中のマンションを高く売却するには?

賃貸中のマンションを高く売却するには?

賃貸中のマンションは、入居者という存在がありますので、売買において一般的な売却よりは若干手間がかかると感じるかもしれません。

また、賃貸中のマンション売却は入居者がいるので、あまり高く売却できないと感じている人も多いのではないでしょうか?

しかし、賃貸中のマンションでも十分に高い値段で売却することは可能です。

ここからは、賃貸中のマンションでも高く売却する方法について解説しましょう。

査定は複数の会社からとる

まず、売却においてどの程度の価格で売却できるのかといったマンションの査定は、不動産会社に連絡し売却査定をしてもらう方法が一般的です。

ここで査定された金額に満足した場合は、売却に着手することになります。

しかし、一社だけの査定だと比較するものが無いので本当に高い金額で売却できているかどうかが分かりません。

できれば複数の不動産会社から価格査定を行い、その中で売却する不動産会社を選択することをおすすめします。

一括査定サービスがおススメ

先ほど、複数の不動産会社から売却査定をとることが大切と述べました。

そこで近年、多くの人が利用している一括査定サービスを利用してはいかがでしょうか?

複数の不動産会社から査定を依頼するのは、若干手間がかかり、面倒だと感じる人も多いので多くは不動産会社一社だけで売却を決めてしまうケースも多いようです。

一括査定サービスならば、ネット上で必要な情報を入力し、査定してもらいたい不動産会社を選択するだけでそう手間はかかりません。

数日後には複数の不動産会社から査定書が届きます。

そして、査定を提示した不動産会社から自分が気に入ったところに依頼すればいいのです。

最も高い価格を提示したところが必ずいいとは限りませんが、複数の査定から相場なども把握できますので、考えうる最も高い金額で売却が可能といえるでしょう。

投資用なら入居中のまま売却が有利

投資用のマンションを売却する場合は、入居者がいるままでの売却が圧倒的に有利となります。

マンションの買主は既に入居者がいるので、マンションを所有してすぐに家賃収入を得ることが可能です。

もし、空室の部屋を投資目的で購入するとなれば、まずは入居者を埋めることからはじめなければいけません。

そのため、買主の人気もあまり高くはないのです。

入居中のまま売却し、すぐに家賃収入が得られる状態で募集した方が早く、高い金額での売却が見込めます。

まとめ

マンションを売却する場合、そのマンションが賃貸として貸出し、入居者がいる状況であっても売却は可能です。

しかし、通常の売却とは異なり、内覧がやりにくい点や敷金の移行、税金の違いなどがありますので、通常のマンション売却とは若干異なることをしっかりと理解しておきましょう。

また賃貸中のマンションでも高く売ることは可能ですし、投資用目的の売却ならば、逆に入居している方が高く売れるケースがあります。

どのような目的の購入希望者が多いのかといった点をしっかりと理解して売却を行うといいでしょう。

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この記事を書いた人

清水みちよ

30代女性

資格:宅建・FP2級・通関士・総合旅行業務取扱管理者

大学生の時に一人旅に目覚め、海外50か国以上を訪れました。その経験を武器に新卒で旅行会社に入社しましたが、入社数年で倒産という憂き目にあってしまいます。悔しさをバネに宅建・通関士・FP資格を無職期間の4年でゲット!現在は不動産会社の窓口勤務ですが、コロナ渦で週休4日ペースが続いているため、新しい資格取得に向けて日々奮闘中です。趣味はペット。特技は英会話。

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