といった悩みにお答えします。
本記事の内容
- 抵当権とは何？
- マンションを売却する際に抵当権の抹消が必要な理由
- 抵当権を抹消するためにかかる2つの費用
- 抵当権を抹消するために必要な6つの書類
- マンションを売却する場合、抵当権抹消手続きはどのようにするの？
マンションを売却するときに、「抵当権は抹消しなければならないのだろうか？」と疑問を持つ人もいるのではないでしょうか。
住宅ローンを完済すれば抵当権は消滅するので、抹消手続きは不要ではないかと…。
抵当権抹消には、余計な費用や労力が掛かるので、できれば登記手続きをしたくないのは人情かもしれませんね。
しかしマンションの売却の際に抵当権を抹消しないと、買主に迷惑を掛けるなどさまざまな弊害が発生します。
そこでこの記事では、マンションを売却する際の抵当権抹消の必要性や費用・書類・手続きなどについて解説します。
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抵当権とは？
抵当権とは、住宅ローンなどを借り入れるときに、金融機関が土地や建物を担保にする権利。
債務者がローンの返済をできなかった場合には、不動産を差し押さえられ、競売に掛けられて返済に充当されてしまいます。
その場合、抵当権者は、ほかの債権者よりも優先的に弁済金を受けることができます。
したがって金融機関は、不動産に抵当権を設定することで、リスクを低減しているのです。
なお抵当権を公に示す手続きとして、登記をする必要がありますが、抹消する場合にも登記をしなければなりません。
マンションを売却する際に抵当権の抹消が必要な理由
マンションを売却する際に抵当権の抹消が必要な理由は、
抵当権の抹消がされていないと、買主はその土地や建物を担保にして住宅ローンを組むことができないからです。
ローンを完済したと言っても、買主などの第三者から見ると本当に返済されたのかどうかがわかりません。
したがって抵当権を抹消しておくことが、売主の義務であり責任と言えるでしょう。
また相続が発生した場合には、抹消手続きが複雑になり、新たに融資を受けられなくなる可能性があるので、住宅ローンを完済したときには、必ず抵当権を抹消するようにしましょう。
抵当権を抹消するには登記をしなければならない
住宅ローンを返済したら、抵当権は事実上消滅します。
しかし抹消登記を行わないと、不動産登記簿には記録が残ったままなので、登記上の抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権を抹消する手続きを抵当権抹消登記と言い、法務局に申請をします。
登記をすることで、当該不動産に対する権利や内容を第三者に主張することができるのです。
抵当権を抹消するためにかかる2つの費用
続いては、抵当権抹消に必要な費用をご紹介していきます。
- 登録免許税
- 司法書士手数料
1つずつ解説していきます。
その①：登録免許税
登記簿謄本から抵当権を抹消するためには、登録免許税を納めなければなりません。
登録免許税は、土地・建物に対してそれぞれ支払う必要があります。
土地は細かく分かれている場合が多く、例えば3筆（土地の数え方）に分かれている場合には3,000円かかります。
マンションの場合には土地は一つ、建物は一つの場合が多いので両方で2,000円となります。
その②：司法書士手数料
抵当権抹消登記は自分でもできますが、司法書士に依頼すると手数料が発生します。
司法書士手数料の相場は、地域や不動産の数によって異なります。
土地1筆及び建物1棟の場合、通常8,000円～30,000円程度で、平均すると15,000円前後が相場になります。
抵当権を抹消するために必要な6つの書類
続いては、抵当権抹消に必要な費用をご紹介していきます。
- 法務局から入手する2つの書類
- 金融機関から入手する4つの書類
1つずつ解説していきます。
その①：法務局から入手する2つの書類
抵当権抹消登記申請書
法務局の窓口でも入手できますが、ホームページからも入手できます。
ワードファイルでダウンロードすれば、直接記入できるので便利です。
登記事項証明書
抵当権の設定されている不動産の登記内容を証明する書類。
発行から3ヵ月以内が使用期限で、期限を過ぎた場合には法務局から一通1,000円で取得できます。
その②：金融機関から入手する4つの書類
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が送られてきます。
登記済証または登記識別情報
所有権保存や所有権移転・抵当権設定などの権利の登記が完了した際に発行される書類。
登記済証を保有する人が、登記名義人であることを公に証明するものです。
平成19年以降は「登記識別情報」とよばれオンライン化され、形式は異なりますが同じもの。
抵当権解除証書（登記原因証明情報）
住宅ローンの完済を証明するもので、これにより法務局に抵当権抹消を申請できます。
金融機関により「弁済証書」、「抵当権放棄証書」など名称は異なります。
委任状（代理権限証明情報）
抵当権者の金融機関が、抵当権抹消登記の申請を委任する書類で、自分で申請する場合でも必要です。
金融機関の資格証明書
住宅ローンを組んだ金融機関が正当なことを証明する書類。
書類の名称は、「代表者事項証明書」・「登記事項証明書」・「現在事項一部証明書」など金融機関により異なります。
ただし平成27年11月2日以降、申請書に金融機関の法人番号を記載すれば資格証明証の提出は不要になりました。
マンションを売却する場合、抵当権抹消手続きはどのようにするの？
次にマンションを売却する場合の抵当権抹消の方法について説明しましょう。
抵当権抹消登記と所有権移転登記は同時に行う
通常マンションの決済日に、抵当権抹消登記と所有権移転登記とを同時に行います。
売主は買主から売買代金を受領し、金融機関に住宅ローンを完済し、買主に物件を引き渡します。
これにより抵当権の抹消登記を行い買主に所有権移転します。
マンションの抵当権抹消手続きは司法書士に依頼したほうが無難
前述のように、マンションの売却代金で住宅ローンを返済する場合には、抵当権の抹消と所有権の移転を同時に行う必要があります。
また登記申請は、売買代金の決済が終わったその日に行わなければなりません。
そのため必要な書類を用意して抵当権抹消登記と所有権の移転登記を同時に行うのは、タイミング的に難しいと言えるでしょう。
登記は自分で行うことは可能ですが、複雑で時間的な制約もあるため、司法書士に一括して依頼したほうが無難です。
なお抵当権抹消に掛かる費用は売主が負担し、所有権移転登記の費用は買主が負担するのが一般的です。
マンションの売却と抵当権抹消登記の流れ
マンションの売却に伴う抵当権抹消登記の流れは次のようになります。
- 金融機関に必要書類を用意してもらう
- 司法書士に決済日の連絡をする
- 決済日に抵当権抹消手続きを行う
- 登記完了の書類を受領する
1. 金融機関に必要書類を用意してもらう
マンションの売却が決まったら、抵当権を所有している金融機関に連絡し了解を得ます。
金融機関には、決済日までに既に述べた書類を準備してもらうよう依頼します。
なお売却代金で住宅ローンの残債を返済できない場合には、別途資金を用意しなければなりません。
2. 司法書士に決済日の連絡をする
不動産会社は、司法書士に抵当権抹消登記を依頼し決済日の連絡をします。
なお抵当権設定登記の場合は、金融機関が指定する司法書士に依頼するのが一般的です。
3. 決済日に抵当権抹消手続きを行う
決済日には、売主・買主・司法書士・金融機関の担当者が一堂に会します。
売主は買主から売買代金を受領し、金融機関に住宅ローンの残債を返済します。
ローンの返済が済んだら、金融機関から必要書類を受け取り司法書士に渡し、即日抵当権抹消登記を行うよう依頼します。
なお司法書士への報酬や不動産会社の仲介手数料の残金も、このタイミングで支払うのが一般的です。
4. 登記完了の書類を受領する
法務局の手続きは2週間程度掛かりますが、登記が済むと登記完了証が交付されます。
登記完了証は法務局窓口で受領しますが、郵送で受領することもできます。
まとめ
ここまで解説してきたように、マンションを売却する際に、売主は抵当権抹消登記をしなければなりません。
住宅ローンを完済しても、金融機関は抵当権抹消を行わないので、登記簿には抵当権が設定されたままとなっています。
抵当権が残ったままだと売却は難しく、買主に迷惑を掛けることになります。
なお抵当権抹消と所有権移転登記を同時に行うのは、煩雑なので司法書士に依頼したほうが良いでしょう。
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この記事を書いた人
資格：FP2級・シスアド
都内大学を卒業後、一部上場企業に勤務
退職後大手不動産関連会社で入居者相談業務に従事
現在は、アパートを経営中
高杉陽翔
男性