マンション売却

マンション売却に適した季節とは?季節別のタイミングとその他売り時のポイント

マンションを売却しようと思っているのですが、どの季節が高く売れるのでしょうか?気を付けることがあったら教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • マンション売却ではタイミングが重要?
  • 【季節別】マンション売却に適したタイミングとは?
  • 季節以外で気を付けておきたい3つのポイント
  • その他マンション売却を急ぐべきケース

「マンションに売り時ってあるの?」「季節と関係するのだろうか?」そのような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

マンション売却には季節も重要なポイントとなるのです。

また、季節以外にも押さえておきたい売却タイミングもいくつかあります。

タイミングを見極めずに売り出してしまうと、なかなか買い手が付かないということもあるのです。

マンション売却には、売却に適した時期や季節を理解して、売却計画を立てることが重要になります。

そこで、この記事ではマンション売却の季節別のタイミングやポイント・売却を急ぐべきケースまで詳しくお伝えします。

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マンション売却ではタイミングが重要?

マンション売却ではタイミングが重要?

マンション売却では、売り出すタイミングは重要なポイントです。

進学や就職・転職で必要に迫られて買う人がいる時期。

反対に、暑い時期や寒い時期・梅雨時は、購入どころかそもそも人が外に出たがらないということもあるでしょう。

マンションは、売主が売却したい理由があるように、買主にも買いたい理由があるものです。

マンションの売却は、マンションの需要が高くなる時が売却のタイミングになります。

そのため、売主は買主側に立って、どういう理由で買うのかを想像することが大切なのです。

ただし、買い手が購入を決める時期に売却活動している必要があります。

マンションを売却するには不動産会社選びや必要書類の準備など、多くの準備が必要になり時間が掛かります。

売りたいタイミングの1~2か月前には行動しておく必要があるのです。

【季節別】マンション売却に適したタイミングとは?

【季節別】マンション売却に適したタイミングとは?

ここでは、季節別にマンション売却に適したタイミングを見ていきましょう。

春(4~6月)

就職や進学など新生活のスタートする春。

人の動きが活発になる時期ですが、マンション売却となるとすでに売却が終わっている時期でもあります。

4月からの生活に合わせて、2月~3月には売却が決まっていることがほとんどで、4月に入ってしまうと売却できる可能性が下がる傾向にあるのです。

しかし、4月ならまだ新生活スタートに出遅れた人が動いている可能性もあるでしょう。

4月の新生活タイミングとは関係なくマンションを探している人であれば、5月の連休に合わせて内覧する人も多いものです。

しかし、5月下旬ごろからの梅雨入りに伴い人の動きが悪くなるので、売却しにくくなります。

夏(7~9月)

梅雨明けから夏にかけては、人が動きにくい時期でもあります。

特に、猛暑日ともなる8月は暑すぎて人が動かないものです。

基本的に内覧物件にはエアコンが付いていないことも多く、暑い中そのような物件を何件の見たいという買い手はあまりいないものです。

しかし、9月は4月に次いで、転勤などで人の動きやすい時期でもあります。

9月の売却を目指して、7月~8月頃には売却活動を始めておくのも一つの手でしょう。

秋(10~12月)

暑さが和らぎ季節的にも人が動きやすい時期でもある10月~12月。

特に、10月は転勤での新しい生活がスタートする時期でもあるので、売却しやすくなります。

ただし、12月に入ってしまうと、売却できる可能性は減るものです。

年末はあわただしくなる時期でもあり、売却しにくい傾向にあります。

そもそも、年末の12月に新生活をスタートしたいという人はあまりいないものです。

冬(1~3月)

マンション売却の重要なタイミングとなるのが2月~3月です。

4月の新生活スタートに向け、3月までには入居先を決めておきたいという人は多いものです。

また、1月は新しい年が始まり、新しい生活に向けて動き出すという人もいます。

そのため、2月~3月に合わせて内覧や販売活動できるように、遅くとも12月までにはスタートしておくことが重要です。

季節以外で気を付けておきたい3つのポイント

季節以外で気を付けておきたい3つのポイント

マンション売却では、季節以外にも売却のタイミングを見極めるうえで重要なポイントがあります。

気を付けておきたいタイミングには次の3つがあります。

  1. 金利
  2. 増税や税制改定
  3. 地価

それぞれ見ていきましょう。

その①:金利

一般的に、金利が高い時よりも低い時のほうが売却には適しています。

買主は基本的に住宅ローン組んでの購入になります。

住宅ローンは借入額が高額になり、返済期間も20年や30年と長期にわたるものです。

金利が1%変わるだけでも、利息額が大きく変わり最終的な返済額も大きく変わってきます。

例えば、3,000万円を35年固定金利で住宅ローンを組んだ場合を見てみましょう。

金利毎月返済額支払総額
1%84,686円35,568,120円
2%99,379円41,739,180円
3%115,455円48,491,100円
4%132,832円55,789,440円

上記のように金利の差は、毎月の支払額・支払総額に大きく影響します。

そのため、金利が低い時期は住宅ローンを組みやすくなり、マンション購入も増える傾向にあるのです。

金利が上がったタイミングで売却してしまうと、買い手の予算が下がっている状態なので、値下げするか買い手が付かない可能性もあります。

金利は住宅ローンに大きく影響するので、金利の動きにも敏感になっておくことが重要です。

その②:増税や税制改定

増税や税制の改定もマンション売却に大きく関わってくるものです。

一般的に、増税後はマンションが売りにくく、価格が下がる傾向にあります。

また、消費税は売却価格だけでなく、不動産会社への仲介手数料など諸経費にも影響してきます。

マンションを値下げしたうえに、支払う経費は消費税分アップしてしまうと、売却しても損失が出てしまう可能性もあるでしょう。

消費税だけでなく、住宅に関する税制改定にも注意が必要です。

過去には、消費税増税への措置として、住宅ローン控除の内容改定や住まい給付金の支給などもありました。

消費税が上がった場合でも、そのような特例措置を活用すれば大きな負担にならない可能性もあるのです。

しかし、それらの特例も税制改定に伴い内容が変化します。

実際、2021年には、住宅ローンの特例措置として控除期間の延長や対象物件の条件拡大などがありました。

買い手としては、消費税の増税前や税制が有利なうちに購入したいものでしょう。

消費税や税制についても、動向を注視しておくことが重要です。

その③:地価

地価はマンション価格に大きく影響します。

地価とは

地価とは、地価公示によって国土交通省によって発表される土地の価格のことを言います。

毎年3月に公表され、土地取引や固定資産税の目安にされる価格でもあるのです。

地価はその地域の需要の高さを表しているものとも言えます。

そのため、地価もマンション価格に大きな影響を与えるのです。

建物は築年数が経過し資産価値が下がったとしても、地価が上がることでマンション価格自体は高くなる可能性もあります。

地価は自治体の窓口やウェブサイトでも簡単に確認できるので、調べてみるとよいでしょう。

ちなみに、2021年の公示地価は新型コロナウイルスの影響もあり、全国平均で下落という結果が発表されています。

また、直近では「2022年問題」と呼ばれる生産緑地の大量解放による地価やマンション価格の下落も予想されているのです。

ただし、リニア新幹線の開通や大阪万博に伴う開発などで地価が上がる可能性もあります。

将来的に地価に影響を出すイベントにも注意しておく必要があるのです。

その他マンション売却を急ぐべきケース

その他マンション売却を急ぐべきケース

時間に余裕があれば売却のタイミングを計ることも可能です。

しかし、マンション売却ではタイミングを待っていると大きな損失やトラブルにつながるケースもあります。

タイミング関係なしに早急に売却したほうがいいケースには次のようなものがあります。

  1. 相続
  2. 転勤
  3. 離婚

それぞれ見ていきましょう。

その①:相続

親のマンションを相続し、そこに住まない場合は早急に売りに出すことをおすすめします。

マンションは築年数が古くなればそれだけ資産価値が減少するものです。

相続により引き継いだマンションも、築年数が経過していることが多いため、住まないのであれば少しでも早く売ることが賢明でしょう。

マンションは所有しているだけで、管理費や修繕積立金を徴収されるものです。

築年数が古ければそれだけ修繕積立金も高額になる可能性もあります。

相続登記せずに管理組合が所有者を特定できない場合は、管理費や修繕積立金を徴収できません。

しかし、それらの費用が適切に徴収できていないマンションは、適宜修繕できずに劣化し、資産価値が減る一方でしょう。

余計なコストを払ったうえに、資産価値が減る一方のマンションであれば、速やかに売却することをおすすめします。

また、相続の場合で問題となるのが、「相続税」です。

相続によりマンションを所有した場合、相続人には相続税が課せられ、場合によっては数百万円と高額になります。

相続したマンションにそのまま住む場合や、他の相続資産や手持ち資金で相続税に対応できる場合は問題ないでしょう。

しかし、マンションを売却して相続税を納める場合は早急に売却が必要です。

相続税は、相続開始から10か月以内に納税しなければならないものです。

納税期限を超えてしまうと、延滞金などの罰則が課せられてしまう恐れがあります。

相続の手続きでバタバタしているうちに、納税期限が来てしまうということはよくあることです。

マンション売却は準備に時間が掛かるため、相続したらすぐに売却に向けて動き出すことが重要になります。

相続したマンションを売却する場合、相続開始から10カ月後には相続税を納税しなければならないため、それまでに売却することで相続税を準備できる。

その②:転勤

転勤に伴うマンション売却は、できれば転勤日までに売却し終えていたいものです。

転勤先での新居の資金にマンション売却費用を充てる場合は、マンション売却が決まらなければ新居の目処も立ちません。

時間や資金に余裕がある場合は、転勤後にマンション売却することも可能です。

転勤後であれば、焦って売り急ぐ必要がないため、タイミングを見計らって売却ができます。

しかし、その場合は転勤先の新居とのローンとの二重払いになる可能性があり、経済的な負担が増えることには注意しましょう。

また、転勤先が県外など遠方の場合は、売却手続きのたびに戻ってこなければならず手間が増えてしまうものです。

転勤までには売却を決めておくことで、余裕をもって転勤に備えられるようになります。

ただし、転勤日までにと焦って売却を進めてしまうと、買い手に足元を見られてしまい大幅な値下げをしなければならない可能性もあるので注意が必要です。

その③:離婚

離婚の場合、マンションの処遇については問題となりやすいものです。

基本的に、婚姻中に築いた財産は折半する必要があり、共有名義のマンションも折半する必要があります。

別の資産との折半で、どちらか一方の名義にできるのであれば問題ないでしょう。

しかし、共有名義のままマンションを所有すると、管理などで離婚後も連絡を取り合う必要性が出てしまいます。

また、マンションの住宅ローンの支払いが残っている場合は、特に気を付けなくてはなりません。

ペアローンなど、夫婦のどちらかが連帯保証人になっているローンでは、離婚であっても連帯保証人を解除できません。

連帯保証人の解除には、基本的に住宅ローンの完済が必要となります。

貯金などで完済できない場合は、マンションを売却して完済するのが一般的でしょう。

離婚の場合は、マンションを売却して現金化することで、ローンの完済や現金での財産分与が可能になり、精神的にもスッキリして新しい人生を歩めるものです。

ただし、どちらかが売却に反対している場合には注意が必要です。

子どもの学区を変えたくない、そのまま住み続けたいなどの理由で配偶者のどちらかがマンションの売却を反対するケースは多々あります。

マンションが単独名義であれば売却自体は可能ですが、婚姻中に築いた財産は折半するのが原則です。

勝手に売却を進めてしまうと、トラブルに発展してしまうので気を付けましょう。

まとめ

マンション売却タイミングを季節ごとやその他の要因・急いだほうがいいケースに分けてお伝えしました。

マンション売却では、2月~3月が売却しやすく売り時とも言えます。

売り時に売却するためには、その1~2か月前には売却活動に入っていることが重要です。

また、金利や税制改定・地価などにもマンション売却のしやすさは影響されるので、売却に影響する要因を把握し、敏感に情報を掴む必要があります。

この記事を参考に、マンション売却の売り時を逃さず、少しでも高く売却できるようにしましょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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