マンション売却

相場はどう決まる?マンション売却で押さえておきたい相場の仕組みと調べ方

マンションを売却したいのですが、相場ってどのようにして決まるのでしょうか?あと相場の調べ方を教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 中古マンションの主な相場決定要素
  • 中古マンションの価格査定法
  • 中古マンション相場の調べ方

自分のマンションを売却しなければならなくなった時、売主が気になることの1つが中古マンションの相場です。

ここでは「マンションの相場はどんな仕組みで決まるのか」「相場はどうして調べればよいのか」といった疑問にお答えしましょう。

中古マンションの主な相場決定要素

中古マンションの相場はどんな仕組みで決まるのでしょうか?

新築マンションの場合は、基本的に「土地代+建築費+広告宣伝費+マンション開発会社の利益」の単純加算で販売価格が設定されます。

このため相場の把握も比較的簡単です。

ところが中古マンションの場合は、相場の動向を決める要因(マクロ的要因)と物件独自の要因(ミクロ的要因)により相場が決まります。

そのため中古マンションの相場は新築マンションより変動が激しく、地域差が大きい(例えば東京都平均と全国平均は2倍以上の開き)のが特徴と言われています。

売主から売却依頼を受けた不動産会社は、上記二要因で決まった相場を参考に価格査定のプラスマイナス評価点を加える方法で査定額を算出します。

そしてマンション売却の売出価格は、基本的に不動産会社の査定額と売主の希望売却額の擦り合わせにより設定される仕組みです。

中古マンションの相場の動向を決める主な要因は景気、人口動態、国の住宅政策です。

その他にも物件独自の要因をはじめ様々な要因が存在します。

その①:景気

景気が悪い時は住宅購入需要全体が冷え込むので、中古マンションの相場も下落します。

例えば2008年9月のリーマンショックに端を発した世界的な不況が発生した時、新築マンションの価格が大きく下落、それを追うように2010年から2012年までの3年間、中古マンションの相場は下落し続けました。

その②:人口動態

現在の日本は「人口減少・高齢化社会」と言われ、生産年齢人口が減少傾向にあります。

生産年齢人口が減少すれば住宅購入者層が細るので、その影響で中古マンションの相場も一般に下落傾向になります。

その③:国の住宅政策

国の住宅政策も中古マンション相場に大きな影響を与えます。

例えば、2021年現在実施されている「住まい給付金制度」「住宅ローン控除」「贈与税・登録免許税・不動産取得税の非課税・軽減措置」などの中古マンション購入支援制度は、中古マンション購入需要促進要因になるので中古マンション相場が上昇傾向になります。

その④:物件独自の要因

中古マンションの相場決定のガイドラインとなるミクロ的要因は、不動産業界で「物件独自の要因」と呼ばれ、主に次の要素で構成されます。

  • 物件のスペック……築年数、間取り、住宅設備のグレード、建物の管理状況など
  • 立地……最寄り駅へのアクセス、用途地域、立地エリアの生活利便性、自然災害リスクなど

中古マンションの価格査定法

不動産物件の価格査定は次の3方式で行われます。

取引事例比較法

類似物件の市場での取引事例を参考に価格を推定。

主に居住用のマンション・土地の価格査定に適用。

原価法

同等物件取得に要する価格から経年劣化による減価修正を加えて価格を推定。

主に戸建て住宅の建物部分の価格査定に適用。

収益還元法

対象物件が将来生み出すと見込まれる収益から価格を推定。

主に投資用物件の価格査定に適用。

主に居住用中古マンションの価格査定に用いられる取引事例比較法は、類似物件の取引事例(成約事例)を参考に、価格査定のプラスマイナス評価点を加えて査定額を算出します。

ここで言う類似物件は立地、築年数、間取り、住戸位置などが査定対象物件と同等条件の物件を指します。

取引事例比較法が居住用のマンション・土地の査定に用いられるのは、取引件数が多く、戸建て住宅と異なり規格住宅なので類似性が高く、取引事例にしやすいからです。

実際の査定では取引事例を数例抽出し、「事例の平均単価×査定対象物件の専有部面積」の算式で、暫定査定額を算出します。

この査定額に査定対象物件のプラスマイナス評価点を加え、最終査定額を決定します。

物件のプラスマイナス評価点は、不動産会社の大半が不動産流通センターの「価格査定マニュアル」を採用していると言われ、中古マンションの査定評価は次の8項目となっています。

  • 交通の便:最寄り駅・バス停までの徒歩時間
  • 近隣の状況:商業施設や教育・医療・公共関連施設までの距離、用途地域等の立地エリア環境
  • 住戸位置:所在階、方位、日照・採光、窓からの眺望など
  • 専有部分:管理状況、住宅設備劣化状況、防音性能など
  • 敷地:所有権か借地権か
  • 共用部分:外壁・エントランスの管理状況、耐震性、セキュリティレベルなど
  • 共用施設:駐車場やコミュニティ施設の有無、ゴミ集積場の整備・管理状況、植栽状況など
  • 維持管理:長期修繕計画の有無、敷地・建物の保守清掃状況、管理人の勤務形態など

取引事例比較法は実際の成約価格を反映しやすいため、価格査定の精度が高いのが特徴です。

とは言え、参考にする取引事例により査定の精度が左右されるデメリットもあるのが玉に瑕と言えます。

例えば抽出した事例の中に、「早急に現金が必要なので、売出価格は相場の3割引でOK」と言った特殊事情物件が1例でも混じっていると、「事例の平均単価」が一挙に下がるので査定価格の精度も低下します。

したがって取引事例比較法は、成約時期が近く特殊事情物件が混じっていない類似物件の抽出が、査定の精度を担保するポイントになります。

中古マンション相場の調べ方

では、不動産会社から提示される査定価格の適正性を売主が判断するため、不動産取引の門外漢でも相場を調べる方法はあるのでしょうか?

それは次のサイトで容易に調べられます。

その①:「REINS Market Information」の閲覧

REINS Market Information」にアクセスし、検索ボックスの都道府県と地域を選択すると、その地域内のマンション取引情報(成約価格・時期、面積、築年数)が表示されます。

国土交通大臣の指定を受けた東日本流通機構、中部圏不動産流通機構、近畿圏不動産流通機構、西日本不動産流通機構の4団体が共同でサイト運営とデータベース管理をしており、このサイトにアクセスすれば全国各地のマンションの成約相場が分かるので便利です。

自分のマンション立地エリア内の、自分のマンションのスペックに近いマンション取引情報を発見できれば、自分のマンションの相場の目安も掴めるでしょう。

その②:「土地総合情報システム」の閲覧

国土交通省が運営する土地総合情報システムでは「不動産取引価格」と「都道府県の地価公示」が公開されています。

情報検索方法の例としては、マンションの取引価格(成約価格)を調べる場合は「不動産取引価格」ボタンをクリックし、「検索ボックスの中古マンション等 → 都道府県 → 市区町村 → 地域」を順に選択すると、地域内の成約件数、成約額、間取り、築年数などのデータが一覧表示されるという方法があります。

土地総合情報システムもREINS Market Information同様に情報検索が簡単で、自分のマンションの相場の目安を掴むのに便利です。

その③:不動産情報ポータルサイトの閲覧

多くの不動産情報ポータルサイトでは各サイトが独自のマンション売却価格成約データに基づいた「マンションの相場情報サービス」を提供しています。

複数のサイトのデータを比較しつつ調べてみてもよいでしょう。

これらのデータを閲覧すれば、自分のマンション立地エリアの相場だけではなく、都道府県・市区町村レベルから俯瞰した中古マンションの相場傾向も把握できるので、自分のマンション売却時期のタイミング計る参考にもなるので便利です。

まとめ

適切なマンション売り出し価格の設定は、自分のマンションをスムーズに売却する上で重要です。

そのためには、不動産会社が提示した査定価格が1つの目安となります。

合わせて売主自ら上記のサイトにアクセスして相場観を養うことで、不動産会社の査定価格について判断しやすくなる可能性があります。様々な情報をふまえて査定価格をチェックできれば理想です。

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